پیش فروش ساختمان و بررسی نکات طلایی در ای قبیل قرارداد ها

پیش فروش ساختمان چیست؟

پیش خرید یا پیش فروش ساختمان به زبان ساده به معنای این است که ساختمانی را پیش از ساخت و آمادگی کامل مورد معامله قرار دهند. کسی که ساختمانی را قبل از تکمیل آن می فروشد پیش فروشنده می گویند و به کسی که آن را خریداری می کند پیش خریدار گفته می شود. انتقال مالکیت بر اساس توافق طرفین می تواند در حین ساخت و تکمیل ساختمان یا پس از آن انجام شود و درمورد اینکه مالکیت دقیقا از چه زمانی به پیش خریدار منتقل می شود باید به متن قرارداد مراجعه کرد.

با افزایش روند آپارتمان نشینی و افزایش قیمت ساختمان در سال های اخیر، پیش خرید ساختمان که با هزینه کمتری نسبت به خرید ساختمان آماده انجام می شود، تبدیل به یک امر رایج شد که به افراد با قدرت خرید پایین تر کمک می کرد با هزینه کمتر آپارتمان بزرگتری خریداری کنند. رواج و گسترش این نوع خرید و فروش باعث شد کلاهبرداران زیادی از این شرایط سوء استفاده کنند و با وعده تحویل واحد آپارتمانی پول بسیاری از مردم را تصاحب کنند. به همین دلیل برای جلوگیری از ارتکاب جرم و کلاهبرداری در این حوزه، قانون گذار در سال ۱۳۸۹ وارد عمل شد و قانونی تحت عنوان قانون پیش فروش ساختمان را تصویب کرد که مقررات زیادی را برای نظم و انضباط بخشیدن به فرایند پیش فروش و پیش خرید آپارتمان در نظر گرفته است. در ادامه این مقاله شما را با بخشی از مقررات قانون پیش فروش ساختمان با آخرین اصلاحات که اهمیت بسیاری دارند آشنا می کنیم.

چه کسانی می توانند ساختمانی را پیش فروش کنند؟

بر اساس قانون تنها اشخاص زیر می توانند ساختمانی را پیش فروش کنند:

• مالک رسمی زمینی که ساختمان بر روی آن احداث می شود
• سرمایه گذاری که طی قرارداد رسمی مجاز به ساخت بنا بر روی زمین شخص دیگر است
• مستاجرانی که حق احداث بنا بر روی زمین را دارند

بنابراین اشخاص دیگر حق پیش فروش ساختمان را ندارند و مجاز به انجام این کار نیستند. بررسی مدارک شخص پیش فروشنده توسط پیش خریدار و اطمینان از اینکه حتما یکی از اشخاص بالاست اهمیت زیادی دارد و برای این کار هم نیازمند حضور یک وکیل مجرب و ماهر در امور ملکی خواهید بود. همچنین برای آشنایی با املاک قولنامه ای می توانید به این لینک مراجعه کنید.

قرارداد پیش فروش ساختمان چیست؟

به قراردادی که موضوع آن پیش فروش ساختمان است قرارداد پیش فروش ساختمان گفته می شود که برای اعتبار باید شرایط خاصی داشته باشد. برای مثال این قرارداد طبق ماده ۳ قانون پیش فروش ساختمان باید حتما به صورت سند رسمی یعنی توسط دفتر اسناد رسمی تنظیم شود و علاوه بر اینکه در سند مالکیت هم درج می شود یک نسخه از خلاصه آن به اداره ثبت محلی که ملک مورد نظر در آن قرار دارد فرستاده شود. این قاعده برای ثبت رسمی این قراردادها و نظارت دقیق بر آن هاست تا امکان ارتکاب جرم و کلاهبرداری در این زمینه کاهش پیدا کند. علاوه بر این، تنظیم این قرارداد نکات بسیار مهم دیگری هم دارد که رعایت دقیق این نکات حقوقی برای آنکه در آینده با پیامدهای حقوقی مواجه نشوید اهمیت زیادی دارد. در بخش بعد بخشی از این نکات را برای شما توضیح می دهیم، اما برای تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان لازم است حتما پیش از هر گونه اقدام، از مشاوره حقوقی وکیل متخصص در امور ملکی که گروه وکلای ملکی می توانند به شما معرفی کنند استفاده کنید تا متناسب با شرایط منحصر به فرد خود راهنمایی های حقوقی لازم را دریافت نمایید زیرا ممکن است هر شرایط اقدامات خاص خود را نیاز داشته باشد.

