21 مرداد 1402
بروزرسانی: ۸ اسفند ۱۴۰۲
8 دقیقه
بدون دیدگاه
محتوایی که می خوانید
پیش از هرچیز بهتر است به بررسی مفهوم عبارت عقد رهن که نوعی از قراردادهاست، بپردازیم.
عقد رهن درحقیقت نوعی از عقود است که بین وام دهنده و وام‌گیرنده تنظیم و منعقد می‌شود.
در عقد رهن سه رکن اساسی وجود دارد که عبارتند از؛
رهن در بانک یا قراردادهای بانکی به معنای نوعی وثیقه می‌باشد که افراد به جهت دریافت تسهیلات به عنوان ضمانت به بانک ارائه می‌دهند.
به عبارت ساده‌تر، چنانچه شخصی قصد دریافت هر نوع تسهیلات از بانک را داشته باشد، بانک مربوطه جهت تضمین بازپرداخت اقساط وام اقدام به دریافت سند یا وثیقه‌ای از شخص متقاضی می‌نماید که سند مربوطه اصولاً تا زمان بازپرداخت کل اقساط وام در گرو بانک خواهد ماند. حال چنانچه، شخص وام گیرنده در موعد مشخص خود به هر دلیلی اقدام به بازپرداخت اقساط وام ننماید، بانک حق فروش تضمین یا همان سند رهنی را خواهد داشت.
بدین ترتیب، بانک جهت وصول طلب خویش نسبت به سایر طلبکاران حق تقدم داشته و حتی این امکان را خواهد داشت که هرگاه سند را در دست شخصی یافت، اقدام به توقیف آن نماید.
انواع وثایق قابل رهن در قراردادهای بانکی به سه دسته زیر تقسیم می‌شوند؛
پیش از این در خصوص مفهوم رهن در قراردادهای بانکی صحبت کردیم. حال خوب است بدانید، هرنوع مال یا اسناد تجاری ارزشمندی، قابل رهن در قراردادهای بانکی خواهند بود که البته این روزها جهت گذاشتن وثیقه در بانک یا هرجای دیگری از اسناد تجاری چون چک و سفته بیشتر استفاده می‌گردد.
یکی از متداول ترین پرسش‌هایی که در خصوص اموال در رهن بانک به وجود می‌آید، آن است که آیا امکان نقل و انتقال اموال مرهونه یا همان اموالی که رهن در قراردادهای بانکی می‌باشند، میسر است یا خیر؟
لازم به ذکر است که در اصل، خریدوفروش یا انتقال اینگونه اموال آن هم بدون موافقت و رضایت بانک نه تنها ممکن نبوده، بلکه از مصادیق کلاهبرداری نیز به حساب خواهد آمد، اما در صورت رعایت مواردی می‌توان این امکان را فراهم نمود که در ادامه به شرح آن خواهیم پرداخت.
همانطور که گفته شد در حالت عادی نمی‌توان اموال رهن در بانک را معامله نمود، اما از دو طریق این امکان میسر خواهد شد؛
در روش اول فروشنده می‌تواند در طی تنظیم قراردادی کلیه تسهیلات مربوط به ملک را به خریدار جدید منتقل کرده و حتی انتقال سند را نیز برای وی انجام دهد که در این صورت، خریدار متعهد به پرداخت کلیه اقساط خواهد شد.
در روش دوم نیز همانطور که کاملاً محرز است، مالک کلیه بدهی خویش به بانک را تسویه نموده و به عبارتی فک رهن وثیقه در بانک را انجام خواهد داد که در صورت چنین شرایطی بالطبع، خطری فروشنده یا خریدار را به جهت غیرقانونی بودن معامله یا… تهدید نخواهد کرد.
همانطور که اشاره شد، انتقال اموال در رهن قراردادهای بانکی قانون و قاعده مختص به خود را داشته و به این راحتی‌ها انجام نمی‌شود.
