نکات حقوقی عقد اجاره و آشنایی صفر تا صد آن

بدون رعایت نکات حقوقی عقد اجاره ممکن است با مشلاک عدیده ‌ای در آینده مواجه شوید که هزینه، زمان و انرژی زیادی از شما خواهد برد. برای آشنایی با مهمترین نکات حقوقی عقد اجاره تا پایان این مقاله از گروه وکلای ملکی با ما همراه باشید.

عقد اجاره چیست؟

عقد اجاره به معنای تملیک منافع یک مال مشخص به شخصی دیگر است که محدود به مدت زمان معینی است. به این معنا که شخص مستاجر یعنی اجاره گیرنده در مدت زمان تعیین شده بر اساس عقد اجاره مالک منافع مال متعلق به موجر یعنی اجاره دهنده می‌شود و می تواند در حدود این مالکیت و با پرداخت مبلغ معینی به نام مال الاجاره که بر اساس توافق طرفین تعیین می شود از آن منافع استفاده کند.

در نتیجه می توان گفت اجاره عقدی تملیکی است یعنی منجر به انتقال مالکیت از شخصی به شخص دیگر می شود و همچنین عقدی معوض و موقت است یعنی در عوض تملیک منافع مال مبلغی تحت عنوان مال الاجاره پرداخت می شود و مدت زمان آن هم موقت و محدود است.

عقد اجاره در چه صورتی نامعتبر است؟

تمام عقود و قراردادها از جمله عقد اجاره در صورتی که برخی شروط لازم را نداشته باشند و یا شرایط خاصی ایجاد شود اعتبار خود را از دست می دهند و دیگر اثر حقوقی مربوط به قرارداد اجاره را ندارند. برای مثال در صورتی که شرایط صحت قرارداد مانند قصد و رضای طرفین، معین بودن موضوع قرارداد، مشروعیت جهت معامله و … در قرارداد موجود نباشد آن قرارداد از هر نوعی که باشد باطل است و هیچ گونه اعتباری ندارد.

علاوه بر این، اگر برخی شرایط اختصاصی عقد اجاره هم رعایت نشود آن عقد نا معتبر تلقی خواهد شد. برای مثال، یکی از شروط بسیار مهم برای صحت قرارداد اجاره این است که این قرارداد حتما باید دارای مدتی مشخص و معین باشد. مثلا باید در متن قرارداد تعیین شده باشد که مال مورد نظر به مدت ۶ ماه به مستاجر اجاره داده می شود. در صورتی که مدت اجاره مشخص نباشد، قرارداد باطل است و اعتباری ندارد.

یکی دیگر از شرایط عقد اجاره این است که مال موضوع اجاره که به آن عین مستاجره گفته می شود، باید موجود بوده و قابلیت تسلیم به مستاجر را داشته باشد. در صورتی که امکان تسلیم عین مستاجره به مستاجر وجود نداشته باشد، عقد اجاره باطل خواهد بود.

عین مستاجره برای اینکه قابلیت اجاره را داشته باشد باید قابل بقا باشد و از طریق مصرف تمام نشود. بنابراین مال مورد اجاره باید پس از انتفاع از منافع آن همچنان باقی بماند، مانند خانه، اتوموبیل و … آشنایی دقیق تر با هر یک از این موارد مستلزم استفاده از مشاوره حقوقی تخصصی درمورد عقد اجاره است که در گروه وکلای ملکی می توانید از آن بهره مند شوید.

تفاوت اجاره آپارتمان و اجاره مغازه

یکی از مهمترین نکات حقوقی عقد اجاره تفاوت اجاره آپارتمان و اجاره مغازه است. بر اساس قوانین ناظر به قرارداد اجاره، قواعد حاکم بر قرارداد بر اساس نوع کاربری عین مستاجره یعنی مسکونی یا تجاری بودن آن متفاوت است. برای مثال مهمترین چیزی که میان اجاره ملک مسکونی با ملک تجاری تفاوت ایجاد می‌کند، وجود حق سرقفلی در اجاره ملک تجاری است.

منظور از سرقفلی حق اولویت مستاجر برای اجاره و تصرف ملک تجاری است که در ابتدای قرارداد از موجر خریداری شده و موجر تا زمانی که قیمت سرقفلی را به بهای روز به مستاجر پرداخت نکند، نمی‌تواند تخلیه ملک خود را بخواهد. در واقع در ملک تجاری تخلیه ملک به آسانی تخلیه ملک مسکونی نیست و به عوامل دیگری مانند سرقفلی بستگی دارد.

