تخلیه ملک مسکونی و همه چیز در مورد اجرا و توقف آن

تخلیه ملک مسکونی یکی از دعاوی رایج میان موجر و مستأجر است که معمولاً پس از پایان مدت اجاره، عدم پرداخت اجاره‌بها، یا در برخی موارد نقض تعهدات قراردادی مطرح می‌شود. با توجه به اینکه نحوه اقدام برای تخلیه به شرایط قرارداد، وجود یا عدم وجود سرقفلی و حق کسب و پیشه، رسمی یا عادی بودن اجاره‌نامه و علت درخواست تخلیه بستگی دارد، انتخاب مسیر قانونی صحیح اهمیت زیادی دارد. در این مقاله، شرایط و مراحل تخلیه ملک مسکونی، مدارک مورد نیاز، مرجع صالح و مهم‌ترین نکات حقوقی مربوط به آن را بررسی می‌کنیم.

موجر در چه شرایطی می تواند مستاجر را از ملکش اخراج کند؟

با اتمام موعد قرارداد، اگر موجر تمایلی به تمدید نداشته باشد می تواند خواستار تخلیه ملک خود باشد البته قانون گذار به تبع قانون موجر و مستاجر در شرایطی به جز انقضای موعد قرارداد، از جمله نیاز شخصی موجر به ملک ، نوسازی ملک مسکونی و تعدی و تفریط مستاجر، عدم پرداخت اجاره بها و ….. به او نیز حق را داده که بتواند قبل از انقضای موعد، تقاضای تخلیه را داشته باشد؛ لذا در بدوا امر قبل از ثبت تقاضای خود باید بررسی شود که قرارداد شما تابع کدام قانون موجر و مستاجر قرار می گیرد.

در فرض مثال اگر شما اجاره نامه تنظیمی خود را تابع قانون ۱۳۷۶ به بعد منعقد کرده باشید به محض منقضی شدن موعد تخلیه که در قرارداد بدان اشاره شده می توانید تخلیه ملک خود را بخواهید در حالی که در قرارداد قبل از ۷۶، شرط تخلیه ملک مسکونی، منقضی شدن موعد قرارداد نبوده، بلکه موجر بایستی به موجب مفاد ۱۴، ۱۵ قانون ۵۶ دلیل موجهی برای اخراج بخواهد تا دادگاه به خواسته او ترتیب اثر بدهد.

موجر باید دادخواست خود را کجا مطرح کند؟

شما در فرضی که بتوانید به دادگاه اثبات کنید به موجب منقضی شدن موعد قرارداد یا علل موجه قانونی که در قرارداد های ما قبل سال ۷۶  به آن اشاره شده خواستار تخلیه ملک خود و عدم برخوداری مستاجر از منافع ملک هستید حسب مورد، دادگاه، به حکم تخلیه یا دستور فوری تخلیه رای داده و به ضابطین دادگستری امر کرده که اخراج مستاجری که حاضر به تخلیه نیست را انجام داده و ملک را تحویل مالک دهند در اینجا قبل از پاسخ به این سوال بگوییم دستور و حکم تخلیه چیست و با یکدیگر چه تفاوتی دارند؟

تفکیک حکم تخلیه و دستور فوری تخلیه

همان گونه که از مفهوم برمی آید شما در دستور تخلیه به فوریت توانسته اید اخراج مستاجر از ملک را بخواهید بدون آنکه نیاز باشد تا زمانی که تشریفات دادرسی طی شود و حکم به مرحله اجرا برسد مستاجر در منزل شما سکنی داشته باشد اما در حکم تخلیه برخلاف دستور شما تا زمان قطعی شدن حکم تان نمی توانید دادورز یا ضابط را ملزم کنید که تخلیه ملک تان را انجام دهند اما گرفتن این دستور منوط به وجود شروطی است که در صورت عدم وجود آن شما چاره ای ندارید که تقاضای خود را در قالب حکم تخلیه از دادگاه بخواهید.

شروطی که به موجب آن می توان به فوریت دستور تخلیه را گرفت

• اگر زمان انعقاد اجاره نامه شما مربوط به سال ۷۶به بعد باشد و در قالب یک قرارداد مکتوب که به امضای دو شاهد رسیده است باشد
• و اجاره نامه تنظیمی مربوط به اماکن مسکونی باشد نه تجاری

شمای موجر می توانید با انقضای موعد قرارداد در صورتی که ودیعه مستاجر را که، نزد شما امانت بوده را پرداخته و اظهارنامه قانونی را ارسال کرده باشید ، از مرجع صلاحیت دار صدور دستور تخلیه را بخواهید در غیر این صورت، نمی توانید به استناد به ماده ۳ قانون موجر و مستاجر۷۶ دستور فوری تخلیه را بگیرید و بایستی خواستار حکم تخلیه ملک خود از مرجع صلاحیت دار که شورای حل اختلاف بوده باشید.

اجرای حکم تخلیه

تا اینجا بحث در رابطه با حقوق موجر بر اینکه حق مالکیت بر منفعت ملک داشته و توانسته حسب شرایطی حق برخورداری مستاجراز منافع ملک را به موجب حکم تخلیه از دادگاه بگیرد صحبت کردیم اما این موضوع یک طرفه نیست چرا که مستاجر هم زمانی ملزم به تخلیه ملک می شود که با پایان یافتن موعد قرارداد، به حقوق خود که پرداخت حق ودیعه در اماکن مسکونی و حق سرقفلی در اماکن تجاری از جانب موجر بوده برسد در غیر این صورت حکم قابلیت اجرایی نداشته است و مستاجر می تواند از تخلیه ممانعت به عمل آورد.

