در صورت عدم پرداخت اجاره‌ بها چه کنیم؟ بررسی صفر تا صد آن

. یکی از رایج ترین این مشکلات عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر به موجر است که سبب بروز اختلاف میان طرفین می گردد. در این مقاله از گروه وکلای ملکی تلاش می کنیم شما عزیزان را با عقد اجاره و نکات آن به ویژه راه حل حقوقی مربوط به عدم پرداخت اجاره بها آشنا کنیم.

گروه وکلای ملکی، یک مجموعه حقوقی حرفه ای است که به صورت ویژه در زمینه حقوق املاک و کلیه امور ملکی مربوط به آن فعالیت می کند. این تخصص و تمرکز ویژه و همچنین مهارت و تجربه وکلای حاضر در مجموعه در ارتباط با دعاوی و قراردادهای ملکی باعث شده است تا بتوانیم پاسخگوی انواع نیازهای مراجعان خود در قالب انواع خدمات حقوقی به شکل حضوری، تلفنی و آنلاین باشیم. برای بهره مندی هرچه سریع تر از خدمات ما کافی است با ما تماس بگیرید.

عقد اجاره چیست و چه ویژگی هایی دارد؟

عقد اجاره طبق تعریف قانون مدنی به معنای تملیک منافع یک مال به شخص دیگر طی مدت زمان محدود و معین است. در واقع به زبان ساده، طی عقد اجاره مستاجر مالک منافع آن مال در مدت زمان مورد توافق می شود و می تواند در حدود مالکیت خود از آن استفاده کند. بنابراین مهمترین مشخصه عقد اجاره این است که حق مالکیت نسبت به منافع مال ایجاد می کند اما نکته مهم این است که اولا مال موضوع قرارداد اجاره که به آن عین مستاجره گفته می شود، باید مال قابل بقا باشد، یعنی در حین مصرف شدن و استفاده از منافع عین آن باقی بماند (مانند زمین، آپارتمان و …) و ثانیا مدت زمان اجاره به شخص مستاجر باید حتما محدود و مشخص باشد، در غیر این صورت قرارداد اجاره باطل تلقی می شود. عقد اجاره یک عقد لازم است و این به معنای این است که هیچ یک از طرفین قرارداد یعنی موجر و مستاجر نمی توانند بدون استناد به موارد ذکر شده در قانون و یا شرطی که بر اساس قرارداد نسبت به آن توافق کرده اند قرارداد را به هم بزنند و آن را فسخ کنند. یکی از سوالاتی که در ارتباط با فسخ قرارداد اجاره پرسیده می شود این است که آیا می توان به استناد عدم پرداخت اجاره بها قرارداد را فسخ کرد یا خیر؟ برای گرفتن جواب این سوال در ادامه این مقاله با ما همراه باشید. همچنین برای آشنایی کلی تر با عقد اجاره می توانید مقاله نکات حقوقی عقد اجاره را مطالعه کنید.

فسخ اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

یکی از مشکلاتی که ممکن است در حین اجرای قرارداد اجاره ایجاد شود، عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر به موجر است. در این صورت چه راه حلی پیش روی موجر وجود دارد و آیا موجر می تواند به استناد این مساله قرارداد اجاره را فسخ کند یا خیر؟ در پاسخ به این سوال که آیا امکان فسخ وجود دارد یا نه باید گفت به صورت کلی و بر اساس قانون اگر مستاجر اجاره بهای ملک را پرداخت نکند، نمی توان اقدام به فسخ قرارداد یعنی به هم زدن آن به صورت یک طرفه و بدون مراجعه به دادگاه نمود اما اگر در ضمن قرارداد شرطی مبنی بر حق فسخ در صورت عدم پرداخت اجاره بها پیش بینی شده باشد امکان فسخ قرارداد بر اساس این شرط قراردادی وجود دارد. حال سوالی که پیش می آید این است که در این صورت یعنی در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر و عدم پیش بینی امکان فسخ در قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها چه امکانی به لحاظ حقوقی برای مستاجر وجود دارد؟ در قسمت بعد امکان و راه حل حقوقی موجر را در این شرایط بررسی می کنیم.

تخلیه عین مستاجره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها

در قسمت قبل توضیح دادیم که امکان فسخ قرارداد اجاره به دلیل عدم پرداخت اجاره بها وجود ندارد اما راه حلی که به جای فسخ در این شرایط وجود دارد این است که موجر می تواند با طرح دعوای تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها علاوه بر تخلیه عین مستاجره، کلیه اجور معوقه یعنی اجاره ای که پرداخت نشده را هم بر اساس حکم دادگاه دریافت کند. اگر اجاره نامه عادی باشد، باید قبل از طرح دادخواست در دادگاه اظهارنامه ای مبنی بر پرداخت اجاره برای مستاجر بفرستید و اگر اجاره نامه رسمی باشد اخطاریه مربوط به پرداخت اجاره بها از طریق دفترخانه رسمی ای که اجاره نامه در آن تنظیم شده است برای مستاجر فرستاده می شود. به موجب این اخطاریه مستاجر ۱۰ روز فرصت دارد تا اجور معوقه را به موجر بپردازد در غیر این صورت عین مستاجره بنا به اجرائیه ای که صادر می شود تخلیه خواهد شد. اما در صورتی که اجاره نامه عادی باشد که در بسیاری از اوقات به همین صورت است، مالک عین مستاجره پس از ارسال اظهارنامه و عدم پرداخت اجاره بها می تواند دادخواست تخلیه عین مستاجره و پرداخت اجور معوقه را به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع عین مستاجره ارائه دهد. این دادخواست باید همراه با قرارداد اجاره و دلایل و مدارکی باشد که نشان دهنده عدم پرداخت اجاره بها است. دادگاه پس از انجام بررسی های لازم درمورد این دادخواست و در صورتی که عدم پرداخت اجاره بها را اثبات شده بداند، حکم به تخلیه عین مستاجره از سوی مستاجر و پرداخت اجور معوقه ای می دهد که تا زمان صدور حکم پرداخت نشده است. پس از صدور حکم تخلیه اگر مستاجر خودش تا ۱۰ روز ملک مورد نظر را تخلیه نکند، تخلیه ملک با مداخله اجرای احکام دادگاه و به صورت اجباری انجام می شود. برای انجام تمامی این مراحل به نحو صحیح بهتر است از حضور یک وکیل ملکی متخصص در حقوق املاک به ویژه عقد اجاره که در این زمینه دارای تخصص و مهارت ویژه است استفاده کنید.

