قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول

در این مقاله از گروه وکلای ملکی که دارای تجربه چندین ساله در حوزه حقوق املاک و اموال هستند، به بررسی و تحلیل قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول به زبانی ساده و موجز می پردازیم. برای اطلاع از مهمترین نکاتی که لازم است در خصوص قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول بدانید تا بتوانید از حقوق خود نسبت به املاک محافظت کنید با ما در این مقاله همراه باشید.

قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول چیست و چرا به تصویب رسیده است؟

به طور کلی درمورد ثبت املاک و معاملات مربوط به آن ها در نظام حقوقی ایران رویه واحدی وجود نداشته است و این امر همواره اختلافات زیادی را در بین حقوقدانان و قضات ایجاد کرده است. بر اساس قانون ثبت املاک، اداره ثبت تنها کسی را مالک یک ملک می داند که نام او به عنوان مالک در دفتر املاک اداره ثبت یه ثبت رسیده باشد.

فرایند ثبت املاک بر اساس این قانون یا ناظر به خود ملک است و یا معاملاتی که درمورد آن انجام می شود. درمورد ثبت املاک باید گفت اصولا بیشتر املاک در ایران دارای سابقه ثبتی هستند و در سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده اند. بر اساس قانون معاملات مربوط به این املاک هم باید در اداره ثبت به ثبت برسد.

تا پیش از تصویب قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول، معامله مربوط به املاک اگر با سند عادی انجام می شد در صورتی که اصالت سند و وقوع معامله به اثبات می رسید معتبر تلقی می شد. در واقع افراد می توانستند به موجب سند عادی معاملات حقوقی مختلفی را درمورد املاک انجام دهند و اعتبار این اسناد حتی گاهی اوقات منجر به ابطال سند رسمی هم می شد. برای آشنایی با انواع سند ملکی می توانید به مقاله مربوطه مراجعه نمایید.

منظور از سند عادی هر سندی است که خصوصیات سند رسمی یعنی تنظیم توسط ماموران رسمی و در حدود صلاحیت آنان را نداشته باشد. برای مثال ممکن است مالک یک خانه با مبایعه نامه ای که در دفتر اسناد رسمی تنظیم نشده و در نتیجه صرفا یک سند عادی محسوب می شود اقدام به فروش خانه خود کند. بر اساس قوانین گذشته چنین سندی درمورد املاک مورد پذیرش قرار می گرفت و خریدار می توانست به موجب آن مدعی حق و حقوق مالکیت شود.

اما این امر یعنی اعتبار دادن به اسناد عادی در خصوص املاک مشکلات زیادی را درباره اموال غیر منقول به وجود آورده بود که با فلسفه ثبت رسمی املاک و صدور سند رسمی مالکیت برای مالکان در تعارض قرار داشت. در واقع صدور سند رسمی الزاما از مالکیت مالک نسبت ملک خود محافظت نمی کرد. به همین دلیل نیاز به رویه واحدی بود که اعتبار بیشتری به اسناد رسمی مالکیت ببخشد و فرایند بهتری برای ثبت املاک در کشور ایجاد کند که قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول در راستای همین هدف تصویب شده است.

در ادامه درباره مهمترین نکات و تغییراتی که به موجب این قانون به وجود آمده و لازم است تمامی مردم به طور دقیق از آن اطلاع داشته باشند توضیحات لازم را به شما عزیزان ارائه می دهیم.

نکات ضروری قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول

به طور کلی باید بگوییم این قانون برای ساماندهی بازار مسکن و وضعیت املاک به وجود آمده و طبیعتا الزامات بیشتری برای ثبت رسمی معاملات املاک قرار داده است. در این قسمت به مهمترین الزاماتی که این قانون برای ثبت معاملات املاک قرار داده است می پردازیم.

• ثبت رسمی تمامی معاملات املاک پس از ۳ تیر ۱۴۰۳ الزامی است: بر اساس این قانون، در صورتی که ملکی پیش از سوم تیر ۱۴۰۳ نقل و انتقال پیدا کرده باشد ثبت آن تا زمان راه اندازی سامانه ای که به منظور ساماندهی اسناد راه اندازی خواهد شود می تواند به صورت رسمی یا عادی انجام شود. اما اگر برای ملکی پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ سند حدنگار گرفته شده باشد، کلیه معاملاتی که درمورد این ملک انجام می شود باید الزاما ثبت رسمی شود و در غیر این صورت هیچ گونه ادعایی در خصوص آن ها پذیرفته نخواهد شد.

نکته مهم در خصوص ثبت معاملات این است که هر گونه معامله در مورد املاک مشمول حکم قانون قرار می گیرد اعم از آنکه خرید و فروش، اجاره، رهن، وقف، پیش فروش ساختمان، حق انتفاع و ارتفاق و یا حتی تعهد به انجام این معاملات باشد.