قراردادهای اجاره مربوط به املاک تجاری در صورتی که پس از سال ۱۳۷۶ منعقد شده باشند و یا پس از ایت تاریخ تمدید شوند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ هستند و در صورتی که قبل از این تاریخ منعقد و یا تمدید شوند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ می باشند. برای آشنایی بیشتر با این نکات حقوقی عقد اجاره بهتر است با وکیل یا مشاور حقوقی مجرب در زمینه اجاره صحبت کنید.

تخلیه عین مستاجره چگونه انجام می شود؟

یکی دیگر از نکات حقوقی عقد اجاره که طرفین قرارداد چه موجر باشد و چه مستاجر، ابهامات زیادی درمورد آن دارند این است که تخلیه عین مستاجره چگونه صورت می پذیرد و دارای چه مراحلی است؟ در واقع تخلیه عین مستاجره یا همان ملکی که موضوع قرارداد اجاره است، در صورتی که در زمان مقرر شده در قرارداد از سوی مستاجر انجام نشود موجر می تواند بر اساس قانون اقداماتی قانونی را اتخاذ نماید تا حکم یا دستور تخلیه عین مستاجره را دریافت کند و در نهایت ملک خود را تحویل بگیرد. این فرایند بسته به اینکه قرارداد اجاره مربوط به ملک تجاری یا مسکونی باشد و چگونه منعقد شده باشد متفاوت است.

علاوه بر اتمام مدت زمان قرارداد، عوامل دیگری مانند عدم پرداخت اجاره بها هم می تواند برای تخلیه ملک بر اساس قرارداد که به آن تخلیه ید گفته می شود موجه تشخیص داده شود. در این قسمت هر یک از این موارد را به عنوان نکات حقوقی عقد اجاره توضیح می دهیم. برای آشنایی با تفاوت خلع ید و تخلیه ید به لینک مربوطه مراجعه کنید.

تخلیه عین مستاجره بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶

موارد تخلیه عین مستاجره در صورتی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ باشد، در ماده ۱۴ این قانون بیان شده است. از جمله این موارد، انتقال عین مستاجره به غیر بدون اجازه از سوی موجر، استفاده از ملک بر خلاف منظور مورد توافق، نیاز موجر یا خانواده او برای سکونت شخصی، تعدی یا تفریط مستاجر در تصرف ملک و … است. در این موارد دادگاه می تواند حکم به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستاجره داده و بر این اساس ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد. این موارد عملا به اجاره املاک تجاری اختصاص دارد و تخلیه ملک مسکونی مشمول قانون سال ۷۶ قرار می گیرد.

تخلیه عین مستاجره بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ (تخلیه ملک مسکونی)

در این قانون نیز مانند قانون سال ۵۶ مواردی برای تخلیه ملک مورد اجاره پیش بینی شده است که در این قسمت به توضیح آین ها می پردازیم. بر اساس این قانون مهمترین موارد تخلیه عین مستاجره شامل موارد زیر می شود:

• انقضای مدت اجاره: در ماده ۳ این قانون آمده است پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائم ‌مقام قانونی وی تخلیه عین مستاجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای‌ ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه ‌قضاییه انجام خواهد گرفت.
• تعدی و تفریط مستاجر: منظور از تعدی و تفریط این است که مستاجر در مدت تصرف ملک عمل آسیب زایی نسبت به ملک انجام داده باشد که باعث ضرر و زیان موجر شود. برای مثال تعمیراتی که بر عهده خودش بوده را در مدت زمان مناسب انجام ندهد و با این کار به ملک آسیب وارد کند.

تفاوت دستور تخلیه فوری با حکم تخلیه

در فرایند تخلیه ملک مورد اجاره دو نوع رای و تصمیم قضایی تحت عنوان دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد که تفاوت هایی با یکدیگر دارند و هر یک در موارد مخصوص به خود صادر می شوند. از نکات حقوقی عقد اجاره این است که دستور تخلیه مربوط به مواردی است که قرارداد با شرایط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ منعقد شده است. منظور از این شرایط تنظیم قرارداد به صورت کتبی و گواهی و امضای دو نفر شاهد است.

در صورتی که قرارداد به این صورت نوشته شده باشد موجر می تواند با ارائه دادخواست تخلیه عین مستاجره به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک موضوع اجاره تخلیه ملک را بخواهد. در این حالت شورای حل اختلاف اقدام به صدور دستور تخلیه ملک مورد اجاره می کند که ظرف ۱ هفته اجرا شده و قابلیت اعتراض از سوی مستاجر را ندارد. اگر عقد اجاره به صورت رسمی یعنی در قالب سند رسمی نوشته شده باشد موجر می تواند در اجرائیه اداره ثبت درخواست تخلیه ملک خود را بدهد. اما حکم تخلیه مربوط به مواردی است که قرارداد طبق این شرایط نوشته نشده است.