آیا می توان بر اساس عدم پرداخت اجاره بها دستور تخلیه گرفت؟

یکی از مهمترین نکات در ارتباط با تخلیه عین مستاجره تفاوت میان دستور تخلیه و حکم تخلیه است. دستور تخلیه به دستوری برای تخلیه ملک گفته می شود که در طول مدت زمان حداکثر ۱ هفته از سوی شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت در صورت رسمی بودن اجاره نامه صادر می شود و برای اجرا شدن بر خلاف حکم تخلیه نیازی به صدور اجرائیه ندارد. در واقع دستور تخلیه یک راه حل بسیار خوب برای تخلیه فوری ملک مسکونی محسوب می شود. صدور دستور تخلیه نیاز به شرایطی دارد که در ادامه آورده می شود:

• وجود قرارداد کتبی اجاره و تنظیم آن طبق شرایط ذکر شده در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶. منظور از این شرایط تنظیم قرارداد در دو نسخه اصل، با قید مدت اجاره و امضای حداقل دو نفر به عنوان شاهد است.
• انقضای مدت زمان اجاره یا فسخ آن بر اساس موارد قانونی یا قراردادی. بنابراین در صورتی که هنوز مدت اجاره به اتمام نرسیده باشد یا قرارداد به موجب یکی از موارد قانونی یا قراردادی فسخ نشده باشد، موجر نمی تواند از طریق دستور تخلیه، تخلیه عین مستاجره را بخواهد.

بر اساس آنچه گفته شد، درمورد اینکه آیا می توان به استناد عدم پرداخت اجاره بها دستور تخلیه فوری گرفت یا خیر باید گفت در صورتی که مدت زمان اجاره منقضی شده باشد و یا بر اساس موارد ذکر شده در قانون یا قرارداد فسخ شده باشد، می توان دستور تخلیه فوری گرفت اما در غیر این صورت امکان گرفتن دستور تخلیه وجود ندارد. در مطلبی جداگانه به موضوع اجاره به شرط تملیک پرداخته ایم که برای اطلاعات بیشتر می توانید به این مطلب مراجعه کنید.

مشاوره حقوقی درمورد عقد اجاره

عقد اجاره مانند تمام قراردادهای دیگر از لحظه تنظیم و انعقاد تا اجرا و در صورت لزوم طرح دعوا بر اساس آن به حضور فرد متخصص در امور قراردادها نیاز دارد. حتی اگر قرارداد خود را بر اساس کلیه نکات حقوقی مرتبط به آن تنظیم کرده باشید باز هم ممکن است در طول اجرای آن به دلیل نقض تعهد از سوی طرف مقابل با مشکلاتی مواجه شوید که قطعا برای حل هر یک از آن ها نیاز به دریافت مشاوره رایگان وکیل ملکی و مشاور حقوقی متخصص در عقد اجاره پیدا خواهید کرد. ما در گروه وکلای ملکی تلاش کرده ایم با گرد آوردن بهترین وکلای پایه یک متخصص و مجرب در حوزه بازار املاک و کلیه امور ملکی بهترین و دقیق ترین خدمات حقوقی را به مراجعان خود ارائه دهیم. برای استفاده از این خدمات متناسب با نیاز خود کافی است با ما تماس بگیرید تا متخصصان ما با بررسی دقیق شرایط شما و ارائه توضیحات لازم در ارتباط با موضوع پرونده خدمات لازم را به شما پیشنهاد دهند.

سوالات متداول

عقد اجاره چیست؟

عقد اجاره به معنای تملیک منافع یک مال به شخص دیگر که مستاجر نامیده می شود، در مدت زمانی معین است.

اجور معوقه چیست؟

طبق قانون، مستاجر موظف است مال الاجاره مورد توافق برای اجاره مال را در مدت زمان معینی که بر اساس توافق میان طرفین مشخص شده است به موجر بپردازد. در صورتی که این مبلغ توسط مستاجر به موجر پرداخت نشود، به اجاره های پرداخت نشده اجور معوقه گفته می شود.

آیا موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها می تواند قرارداد را فسخ کند؟

عدم پرداخت اجاره بها به صورت مستقل نمی تواند عاملی برای فسخ قرارداد باشد مگر آنکه طرفین ضمن قرارداد این شرط را درج کرده باشند که در صورت عدم پرداخت اجاره بها موجر می تواند قرارداد را فسخ کند که در این صورت فسخ امکان پذیر است.

راه حل حقوقی برای موجر در صورت عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستاجر چیست؟

اقدام حقوقی لازم در این شرایط ارسال اظهارنامه یا اخطاریه به مستاجر مبنی بر تخلیه ملک است. در صورتی که مستاجر در مدت  قانونی ملک را تخلیه و اجور معوقه را پرداخت نکند موجر می تواند دادخواست تخلیه به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک بدهد و اجور معوقه را هم مطالبه کند.