فرق مالکیت و سرقفلی با بیانی ساده توسط وکیل

قانون گذار حق مالکیت را کامل ترین حق عینی دانسته است چرا که به موجب آن، مالک حق هرگونه بهره برداری قانونی را بر عین و منافع مال پیدا کرده ومی تواند هر گونه نقل و انتقال قانونی را بر روی مایملک خود انجام بدهد فرقی هم ندارد که ملک مسکونی باشد یا تجاری، در هر دو حالت این حق، تعلق به مالک داشته و بر آن مالکیت مطلق خواهد داشت اما در حقی مانند سرقفلی، حق مالکیت برای صاحب ملک تجاری، تنها نسبت به منافع مال بوده و مالک هیچ گونه حقی نسبت به عین و یا منفعت مال نخواهد داشت این مورد را می توان مهم ترین مرز تفکیک و فرق مالکیت و سرقفلی دانست.

فرق مالکیت و سرقفلی از حیث منشا ایجاد حق

قانون گذار اسباب ایجاد حق سرقفلی را در قانون موجر و مستاجر ۷۶ ناشی از اراده طرفین و در ماقبل قانون ۷۶،تحت عنوان حق کسب و پیشه، که منشا قانونی داشته به حق سرقفلی نیز اشاره ای داشته است و هر یک را منوط به تشریفاتی دانسته است که در رابطه با مورد اول که نص ماده ۶ قانون فوق الذکر بوده حق سرقفلی در ازای پرداخت مبلغی از جانب مستاجری که به موجب عقد اجاره، قراردادی فی مابین او و موجر منعقد شده است به وجود آمده است.

منشا ایجاد سرقفلی با مثالی ساده

حق سرقفلی در جایی ایجاد می شود  که مالک یک ملک تجاری، با مستاجری، قرارداد اجاره ای را منعقد می کند، و در ازای دریافت مبلغی تحت عنوان سرقفلی، از مستاجر, حق برخورداری از منفعت ملک تجاری خویش را به وی می دهد.

نکته قابل توجه

امتیاز سرقفلی به موجب منعقد شدن عقد اجاره یک ملک تجاری، برای مستاجر به وجود آمده و به او حق بهره برداری از منافع عین مستاجره را داده است. دقت کنید داریم بیان می کنیم منافع به مستاجر انتقال می یابد نه ملک تجاری، یعنی صاحب عین، مالک مال است این دقیقا همان تفکیک و فرق مالکیت و سرقفلی است.

فرق مالکیت و سرقفلی، از حیث، امتیازات قانونی که، برای صاحب حق دارد

حق مالکیت

حق مالکیت یک حق انحصاری و اختصاصی بوده یعنی کسی نمی تواند حقی که برای مالک مال به وجود آمده را از او سلب کند مگر به موجب قانون.

حق مالکیت جز موارد استثنا قانونی، حقی مطلق را، برای مالک مال به وجود آورده و حق هر گونه بهره برداری از عین و منافع را به او می دهد مثلا به  موجب این حق مالک می تواند هر گونه نقل و انتقال و خرید و فروشی را انجام بدهد. در مورد خرید مغازه سرقفلی دار نکاتی هست که باید رعایت شود که در مطلبی جداگانه به آن پرداخته ایم.

حق سرقفلی

حق سرقفلی این امتیاز را برای مستاجر داشته که در حرفه خود حسن شهرتی پیدا کند و کسب و کارش ارتقا یابد در واقع مستاجر ما با داشتن این امتیاز، صاحب حق منافع در ملک تجاری می باشد که، عین آن متعلق به مالک است، اما او را از نقل و انتقال منافع در فرضی که ماذون از سوی مالک باشد سلب نکرده و این اختیار را به او داده که بتواند اقدام به انتقال حقش به دیگری کند و حق برخورداری از منافع ملک را به مستاجر جدید بدهد.

آیا حق مالکیت و سرقفلی حقی دائمی را برای مالک مال به وجود می آورد؟

ممکن است تصور شود که حق مالکیت و حق سرقفلی قابل اسقاط نیست در حالی که باید بیان داریم در شرایطی این دو حق ممکن است از مالک سلب گردد.

اسقاط حق سرقفلی از صاحب امتیاز

۱.در صورتی که صاحب حق، بدون داشتن حق اذن از مالک، اقدام به انتقال حق سرقفلی به مستاجر دیگری کند در اینجا با تشخیص دادگاه، مالک می تواند با پرداخت نصف حق سرقفلی خواستار تخلیه ملک تجاری خود باشد.

۲.در صورتی که در اجاره نامه تنظیمی شرط شده باشد که صاحب حق سرقفلی مقید به فعالیت داشتن در حرفه خاصی بوده و او بدون اذن مالک اقدام به تغییر شغل کند در اینجا مالک بدون پرداخت حق سرقفلی به مستاجر می تواند ملک خود را تخلیه کند.

۳.تعدی و تفریط از حدود اذن مالک.

۴.عدم پرداخت اجاره بها در موعد مقرر.

اسباب اسقاط حق مالکیت

حق انحصاری و دائمی مالک ملک هم حسب شرایطی ممکن است از او سلب شود از جمله

۱.اعراض مالک از حقی که نسبت به آن حق مالکیت دارد یعنی مالک با اراده خودش از حقش صرف نظر کند.