توقف اجرای حکم تخلیه

شما به عنوان موجر خواسته خود را مبنی بر تخلیه ملک و اخراج مستاجر از ملک را به دادگاه ارائه می دهید و حسب مورد تقاضای دستور و یا حکم تخلیه را از دادگاه خواستار می شوید در اینجا تمامی ادله دلالت بر صحت ادعای شما را دارد و بایستی دستور قضایی یا حکم به نفع شما صادر شود اما مستاجر با ارائه ادله و مستنداتی مانع از اجرای حکم می شود.

در فرضی که، مستاجر به دادگاه اثبات می کند که موعد قرارداد، به اتمام نرسیده و موجر طی یک قرارداد جعلی ادعای خود را به دادگاه اثبات کرده و دستور یا حکم  تخلیه را گرفته است.

فرض دوم: در جایی که مستاجر اثبات می کند قرارداد اجاره تمدید شده و طبق توافق با موجر، حق برخورداری از منفعت عین مستاجره به او داده شده است.

مستاجر باید در چه زمانی ادعای خود مبنی بر توقف دستور تخلیه را به دادگاه ارائه دهد؟

اینکه دادخواست ارائه شده از جانب موجر، مبنی بر دستور تخلیه باشد یا حکم تخلیه، کمی متفاوت بوده و در رابطه با مورد اول از آنجایی که قرار است طی یک دستور قضایی تخلیه ملک توسط مامور اجرا یا ضابط دادگستری به فوریت انجام شود مستاجر بایستی، بلافاصله بعد از ابلاغ اجرای دستور توسط مامور ابلاغ ، اقدام و دلایل خود را ارائه دهد و توقف اجرای حکم را از دادگاه بخواهد اما در رابطه با حکم تخلیه برخلاف دستور، اجرای حکم نیاز به قطعیت داشته و مستاجر توانسته دلایل و مستندات خود را طی فرآیند اعتراض به رای بدوی، ارائه دهد.

تخلیه ملک مسکونی چقدر زمان می برد؟

اگر شمای موجر، تقاضای دستور تخلیه را داشته باشید انجام تخلیه ملک بعد از ابلاغ دستور و عدم ممانعت مستاجر، ظرف مهلت سه روزه توسط ضابط، اجرا می گردد اما در صورتی که امکان اجرای دستور نباشد و موجر، به موجب دادخواست حکم تخلیه اقدام کند ممکن است تا طی شدن فرآیند دادرسی کمی اجرای حکم با تاخیر مواجه شود و به فوریت اقدام نشود.

نتیجه گیری

زمانی دعوی تخلیه ملک مسکونی از جانب موجر که مالک منفعت ملکی بوده، مطرح می گردد که موعد قرارداد اجاره فی مابین او با شخص مستاجر به اتمام رسیده باشد و یا حسب شرایطی از جمله نیاز شخصی موجر، نوسازی ملک و …… که در قانون موجر و مستاجر ۵۶ به آن اشاره شده، و قانون گذار به مالک منفعت این حق را داده که بتواند اخراج مستاجر را از ملکش خواستار شود.

به منظور جلوگیری از تضییع حقوق خود لازم است که شما به عنوان یک موجر یا مستاجر به قوانین اجاره اشراف کامل داشته باشید تا حقوق خود را بدانید شما می توانید جهت کسب دانش حقوقی خود من باب این موضوع به مقاله مربوطه نکات حقوقی عقد اجاره مراجعه ای داشته باشید.

 

موجر پس از دریافت حکم یا دستور تخلیه چه کار کند

موجر بعد از گرفتن حکم و دستور تخلیه باید به واحد اجرای احکام دادگاه صادر کننده مراجعه کند و با پرداخت هزینه های مرتبط روند ابلاغ اجرای حکم به مستاجر شروع می شود

مدارک مورد نیاز برای اجرای حکم تخلیه

برای اجرای حکم و دستور تخلیه مدارک مشروحه زیر لازم است :

• حکم تخلیه و دستور تخلیه : برابر اصل رونوشت حکم و دستور قطعی تخلیه
• گواهی حکم تخلیه : مراجعه به سامانه عدل ایران جهت دریافت یک نسخه از گواهی تخلیه
• برابر اصل رونوشت اجراییه از حکم تخلیه
• مدارک شناسایی موجر

پیشنهادات

ما در وکلای ملکی در تلاشیم، به شما عزیزانی که درگیر مشکلات حقوقی بوده و نیاز به خدمات وکیل و مشاور حقوقی متخصص و زبده داشته اید بهترین خدمات را در کوتاه ترین زمان ممکن ارائه دهیم شما می توانید از طریق راه های ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده با ما در تماس باشید.

برخی از سوالات متداول

در چه شرایطی موجر می تواند تخلیه ملک مسکونی خود را از دادگاه خواستار و مستاجر را از ملکش اخراج کند؟

حسب اینکه قرارداد منعقد گردیده تابع کدام قانون موجر و مستاجر قرار دارد به موجر این حق داده می شود که با استناد به آن از حق قانونی خویش استفاده و خواستار تخلیه ملک و اخراج مستاجر از آن باشد.

اگر موجری خواستار تخلیه ملک مسکونی خویش باشد آیا می تواند از دادگاه تقاضای اجرای فوری تخلیه را بخواهد؟

برخلاف تخلیه ملک تجاری، اگر ملک مسکونی باشد این حق برای موجر بوده که بتواند با تقاضای دستور تخلیه از دادگاه، به فوریت و ظرف مهلت سه روز اخراج مستاجر از ملکش را بخواهد.

 

نویسنده: گروه وکلای ملکی