• ثبت هر گونه ادعا و اسناد مدارک عادی درباره املاک در سامانه مخصوص: بر اساس قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول، اگر کسی به موجب اسناد و مدارک عادی ادعایی نسبت به یک ملک داشته باشد موظف است ظرف یک سال از ایجاد و راه اندازی سامانه ای که به همین منظور ایجاد می شود این اسناد و مدارک را بارگذاری نماید تا مورد بررسی نماید. در غیر این صورت یعنی اگر فرد مدعی این اسناد را ظرف مهلت مقرر بارگذاری نکند این ادعا دیگر امکان پذیرش ندارد و در هیچ دادگاهی هم قابلیت استماع نخواهد داشت.

این سامانه ظرف یک سال از ابلاغ این قانون توسط اداره ثبت اسناد و املاک کشور راه اندازی و اطلاعات لازم در خصوص بارگذاری این اسناد و مدارک به مردم داده می شود.

• طرح دعوای تنفیذ فسخ باید در مهلت مقرر باشد: بر اساس این قانون برای فسخ معاملات مربوط به املاک مهلت خاصی قرار داده‌ شده است که باید رعایت شود تا اعلام فسخ اثر حقوقی خود را داشته باشد. بر اساس این قانون هر کس بخواهد از حق فسخ خود در معاملات مربوط به املاک استفاده کند باید ظرف ۱۵ روز از فسخ کردن معامله به طرف مقابل اظهارنامه بدهد و ظرف ۱۵ پس از اظهارنامه هم دعوای تنفیذ فسخ را در دادگاه اقامه کند.

بنابراین در معاملات املاک اگر این تشریفات برای فسخ قرارداد رعایت نشود عملا فسخ قدرت اجرایی نخواهد داشت.

• دلالان معاملات املاک بادی پیش نویس قراردادها را در سامانه ثبت کنند: یکی دیگر از الزامات قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول این است که دلالان معاملات املاک موظفند پیش نویس قرارداد طرفین درمورد ملک را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری کنند و حق ندارند خود به تنظیم قرارداد با سند عادی اقدام کنند. همچنین تعرفه این دلالان بر اساس قیمت معاملاتی ملک مطابق قانون مالیات های مستقیم است که بادی در تعیین حق دلالی رعایت شود.

برای آشنایی بیشتر با مشکلاتی که ممکن است در صورت نگرفتن سند رسمی برای ملک خود پیدا کنید می توانید مقاله زیر از گروه وکلای ملکی را بخوانید:

خرید ملک بدون سند چه عواقبی دارد؟

قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول چه نوآوری هایی دارد؟

این قانون همانطور که گفته شد قواعد و مقررات جدیدی در حوزه املاک وضع کرده است که به ساماندهی امور حقوقی املاک کمک بسیار زیادی می کند. بر اساس ساز و کارهای ذکر شده در این قانون کلیه معاملات املاک ظرف چند سال به ثبت رسیده و پس از راه اندازه سامانه های مخصوص و بارگذاری کلیه اسناد عادی در این سامانه ها دیگر ادعای مالکیت یا هر نوع حق مالی دیگر نسبت به املاک بدون وجود سند رسمی غیر ممکن خواهد شد. در نتیجه اسناد رسمی اعتبار بیشتری پیدا کرده و از حجم دعاوی مربوط به املاک که در حال حاضر بخش زیادی از دعاوی دادگستری را تشکیل می دهد کاسته می شود.

علاوه بر این، قانون الزام به ثبت معاملات غیر منقول سامانه های سازمان های مختلفی مانند اداره ثبت، شهرداری، سازمان تامین اجتماعی و… را به یکدیگر متصل کرده است تا در صورت وجود بدهی یا عوارض در زمان انتقال ملک این بدهی یا عوارض در دفاتر ثبت اسناد رسمی پرداخت شده و زمان کمتری جهت انتقال ملک سپری شود.

در نتیجه در مجموع می توان گفت با اجرای این قانون وضعیت حقوقی املاک سامان و نظم بیشتری می گیرد و اهمیت اخذ سند رسمی برای املاک دو چندان خواهد شد.

دریافت مشاوره حقوقی درباره ثبت معاملات املاک در گروه وکلای ملکی

حقوق املاک حوزه بسیار گسترده ای است که هر گونه اقدام حقوقی با توجه به قوانین و قواعد پراکنده حاکم بر آن مستلزم استفاده از یک وکیل مشاور مجرب در این زمینه است تا با بررسی دقیق اسناد و مدارک شما مناسب ترین و بهترین راه حل حقوقی را در اختیارتان بگذارد.

در گروه وکلای ملکی که دارای سابقه متمرکز و جندین ساله در حقوق املاک و مستغلات و تجربه گران بها در ارائه انواع خدمات حقوقی به مراجعان هستند می توانید به تناسب نیاز و نوع پرونده خود از انواع خدمات حقوقی از جمله مشاوره حقوقی رایگان، مشاوره حقوقی آنلاین، مشاوره حضوری و در نهایت اعلام وکالت و ارسال دادخواست و لایحه توسط بهترین وکیل ثبت اسناد و املاک بهره مند شوید.

برای اطلاع از نحوه استفاده از خدمات حقوقی گروه وکلای ملکی کافی است با ما تماس بگیرید تا متخصصان ما در کوتاه ترین زمان ممکن پاسخگوی نیاز شما باشند.