اسقاط کافه خیارات به چه معناست؟

اسقاط کافه خیارات یکی از شروط مهمی است که در بسیاری از قراردادها و معاملات، به‌ویژه قراردادهای خرید و فروش، درج می‌شود و می‌تواند آثار حقوقی قابل‌توجهی برای طرفین معامله داشته باشد. منظور از اسقاط کافه خیارات، صرف‌نظر کردن طرفین قرارداد از حق فسخ معامله در مواردی است که قانون برای آنان حق خیار در نظر گرفته است. با وجود رواج این عبارت در قراردادها، بسیاری از افراد از مفهوم دقیق آن و اینکه چه حقوقی را از خود سلب می‌کنند، اطلاع کافی ندارند.

در این مقاله به بررسی مفهوم اسقاط کافه خیارات، انواع خیارات، آثار حقوقی درج این شرط در قرارداد و همچنین مواردی که اسقاط خیار نمی‌تواند مانع از فسخ یا بی‌اعتباری معامله شود می‌پردازیم تا با آگاهی بیشتری نسبت به تنظیم و امضای قرارداد اقدام کنید.

تعریف خیار

اگر آشنایی مختصری با قراردادها داشته باشید، حتما واژه خیار را تا به حال شنیده اید. منظور از خیار این است که طرفین یک قرارداد یا هر دوی آن ها بر اساس قانون مدنی یا توافق کتبی میان خودشان اختیار فسخ یا بر هم زدن قرارداد را داشته باشند. خیارات، تنها در عقود لازم موضوعیت دارند زیرا عقود جایز در هر زمان که یکی از طرفین بخواهد حتی بدون دلیل موجه قابل بر هم زدن است.

برای مثال می توان به عقد وکالت یا مضاربه اشاره کرد که بدون اینکه لزومی به درج خیار در قرارداد باشد در هر زمان که طرفین بخواهند قابل فسخ هستند. اما عقود لازم مانند بیع، اجاره، رهن، وقف و … بدون وجود خیار و اثبات آن قابل فسخ نیستند و طرفین نمی توانند بدون دلیل موجه آن را بر هم بزنند.

انواع خیارات

خیارات به طور کلی و از لحاظ منشا، دارای دو نوع قانونی و قراردادی هستند. منظور از خیارات قانونی خیاراتی است که در قانون مدنی برای تمام یا برخی از عقود پیش بینی شده و حتی بدون تصریح در قرارداد هم قابل اعمال هستند. برای مثال می توان به خیار غبن، خیار عیب، خیار تاخیر تادیه ثمن، خار تعذر تسلیم، خیار تدلیس و … اشاره کرد که حتی اگر در قرارداد منعقده میان طرفین درج نشود هم قابل استناد و اعمال هستند. اما خیار قراردادی، خیاری است که در قالب عنوان شرط خیار برای مدت محدودی نسبت به یکی از طرفین یا هر دوی آن ها حق فسخ قرارداد را پیش بینی می کند.

موضوع این خیار می تواند مطلق یا مختص به شرایط ویژه ای باشد. برای مثال ممکن است در یک قرارداد بیع، طرفین توافق نمایند که تا شش ماه پس از انعقاد قرارداد، طرف خریدار یا طرف فروشنده یا هر دوی آن ها بتوانند معامله را فسخ کنند. به این خیار که مبنای آن قرارداد میان طرفین است شرط خیار گفته می شود.

نکته مهم در ارتباط با شرط خیار این است که حتما باید مدت زمان آن مشخص باشد، در غیر این صورت، هم آن شرط باطل است و هم باعث بطلان قرارداد خواهد شد. به همین دلیل است که همواره استفاده از یک وکیل متخصص ملکی برای انعقاد قراردادها و گنجاندن و استناد به خیارات مندرج در آن توصیه می شود.

اسقاط کافه خیارات یعنی چه؟

اسقاط به معنای ساقط کردن و از بین بردن و کافه به معنای «همه» است. اسقاط کافه خیارات در قرارداد به معنای این است که خیارات قانونی ای که در قانون مدنی به رسمیت شناخته شده اند، مانند خیار عیب، خیار غبن، خیار تعذر تسلیم و … که در قسمت قبل به آن ها اشاره شد، قابل استفاده توسط طرفین نباشند. بنابراین با درج شرط اسقاط کافه خیارات در قرارداد، حتی اگر موضوع یک خیار تحقق پیدا کند، طرفین نمی توانند به استناد آن قرارداد مربوطه را فسخ نمایند.