قاعدتاً با توجه به موارد بیان شده، چنانچه شخصی اقدام به انتقال مال در رهن بانک بدون رعایت اصول آن نماید، مرتکب جرم کیفری شده و مجازات کیفری برای وی در بر خواهد داشت.
لازم به ذکر است، مجازات در نظر گرفته شده برای مرتکبین به جرم فوق مستندا به ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری عبارت است از؛ رد مال، پرداخت جزای نقدی معادل مال اخذ شده، حبس از یک تا هفت سال و همچنین جزای نقدی به مبلغ ١۵ میلیارد ریال و حبس تعزیری به مدت ٢ سال در حق دولت.
معمولاً برای هریک از ما بسیار پیش می‌آید که به علت مشکلات مالی به دنبال دریافت تسهیلات از این طرف و آن طرف باشیم و به قولی به این در و آن در بزنیم تا بتوانیم مبلغی را به عنوان قرض الحسنه یا وام از جایی دریافت کنیم که البته بدین جهت، مطمئن‌تر از بانک هم نخواهیم یافت.
حال اغلب برایمان پیش می‌آید که به جهت دریافت وام از طریق یکی از بانک‌ها اقدام نموده و سند ملک خویش را هم به عنوان وثیقه بدان سپرده و وام خود را نیز دریافت نموده ایم اما همچنان مبلغ وام دریافت شده کفاف حل مشکلات مالی ما را نداده یا به عبارتی دردی از ما را دوا ننموده است!
حال ابهامی که این میان بوجود می‌آید، آن است که آیا می‌توان از سند همان ملک مجددا برای دریافت وام از بانک دیگری اقدام کرد یا خیر؟
شاید برایتان جالب باشد که بدانید، چنین اقدامی در صورت وجود شرایط خاص امکان‌پذیر خواهد بود.
بدین ترتیب که می‌توان مازاد بر ارزش ملکی که در رهن قراردادهای بانکی است را مجددا جهت وثیقه به بانکی دیگر اعطا نمود که البته جهت انجام چنین امری موافقت بانک اول و همچنین رعایت تمامی حقوق وی ضروری است.
نکته قابل توجه در این خصوص نیز آن است که جهت توثیق مازاد بر ارزش ملک رهنی، راهن یا همان رهن دهنده بایستی فاقد هرگونه اقساط معوقه بانکی باشد.
همانطور که گفته شد، خریدوفروش و انتقال اموال در رهن بانک شرایط خاص خود را داشته و به راحتی قابل انجام نخواهد بود.
حال از این روی، چگونه می‌توان به قراردادهای بانکی خاتمه داده و به عبارتی فک رهن نمود؟
طبیعتاً یکی از راه‌های اصلی اتمام هرنوع تعهد قراردادی، انجام تعهدات موجود بر ذمه متعهد می‌باشد. به عبارت دیگر در خصوص اموال در رهن بانک، در صورت پرداخت کلیه اقساط تسهیلات دریافت شده از بانک، راهن یا همان دریافت کننده وام بری الذمه گردیده و بانک نیز موظف به فک رهن خواهد بود.
یکی دیگر از راه‌های فک رهن، تعویض وثیقه می‌باشد. بدین شکل که شخص نوع وثیقه خویش را تغییر داده و به جای وثیقه یا همان عین مرهونه از وثیقه دیگری استفاده می‌نماید.
علاوه‌بر موارد اخیرالذکر، افراد با سپرده گذاری به مبلغ ١١٠ درصد بدهی خویش امکان فک رهن را برای خود مسیر خواهند نمود.
گاهی پیش می‌آید که پس از اتمام قرارداد بانکی، بانک برخلاف تعهد و وظیفه خویش نسبت به فک رهن یا آزادسازی وثیقه عمل نمی‌کند. در این صورت تکلیف چیست؟
شایان ذکر است که در صورت وقوع شرایط فوق، راهی به جز متوسل شدن به مراجع قضایی و راه‌های قانونی آن وجود ندارد.