۲.وقف کردن ملکی که تعلق به مالک دارد به اراده خود مالک.

۳.گاهی اوقات علی رغم میل باطنی مالک، به حکم قانون حق مالکیت ممکن است از مالک سلب شود و این حالت درجایی است که شخصی با مستندات قانونی منکر حق مالکیت مالک بر مایملک او شود.

4. از بین رفتن و تلف شدن عین مال.

هم اکنون که با اسباب اسقاط حق مالکیت و سرقفلی آشنایی پیدا کردیم به این سوال بایستی پاسخ دهیم که هر دو حق ممکن است به عللی از صاحب حق سلب شود و به صورت دائمی به او تعلق نداشته باشد حتی توجه کردید که حق مالکیت که کامل ترین حق عینی هم بوده قابل اسقاط از مالک بوده و در شرایطی دائمی نبوده است اما باز هم نسبت به صاحب حق سرقفلی می توان گفت اختیارات قانونی صاحب حق مالکیت، جز در شرایط استثنا حقی مطلق بوده و به مالک آن هر گونه انجام هر گونه نقل و انتقال قانونی را داده است.

وکیل اثبات مالکیت و مطالبه حق سرقفلی

وکیل اثبات مالکیت و مطالبه حق سرقفلی، قرار است در مقام دفاع از حق مالکی باشد که در مالکیت وی اختلال ایجاد گردیده و به عللی غیر قانونی از تصرف در  عین و یا منفعت ملکی که از آن اوست منع شده است باشد و با ارائه ادله و مستندات اثبات کند که مالک نسبت به ملک مسکونی یا تجاری که از حیطه تصرفات وی خارج گردیده صاحب حق بوده است.

الزام به تنظیم سند سر قفلی

برای الزام به تنظیم سند سرقفلی باید موارد مشروحه زیر اثبات شود :

• اثبات رابطه استیجاری
• اثبات واگذاری حق سرقفلی از سوی مالک به مستاجر
• تقدیم دادخواست الزام به تنظیم سند سرقفلی به مرجع صالح
• چنانچه اجاره نامه تنظیم نگردیده است طبق ماده ۷ قانون روابط موجر و مستاجر حق رجوع به دادگاه برای هر دو طرف وجود دارد

بر چه اساسی محاسبه قیمت سرقفلی تعیین می گردد

معمولاً کارشناس رسمی دادگاه طی بررسی ها و تحقیقات محلی و بر اساس ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستاجر و معیارهایی که به شرح زیر می باشد قیمت و ارزش سرقفلی را تعیین می نماید :

• نوع قرارداد اجاره نامه
• وضعیت و شرایط بنا
• نوع شغل مستاجر
• موقعیت ملک
• مدت اشتغال مستاجر قبلی
• میزان شهرت مستاجر

هزینه و مخارجی که مستاجر بابت سهولت انجام داده است

نتیجه گیری

ما در این مقاله، به صورت مفصل، به بررسی فرق مالکیت و سرقفلی، که هر دو حق عینی بوده، و به تبع آن، قرار است حق مالکیتی را، نسبت به عین و منفعت ملک، برای مالک به وجود آورد، پرداختیم و این دو حق را از نظر ماهیتی و تفاوت های جزئی که با یکدیگر داشتند مورد بررسی و تحلیل قرار دادیم در صورتی که ابهامی راجع به موضوع، فرق مالکیت و سرقفلی، برای شما وجود دارد می توانید سوالات حقوقی خود را  از طریق راه های ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده با وکلای ملکی ما در میان بگذارید.

پیشنهادات

ما در تیم وکلای ملکی در تلاشیم که به بررسی موضوعات پیچیده ملکی، که ارتباط با اموال و مالکیت داشته و امروزه مالکین زیادی را درگیر کرده است بپردازیم در صورتی که شما هم درگیر موضوعات ملکی بوده و نیاز به مشاوره در این حوزه دارید می توانید کلیه سوالات حقوقی خود را از طریق راه های ارتباطی که در سایت وکلای ملکی به آن اشاره شده با وکلای متخصص و زبده ما در میان بگذارید و از خدمات ما برخوردار شوید.

برخی از سوالات متداول

فرق مالکیت و سرقفلی چیست؟

هر چند، حق مالکیت و سرقفلی هر دو حقی عینی بوده اند، اما از نظر ماهیتی حق مالکیت حقی بوده که به مالک مال حق برخورداری از عین و منفعت را می دهد در حالی که حق سرقفلی صرفا صاحب مال را مالک منافع عین می کند بدون آنکه مالک عین مال باشد.

آیا حق مالکیت و سرقفلی صرفا اختصاص به اموال غیر منقول دارد؟

در رابطه با حق مالکیت باید بیان دارد که این حق از آنجایی که کامل ترین حق عینی بوده هم اختصاص به اموال منقول داشته و هم غیر منقول؛ اما در رابطه با حق سرقفلی این حق از آنجایی که وابسته به عین مال بوده صرفا اختصاص به اموال غیر منقول دارد.

نویسنده: https://vakilemelk.com/