برای مثال اگر در قرارداد فروش مالی شرط اسقاط کافه خیارات آمده باشد و خریدار آن مال در آینده متوجه عیبی در آن مال شود دیگر نمی تواند به استناد این عیب و بر اساس خیار عیب که در قانون مدنی پیش بینی شده است، قرارداد را فسخ کند زیرا امکان استناد به این خیارات بر اساس شرط اسقاط کافه خیارات از بین رفته است.

چه خیاراتی قابل اسقاط نیستند؟

برخی خیارات حتی اگر شرط اسقاط کافه خیارات در قرارداد درج شده باشد، قابل اسقاط نیستند و نمی توان تحت هیچ شرایطی امکان استفاده از آن ها را از طرفین سلب کرد. این خیارات، خیاراتی هستند که در جهت ایجاد نظم قراردادی به وجود آمده اند و به دلیل اهمیت زیادی که دارند قابل اسقاط از سوی طرفین یک قرارداد نیستند. این خیارات در ادامه ذکر شده و توضیحاتی درباره آن ها داده می شود:

خیار تدلیس: منظور از تدلیس فریب دادن افراد است. خیار تدلیس به این معناست که اگر مبنای انعقاد یک قرارداد، فریب یا تدلیس یکی از طرفین از سوی طرف دیگر قرارداد باشد، کسی که مورد فریب و تدلیس واقع شده است می تواند بر اساس این خیار قرارداد را فسخ کند.

خیار غبن افحش: خیار غبن به اختیار فسخ معامله به علت ایراد خسارت بسیار زیاد گفته می شود. خیار غبن برای آنکه بتواند قابلیت اعمال داشته باشد باید در اصطلاح حقوقی، فاحش باشد. یعنی آنکه عرف مردم آن را یک خسارت غیر قابل تسامح در نظر بگیرد. اما در کنار غبن فاحش، غبن افحش هم وجود دارد که به خسارت به میزان بسیار بیشتر گفته می شود.

بر اساس رای وحدت رویه صادر شده از دیوان عالی کشور به شماره ۸۲۱، خیار غبن افحش حتی با شرط اسقاط کافه خیارات در قرارداد هم قابل اسقاط نیست و شخص متضرر حتی با وجود درج چنین شرطی در قرارداد، باز هم می تواند به استناد خیار غبن افحش معامله را بر هم بزند.

نحوه اعمال خیار و فسخ قرارداد

تا اینجا با تعریف خیارات و انواع آن و مفهوم شرط اسقاط کافه خیارات در قرارداد آشنا شدیم. حال، سوالی که به وجود می آید این است که اگر شرط اسقاط کافه خیارات در قرارداد نباشد و یا این شرط وجود داشته باشد اما یکی از خیاراتی که به موجب این شرط قابل اسقاط نیستند، مانند خیار تدلیس یا خیار غبن افحش تحقق پیدا کند، چگونه می توان از آن استفاده کرد و قرارداد را فسخ نمود؟ برای فسخ یک قرارداد بر اساس یکی از انواع خیارات، باید در ابتدا اظهارنامه ای که حاکی از فسخ قرارداد از ظرف شما باشد به طرف دیگر قرارداد ارسال کنید.

در صورتی که طرف مقابل، فسخ قرارداد بر اساس موارد اعلام شده را نپذیرد، باید دادخواستی تحت عنوان دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد را به دادگاه عمومی حقوقی خوانده بفرستید تا دادگاه با بررسی قرارداد شما و شرایط فسخ قرارداد، فسخ قرارداد از جانب شما را تایید و تنفیذ کند. رای دادگاه در این مورد، اعلامی است یعنی وضعیت حقوقی جدیدی به وجود نمی آورد بلکه عمل حقوقی انجام گرفته یعنی فسخ قرارداد را تایید و اعلام می کند. وکیل دعاوی ملکی می تواند فرایند نگارش و ارسال اظهارنامه فسخ و دادخواست تنفید فسخ قرارداد را در کمال صحت و دقت حقوقی برای شما انجام دهد.

تنظیم قرارداد ملکی در گروه وکلای مدافع

گروه وکلای مدافع با در اختیار داشتن طیف گسترده ای از وکلای متخصص در امور ملکی انواع خدمات مربوط به این حوزه از جمله تنظیم قراردادهای ملکی را به شما ارائه می دهند. وکلای متخصص در گروه وکلای مدافع، با بررسی شرایط و مندرجات لازم برای قرارداد مانند شرط اسقاط کافه خیارات و … قرارداد متناسب با نیاز و هدف شما را تنظیم کرده و یا در صورت نیاز به فسخ قرارداد و طرح دعاوی مربوطه، راهنمایی های لازم را به شما ارائه می دهند. برای بهره مندی از این خدمات در اسرع وقت، کافی است با ما تماس بگیرید.