البته لازم به ذکر است که در آنجایی که دعاوی فک رهن در قراردادهای بانکی از ریزه‌کاری‌ها و نکات حقوقی خاص مربوط به خود برخوردار است، حتما استفاده از یک وکیل دادگستری خبره و متبحر در این زمینه توصیه می‌شود.
از آنجا که شناخت مرجع قضایی صالح در طرح هر یک از دعاوی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار می‌باشد؛ خوب است بدانید که مرجع قضایی صالح در دعاوی فوق، دادگاه محل وقوع ملک مورد رهن می‌باشد.
از آنجایی که ملک مرهونه وثیقه یا ضمانتی جهت پرداخت اقساط تسهیلات بانکی است، بالطبع در صورت عدم ایفای تعهدات توسط راهن، بانک حق توقیف ملک را خواهد داشت. حال ابهامی که در اینجا پیش می‌آید، آن است که چنانچه ارزش ملک مورد رهن کمتر یا بیشتر از مبلغ طلب بانک باشد، تکلیف چیست؟
لازم به ذکر است که چنانچه ارزش ملک از مبلغ وام کمتر باشد، مالک موظف به پرداخت مابقی مبلغ بوده و چنانچه بالعکس ارزش ملک از مبلغ فوق بیشتر باشد، بانک موظف به استرداد مابقی مبلغ به راهن یا همان مالک ملک خواهد بود.
جهت وثیقه‌گذاری برای مطالبه تسهیلات از هریک از شعب بانک‌های مختلف یا در صورت بروز مشکلات احتمالی پس از آن به جهت فک رهن، انتقال اموال رهنی یا…، بهره‌گیری از یک وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در امور مربوط به عقد رهن در قراردادهای بانکی بهترین راهکار به حساب می‌آید.
وکیل ملکی زبده و حرفه‌ای در این زمینه با اتخاذ تصمیم صحیح در خصوص نوع طرح دعوا، ارائه دلایل و ضمایم صحیح و اصولی، اطلاع از هزینه دادرسی، جلوگیری از تشدید اختلافات و… راهنمای خوبی جهت پیگیری روند دادرسی خواهد بود.
گروه وکلای ملکی با بهره‌گیری از بهترین و خبره‌ترین وکلای متخصص در امور رهنی راهنمای شما خوبان می‌باشند.
کلام آخر…
از همراهی شما عزیزان متشکریم. چنانچه در خصوص رهن در قراردادهای بانکی، فک رهن، انتقال اموال رهن در بانک و… با مشکل یا اختلافی مواجه شده‌اید با وکلا و مشاورین متخصص ما در ارتباط باشید.
بله. در صورت وجود شرایطی که در متن مقاله مفصلا بدان پرداخته شد، امکان خریدوفروش اموال رهنی میسر است.
بانک در صورت عدم ایفای تعهد توسط راهن حق توقیف و به عبارتی استفاده از وثیقه راهن را خواهد داشت.
در این مقاله از گروه وکلای ملکی به طور ویژه به یکی از مهمترین مسائل و مشکلات حقوقی در زمینه املاک یعنی معامله معارض می پردازیم که به عنوان یکی از انواع جرائم ملکی می تواند ضرر و زبان‌های مالی…
تعریف اقرارنامه در اولین مرحله باید بدانیم اصولا اقرار چیست و اقرارنامه به چه چیزی گفته می شود. اقرار یکی از ادله اثبات در امور حقوقی و کیفری است که اگر در محضر دادگاه یا به موجب سند معتبر و…
اگر فروشنده از انجام معامله پشیمان شود تکلیف خریدارچیست؟ اگر بایع به مفاد قرارداد پایبند نباشد. و کارهای نقل و انتقال سند را انجام ندهد، این امر موجب می گردد که به خریدار خسارت مالی زیادی وارد شود. و علی…
منظور از تجمیع املاک چیست؟ عبارت فوق در حقیقت به معنای گردآمدن و یکجا آمدن چند ملک در یک ملک واحد و در یک ناحیه مشخص می‌باشد. این رویداد زمانی به وقوع خواهد پیوست که چندین مالک در همسایگی و…
صفحه اصلی