نکات طلایی برای انعقاد قرارداد پیش فروش ساختمان

• مهمترین نکته ای که در ابتدای هر قرارداد از جمله این قرارداد باید رعایت کنید بررسی اصل بودن اسناد طرف مقابل است. برای مثال اسناد مالکیت و اسناد هویتی طرف مقابل در صورتی که خود را مالک ملک معرفی می کند و یا مدارکی که نشان دهنده صلاحیت فرد برای پیش فروش ساختمان است اهمیت زیادی دارد. بررسی این اسناد باعث می شود تا حد زیادی از وقوع جرایمی مانند فروش مال غیر جلوگیری کنید. علاوه بر این، اسناد دیگری هم مانند پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد لازم است که در ماده ۴ قانون پیش فروش آپارتمان ذکر شده اند.
• در هر قرارداد و از جمله قرارداد پیش فروش ساختمان بهتر است امضای حداقل دو نفر به عنوان شاهد وجود داشته باشد تا در صورت انکار برخی جزئیات از سوی طرف مقابل بتوانید به شهادت آن‌ ها استناد کنید.
• استعلام وضعیت ثبتی ملک از اداره ثبت یکی دیگر از نکاتی است که در کلیه معاملات ملکی اهمیت دارد. اداره ثبت طی این استعلام به شما اعلام می کند که آیا ملک مورد نظر به ثبت رسیده و دارای سند رسمی است یا خیر و همچنین مالک آن دقیقا چه کسی است. این استعلام را می توانید به راحتی در سامانه ثبت من انجام دهید.
• قرارداد پیش فروش ساختمان قراردادی است که ممکن است مدت زمان زیادی به طول انجامد و این مساله با توجه به شرایط اقتصادی فعلی و نوسان قیمت مصالح و دیگر ابزارآلات ممکن است باعث ضرر و زیاد اقتصادی برای پیش فروشنده شود، به همین دلیل بهتر است شرطی به نام شرط تعدیل قرارداد گنجانده شود که به طرفین اجازه می دهد در صورت ایجاد تورم و نوسانات اقتصادی در بهای ملک و دیگر هزینه ها تجدید نظر کنند.
• قرارداد پیش فروش ساختمان مانند هر قرارداد دیگری ممکن است از سوی هر یک از طرفین نقض شود و تعهداتی که در آن درج شده اجرا نگردد. در این قرارداد با توجه به اینکه مربوط به املاک است و از لحاظ اقتصادی برای افراد اهمیت زیادی دارد باید راه حل های مطمئن تری برای جلوگیری از این نقض تعهد در نظر گرفت. این راه حل می تواند در نظر گرفتن وجه التزام یعنی پرداخت مبلغی پول به طرف مقابل یا حق فسخ قرارداد باشد که نوع دقیق آن را که تناسب بیشتری با شرایط شما دارد تنها از طریق دریافت مشاوره حقوقی از یک وکیل متخصص در امور املاک و قراردادها می توانید متوجه شوید.
• بررسی قراردادهای مرتبط با قرارداد پیش فروش ساختمان کمک زیادی به کسب اطمینان از شرایط قراردادتان می کند. منظور از قراردادهای مرتبط، قراردادهایی مانند قرارداد مشارکت در ساخت است که معمولا میان پیش فروشندگان ساختمان با مالکان اصلی ملک بسته می شود. برای بررسی دقیق این قراردادها و اعتبار آن ها حتما به حضور یک وکیل مجرب نیاز خواهید داشت. برای آشنایی با وکیل مشارکت در ساخت می توانید به لینک مربوطه مراجعه نمایید.
• توافق و تعیین دقیق مشخصات ساختمانی که ساخته می شود در متن قرارداد اهمیت زیادی دارد. برای مثال ممکن است پیش خریدار استفاده از نوع خاصی از مصالح را بخواهد یا مساحت دقیق ملک برایش اهمیت داشته باشد که در این صورت عدم اشاره به این موارد در متن قرارداد علاوه بر اینکه نقض قانون پیش فروش ساختمان محسوب می شود می تواند در آینده مشکلاتی را برای طرفین قرارداد ایجاد کند.
• زمان تحویل ملک تکمیل شده و همچنین زمان دقیق حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال قطعی ملک باید در قرارداد مشخص شده باشد زیرا بر اساس قانون پیش فروش ساختمان ذکر این موارد در متن قرارداد الزامی است.