تبعات استفاده از  اسقاط کافه خیارات

تبعات قانونی در اسقاط کافه خیارات بشرح زیر می باشد :

• از بین رفتن همه اختیارات در فسخ معامله
• چنانچه بعد از انجام معامله بر یکی از طرفین معلوم شود که مورد معامله دارای عیبی بوده یا متضرر گردیده است امکان حق فسخ معامله را نخواهد داشت
• با اسقاط کافه خیارات احتمال فسخ معامله بسیار کم و محدود خواهد شد
• در شرط اسقاط احتمال سوء استفاده یکی از طرفین وجود دارد

مدت خیارات

• خیارات فوری : خیاراتی که باید سریعاٌ اعمال شوند مانند : خیار غبن ، خیار عیب و خیار تدلیس ، (خیار غبن) بدین گونه می باشد که چنانچه شخص دارنده خیار از متضرر شدن در معامله اطلاع پیدا کرد فوراٌ قرارداد را فسخ نماید ، (خیارعیب) زمانی که فرد متوجه معیوب بودن مورد معامله می شود باید فوراٌ اقدام به فسخ کند ، (خیارتدلیس) شخص دارنده خیار وقتی مطلع شد که طرف مقابل او را فریب داده سریعا قرارداد را فسخ نماید

خیارات مدت دار

خیارات مدت دار به این معناست که قرارداد باید در زمان مشخص اعمال شود وگرنه پس از اتمام این مدت حق فسخ از بین می رود خیارات مدت دار عبارتند از : خیار مجلس ، خیار حیوان و خیار شرط ( در خیار شرط باید مدت تعیین گردد در غیر اینصورت شرط و عقد باطل است )

رأی وحدت رویه شماره ۸۲۱ مورخ ۱۴۰۱/۰۲/۲۰

هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۸۲۱، به موضوع اسقاط خیار غبن و امکان استناد به غبن افحش پرداخته است. بر اساس این رأی، مطابق مواد ۴۱۶ و بعد قانون مدنی، در صورت تحقق غبن فاحش و وجود سایر شرایط قانونی، شخص مغبون حق فسخ معامله را خواهد داشت.

همچنین با توجه به ماده ۴۴۸ قانون مدنی، طرفین قرارداد می‌توانند سقوط خیار را ضمن عقد شرط کنند؛ با این حال، هیأت عمومی دیوان عالی کشور اعلام کرده است که اسقاط خیار غبن فاحش، عرفاً منصرف از مراتب بالاتر غبن یعنی غبن افحش است. بنابراین صرف درج عبارت‌هایی مانند «اسقاط خیار غبن فاحش» لزوماً به معنای اسقاط خیار غبن افحش نیست.

هیأت عمومی دیوان عالی کشور در نهایت رأی شعبه سوم دیوان عالی کشور را که با این نظر مطابقت داشت، به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داد.

این رأی به موجب ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیرقضایی، لازم‌الاتباع است.

نکته مهم: رأی وحدت رویه شماره ۸۲۱ مستقیماً به عبارت «اسقاط کافه خیارات» نیز ارتباط پیدا می‌کند؛ زیرا مبنای رأی این است که اسقاط کلی خیار غبن، با توجه به عرف و نحوه متعارف انشای قرارداد، لزوماً شامل بالاترین مرتبه غبن یعنی غبن افحش نمی‌شود.

سوالات متداول

اسقاط کافه خیارات چیست؟

اسقاط کافه خیارات به معنای از بین بردن اختیار فسخ معامله بر اساس خیارات مندرج در قانون مدنی است.

شرط اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی ممکن است؟

بله. این شرط می تواند فارغ از موضوع قرارداد، در تمامی قراردادها نوشته شود.

آیا می توان تمام خیارات را ساقط کرد؟

خیر. اسقاط برخی خیارات مانند خیار تدلیس و خیار غبن افحش حتی با درج شرط اسقاط کافه خیارات امکان پذیر نیست.

فسخ قرارداد چگونه انجام می شود؟

فسخ قرارداد با نگارش و ارسال اظهارنامه برای طرف دیگر قرارداد انجام می شود. در صورتی که فسخ قرارداد توسط طرف دیگر پذیرفته نشود، باید دادخواست تنفیذ فسخ قرارداد به دادگاه عمومی حقوقی داده شود.

نویسنده: گروه وکیل ملکی