در این موارد موجر با ارائه دادخواست تخلیه به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک تخلیه ملک را می خواهد. در این موارد حکم تخلیه صادر می شود که نیاز به اجرائیه دارد و اجرای آن بیشتر از موردی که دستور تخلیه توسط شورای حل اختلاف صادر می شود طول می کشد. برای تخلیه ملک مورد اجاره با رعایت تمامی این نکات حقوقی عقد اجاره لازم است با یک وکیل ملکی متخصص در این عقد مشورت نمایید و از دانش و تجربه او استفاده کنید.

مشاوره حقوقی عقد اجاره

عقد اجاره همان طور که در ابتدا اشاره کردیم، یکی از رایج ترین قراردادها در میان مردم است که آشنایی با جوانب حقوقی آن برای جلوگیری از مشکلات آینده اهمیت بسیار زیادی دارد. به همین جهت توصیه می شود از گام اول یعنی انعقاد قرارداد تا تخلیه ملک با یک وکیل متخصص در امور قراردادها به خصوص قرارداد اجاره ارتباط داشته و از مشاوره حقوقی ملکی او برای آشنایی با نکات حقوقی عقد اجاره استفاده کنید.

آشنایی با نکات حقوقی عقد اجاره به واسطه وکیل و مشاور حقوقی متخصص به شما کمک می کند تا با کمترین هزینه و زمان بهترین و مطمئن ترین نتیجه را به دست آورید. ما در گروه وکلای ملکی انواع و اقسام خدمات حقوقی از جمله مشاوره درمورد نکات حقوقی عقد اجاره را با بهترین کیفیت و کمترین هزینه برای شما عزیزان فراهم کرده ایم.

انتقال عین مستاجره توسط مستاجر امکان پذیر می باشد

انتقال عین مستاجره توسط مستاجر بستگی به نوع قرارداد اجاره دارد ، برابر ماده ۴۷۴ قانون مدنی مستاجر می تواند مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اما منوط به اجازه و اختیاری که موجر در قرارداد اجاره داده است چنانچه این اختیار از مستاجر سلب گردیده او نمی تواند مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار نماید و این عمل غیرقانونی است

اهمیت به جزئیات و مفاهیم قرارداد اجاره

برخی هنگام تنظیم قرارداد اجاره به جزئیات و متن و نوع نگارش آن هیچ توجه ایی ندارند و همین امر موجب بروز اختلاف و مشکلاتی در آینده خواهد شد علاوه بر جزئیات باید از مفاهیم درج شده در قرارداد آگاهی کافی داشت ، چنانچه فردی از این امور بی اطلاع می باشد باید از یک شخص آشنا به تنظیم قرارداد اجاره مشورت بگیرد

سوالات متداول

عقد اجاره چیست؟
عقد اجاره قراردادی است که به موجب آن مستأجر در برابر پرداخت اجاره‌بها، برای مدت معین مالک منافع مال مورد اجاره می‌شود. به بیان ساده، موجر منافع ملک یا مال خود را برای مدت مشخصی به مستأجر واگذار می‌کند.

اگر مدت اجاره مشخص نباشد، قرارداد صحیح است؟
خیر. در عقد اجاره باید مدت اجاره به‌طور دقیق مشخص باشد. در صورتی که مدت اجاره تعیین نشده یا مجهول باشد، عقد اجاره با اشکال قانونی مواجه شده و صحیح نخواهد بود.

حق سرقفلی چیست؟
سرقفلی حقی مالی است که معمولاً در اجاره اماکن تجاری مطرح می‌شود و ممکن است در ابتدای اجاره یا در شرایط قانونی دیگر به مستأجر تعلق گیرد. در صورتی که مستأجر حق سرقفلی داشته باشد، تخلیه و تعیین تکلیف این حق تابع شرایط و مقررات قانونی مربوط به سرقفلی است و در مواردی باید ارزش آن به مستأجر پرداخت شود.

تخلیه فوری چیست؟
تخلیه فوری به فرآیندی گفته می‌شود که در صورت وجود شرایط قانونی، موجر می‌تواند پس از پایان مدت اجاره و احراز شرایط لازم، بدون طی تشریفات طولانی رسیدگی به دعوای تخلیه، برای تخلیه ملک اقدام کند. در قراردادهای اجاره عادی، در صورت وجود شرایط قانونی، امکان صدور دستور تخلیه وجود دارد و در اجاره‌نامه‌های رسمی نیز حسب مورد می‌توان از طریق اجرای ثبت اقدام کرد.

نویسنده: گروه وکیل ملکی