مشاوره حقوقی درمورد قرارداد پیش فروش ساختمان

قرارداد پیش فروش ساختمان با توجه به اینکه هم از اصول و قواعد کلی مشترک میان تمامی قراردادها پیروی می کند و هم قوانین و مقررات ویژه ای برای تنظیم آن در نظر گرفته شده است بدون حضور یک وکیل مجرب در این موضوعات و استفاده از دانش و تجربه او نمی تواند به درستی تنظیم شود. برای مثال همانطور که گفتیم، این قرارداد باید حتما به صورت سند رسمی تنظیم شود و یا حتما اطلاعات خاصی مانند مشخصات دقیق ملک، زمان دقیق تحویل ملک و قیمت و نحوه پرداخت آن در متن قرارداد ذکر شود. علاوه بر این، ممکن است در حین اجرای قرارداد و ساخت ساختمان مشکلاتی ایجاد شود که نیاز به راه حل های حقوقی دارد. برای مثال ممکن است اتفاقی خارج از اراده طرفین مانند سیل یا زلزله رخ دهد یا قیمت مصالح به شدت افزایش پیدا کند و پیش فروشنده نتواند ملک را در زمان تعیین شده به پیش خریدار تحویل دهد. در این موارد حتما به تخصص یک وکیل مجرب در این زمینه نیاز دارید تا بتوانید مشکلات به وجود آمده را با کمترین هزینه حل و فصل کنید. گروه وکلای ملکی با تمرکز ویژه بر حوزه املاک تلاش دارد تا پاسخگوی انواع این نیازهای حقوقی با بهترین کیفیت و مناسب ترین هزینه برای مراجعان خود باشد. برای اطلاع از شرایط استفاده از خدمات حقوقی گروه وکلای ملکی از جمله مشاوره رایگان در زمینه پیش فروش ساختمان می توانید با ما تماس بگیرید.

سوالات متداول

پیش فروش ساختمان چیست؟

همانطور که از اسمش مشخص است پیش فروش ساختمان یعنی فروختن یک ساختمان قبل از ساخته شدن و تکمیل آن.

اگر ساختمان در زمان تعیین شده به پیش خریدار تحویل داده نشود چه اتفاقی می افتد؟

اگر ساختمان در زمان تعیین شده به خریدار تسلیم نشود، بر اساس قانون جریمه هایی در نظر گرفته شده است که پیش فروشنده باید آن ها را بپردازد مگر اینکه در متن قرارداد طرفین به جریمه ای بیش از این توافق کرده باشند.

نحوه پرداخت قیمت ساختمان در این قرارداد چگونه است؟

نحوه پرداخت قیمت ساختمان در این قرارداد کاملا بر اساس توافق طرفین تعیین می شود اما بر اساس قانون هنگام تنظیم سند قطعی ملک باید حداقل ۱۰ درصد از قیمت به پیش فروشنده پرداخت شده باشد و طرفین نمی توانند بر خلاف این توافقی کنند.

اگر پیش خریدار اقساط خود را ندهد چه اتفاقی می افتد؟

اگر پیش خریدار اقساط خود را ندهد پیش فروشنده می تواند این موضوع را به دفترخانه ای که سند قرارداد در آنجا تنظیم شده اطلاع دهد، این دفترخانه به پیش خریدار اخطار می دهد تا اقساط خود را بپردازد و اگر این اقساط پرداخت نشود پیش فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند.