رهن در قراردادهای بانکی
نوشته شده توسط گروه وکلای ملکی

رهن در قراردادهای بانکی

قطعا تا به حال عباراتی چون رهن در قراردادهای بانکی یا سند رهنی و… بسیار به گوشتان خورده است یا شاید هم تاکنون با این دسته از اسناد سروکار داشته‌اید. اما منظور از رهن در بانک یا رهن در قراردادهای بانکی چیست؟ آیا امکان معامله اسناد در رهن بانک وجود دارد؟ اگر امکان خریدوفروش املاک در رهن بانک وجود دارد، چه نکاتی باید در این خصوص رعایت گردد؟

برای یافتن پاسخ پرسش‌های فوق در ادامه با گروه وکلای ملکی همراه باشید تا مفصلا در این زمینه صحبت کنیم.

21 مرداد 1402
بروزرسانی: ۱۶ شهریور ۱۴۰۲
8 دقیقه
بدون دیدگاه

عقد رهن

پیش از هرچیز بهتر است به بررسی مفهوم عبارت عقد رهن که نوعی از قراردادهاست، بپردازیم.

عقد رهن درحقیقت نوعی از عقود است که بین وام دهنده و وام‌گیرنده تنظیم و منعقد می‌شود.

در عقد رهن سه رکن اساسی وجود دارد که عبارتند از؛

  • راهن؛ شخص وام‌گیرنده که در قبال دریافت تسهیلات یا وام اموال خود را در اختیار بانک یا شخص دیگری قرار می‌دهد.
  • مرتهن؛ دقیقا طرف مقابل راهن می‌باشد که در قبال دریافت هر نوع مال یا وثیقه، مبلغی را به عنوان وام یا تسهیلات به راهن اعطا می‌نماید.
  • عین مرهونه؛ هر نوع مالی که به عنوان وثیقه نزد مرتهن به وثیقه گذاشته می‌شود.

مفهوم رهن در قراردادهای بانکی

رهن در بانک یا قراردادهای بانکی به معنای نوعی وثیقه می‌باشد که افراد به جهت دریافت تسهیلات به عنوان ضمانت به بانک ارائه می‌دهند.

به عبارت ساده‌تر، چنانچه شخصی قصد دریافت هر نوع تسهیلات از بانک را داشته باشد، بانک مربوطه جهت تضمین بازپرداخت اقساط وام اقدام به دریافت سند یا وثیقه‌ای از شخص متقاضی می‌نماید که سند مربوطه اصولاً تا زمان بازپرداخت کل اقساط وام در گرو بانک خواهد ماند. حال چنانچه، شخص وام گیرنده در موعد مشخص خود به هر دلیلی اقدام به بازپرداخت اقساط وام ننماید، بانک حق فروش تضمین یا همان سند رهنی را خواهد داشت.

بدین ترتیب، بانک جهت وصول طلب خویش نسبت به  سایر طلبکاران حق تقدم داشته و حتی این امکان را خواهد داشت که هرگاه سند را در دست شخصی یافت، اقدام به توقیف آن نماید.

انواع وثایق قابل رهن در بانک

انواع وثایق قابل رهن در قراردادهای بانکی به سه دسته زیر تقسیم می‌شوند؛

  • اموال غیرمنقول، شامل زمین و خانه و….
  • اموال منقول، شامل اوراق مشارکت، ضمانت نامه‌های بانکی و….
  • اسناد تجاری، شامل چک و سفته و….

متداول‌ترین وثایق قابل رهن در قراردادهای بانکی

پیش از این در خصوص مفهوم رهن در قراردادهای بانکی صحبت کردیم. حال خوب است بدانید، هرنوع مال یا اسناد تجاری ارزشمندی، قابل رهن در قراردادهای بانکی خواهند بود که البته این روزها جهت گذاشتن وثیقه در بانک یا هرجای دیگری از اسناد تجاری چون چک و سفته بیشتر استفاده می‌گردد.

امکان خریدوفروش اموال در رهن بانک

امکان خریدوفروش اموال در رهن بانک

یکی از متداول‌ترین پرسش‌هایی که در خصوص اموال در رهن بانک به وجود می‌آید، آن است که آیا امکان نقل‌وانتقال اموال مرهونه یا همان اموالی که رهن در قراردادهای بانکی می‌باشند، میسر است یا خیر؟

خواندن این مطلب
صورت مجلس تفکیکی چیست و مراحل دریافت آن چگونه می باشد

لازم به ذکر است که در اصل، خریدوفروش یا انتقال اینگونه اموال آن هم بدون موافقت و رضایت بانک نه تنها ممکن نبوده، بلکه از مصادیق کلاهبرداری نیز به حساب خواهد آمد، اما در صورت رعایت مواردی می‌توان این امکان را فراهم نمود که در ادامه به شرح آن خواهیم پرداخت.

نحوه انتقال اموال رهن در قراردادهای بانکی

همانطور که گفته شد در حالت عادی نمی‌توان اموال رهن در بانک را معامله نمود، اما از دو طریق این امکان میسر خواهد شد؛

  • انتقال کلیه تسهیلات به خریدار جدید
  • تسویه کامل بدهی

در روش اول فروشنده می‌تواند در طی تنظیم قراردادی کلیه تسهیلات مربوط به ملک را به خریدار جدید منتقل کرده و حتی انتقال سند را نیز برای وی انجام دهد که در این صورت، خریدار متعهد به پرداخت کلیه اقساط خواهد شد.

در روش دوم نیز همانطور که کاملاً محرز است، مالک کلیه بدهی خویش به بانک را تسویه نموده و به عبارتی فک رهن وثیقه در بانک را انجام خواهد داد که در صورت چنین شرایطی بالطبع، خطری فروشنده یا خریدار را به جهت غیرقانونی بودن معامله یا… تهدید نخواهد کرد.

مجازات فروش ملک در رهن بانک

همانطور که اشاره شد، انتقال اموال در رهن قراردادهای بانکی قانون و قاعده‌ مختص به خود را داشته و به این راحتی‌ها انجام نمی‌شود.

قاعدتاً با توجه به موارد بیان شده، چنانچه شخصی اقدام به انتقال مال در رهن بانک بدون رعایت اصول آن نماید، مرتکب جرم کیفری شده و مجازات کیفری برای وی در بر خواهد داشت.

لازم به ذکر است، مجازات در نظر گرفته شده برای مرتکبین به جرم فوق مستندا به ماده یک قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری عبارت است از؛ رد مال، پرداخت جزای نقدی معادل مال اخذ شده، حبس از یک تا هفت سال و همچنین جزای نقدی به مبلغ ١۵ میلیارد ریال و حبس تعزیری به مدت ٢ سال در حق دولت.

وثیقه‌گذاری یک ملک به عنوان رهن در چند بانک به صورت همزمان!

معمولاً برای هریک از ما بسیار پیش می‌آید که به علت مشکلات مالی به دنبال دریافت تسهیلات از این طرف و آن طرف باشیم و به قولی به این در و آن در بزنیم تا بتوانیم مبلغی را به عنوان قرض الحسنه یا وام از جایی دریافت کنیم که البته بدین جهت، مطمئن‌تر از بانک هم نخواهیم یافت.

حال اغلب برایمان پیش می‌آید که به جهت دریافت وام از طریق یکی از بانک‌ها اقدام نموده و سند ملک خویش را هم به عنوان وثیقه بدان سپرده و وام خود را نیز دریافت نموده ایم اما همچنان مبلغ وام دریافت شده کفاف حل مشکلات مالی ما را نداده یا به عبارتی دردی از ما را دوا ننموده است!

خواندن این مطلب
انفساخ قرارداد چیست؟

حال ابهامی که این میان بوجود می‌آید، آن است که آیا می‌توان از سند همان ملک مجددا برای دریافت وام از بانک دیگری اقدام کرد یا خیر؟

شاید برایتان جالب باشد که بدانید، چنین اقدامی در صورت وجود شرایط خاص امکان‌پذیر خواهد بود.

بدین ترتیب که می‌توان مازاد بر ارزش ملکی که در رهن قراردادهای بانکی است را مجددا جهت وثیقه به بانکی دیگر اعطا نمود که البته جهت انجام چنین امری موافقت بانک اول و همچنین رعایت تمامی حقوق وی ضروری است.

نکته قابل توجه در این خصوص نیز آن است که جهت توثیق مازاد بر ارزش ملک رهنی، راهن یا همان رهن دهنده بایستی فاقد هرگونه اقساط معوقه بانکی باشد.

نحوه فک رهن در قراردادهای بانکی

نحوه فک رهن در قراردادهای بانکی

همانطور که گفته شد، خریدوفروش و انتقال اموال در رهن بانک شرایط خاص خود را داشته و به راحتی‌ قابل انجام نخواهد بود.

حال از این روی، چگونه می‌توان به قراردادهای بانکی خاتمه داده و به عبارتی فک رهن نمود؟

طبیعتاً یکی از راه‌های اصلی اتمام هرنوع تعهد قراردادی، انجام تعهدات موجود بر ذمه متعهد می‌باشد. به عبارت دیگر در خصوص اموال در رهن بانک، در صورت پرداخت کلیه اقساط تسهیلات دریافت شده از بانک، راهن یا همان دریافت کننده وام بری الذمه گردیده و بانک نیز موظف به فک رهن خواهد بود.

یکی دیگر از راه‌های فک رهن، تعویض وثیقه می‌باشد. بدین شکل که شخص نوع وثیقه خویش را تغییر داده و به جای وثیقه یا همان عین مرهونه از وثیقه دیگری استفاده می‌نماید.

علاوه‌بر موارد اخیرالذکر، افراد با سپرده گذاری به مبلغ ١١٠ درصد بدهی خویش امکان فک رهن را برای خود مسیر خواهند نمود.

تخلف بانک نسبت به فک رهن

گاهی پیش می‌آید که پس از اتمام قرارداد بانکی، بانک برخلاف تعهد و وظیفه خویش نسبت به فک رهن یا آزادسازی وثیقه عمل نمی‌کند. در این صورت تکلیف چیست؟

شایان ذکر است که در صورت وقوع شرایط فوق، راهی به جز متوسل شدن به مراجع قضایی و راه‌های قانونی آن وجود ندارد.

البته لازم به ذکر است که در آنجایی که دعاوی فک رهن در قراردادهای بانکی از ریزه‌کاری‌ها و نکات حقوقی خاص مربوط به خود برخوردار است، حتما استفاده از یک وکیل دادگستری خبره و متبحر در این زمینه توصیه می‌شود.

خواندن این مطلب
بهترین وکیل ملکی غرب تهران

مرجع قضایی صالح در دعاوی الزام به فک رهن بانکی

از آنجا که شناخت مرجع قضایی صالح در طرح هر یک از دعاوی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار می‌باشد؛ خوب است بدانید که مرجع قضایی صالح در دعاوی فوق، دادگاه محل وقوع ملک مورد رهن می‌باشد.

توقیف ملک در رهن بانک

از آنجایی که ملک مرهونه وثیقه یا ضمانتی جهت پرداخت اقساط تسهیلات بانکی است، بالطبع در صورت عدم ایفای تعهدات توسط راهن، بانک حق توقیف ملک را خواهد داشت. حال ابهامی که در اینجا پیش می‌آید، آن است که چنانچه ارزش ملک مورد رهن کمتر یا بیشتر از مبلغ طلب بانک باشد، تکلیف چیست؟

لازم به ذکر است که چنانچه ارزش ملک از مبلغ وام کمتر باشد، مالک موظف به پرداخت مابقی مبلغ بوده و چنانچه بالعکس ارزش ملک از مبلغ فوق بیشتر باشد، بانک موظف به استرداد مابقی مبلغ به راهن یا همان مالک ملک خواهد بود.

مزایای استفاده از وکیل متخصص رهن در قراردادهای بانکی

جهت وثیقه‌گذاری برای مطالبه تسهیلات از هریک از شعب بانک‌های مختلف یا در صورت بروز مشکلات احتمالی پس از آن به جهت فک رهن، انتقال اموال رهنی یا…، بهره‌گیری از یک وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در امور مربوط به عقد رهن در قراردادهای بانکی بهترین راهکار به حساب می‌آید.

وکیل ملکی زبده و حرفه‌ای در این زمینه با اتخاذ تصمیم صحیح در خصوص نوع طرح دعوا، ارائه دلایل و ضمایم صحیح و اصولی، اطلاع از هزینه دادرسی، جلوگیری از تشدید اختلافات و… راهنمای خوبی جهت پیگیری روند دادرسی خواهد بود.

گروه وکلای ملکی با بهره‌گیری از بهترین و خبره‌ترین وکلای متخصص در امور رهنی راهنمای شما خوبان می‌باشند.

کلام آخر…

از همراهی شما عزیزان متشکریم. چنانچه در خصوص رهن در قراردادهای بانکی، فک رهن، انتقال اموال رهن در بانک و… با مشکل یا اختلافی مواجه شده‌اید با وکلا و مشاورین متخصص ما در ارتباط باشید.

  • آیا امکان انتقال اموال رهنی وجود دارد؟

بله. در صورت وجود شرایطی که در متن مقاله مفصلا بدان پرداخته شد، امکان خریدوفروش اموال رهنی میسر است.

  • بانک در چه صورت حق توقیف مال رهنی را خواهد داشت؟

بانک در صورت عدم ایفای تعهد توسط راهن حق توقیف و به عبارتی استفاده از وثیقه راهن را خواهد داشت.

امتیاز به این مطلب

پیشنهاد می کنیم این مطالب را هم بخوانید

تخلیه ملک مسکونی و همه چیز در مورد اجرا و توقف آن

موجر در چه شرایطی می تواند مستاجر را از ملکش اخراج کند؟ با اتمام موعد قرارداد، اگر موجر تمایلی به تمدید نداشته باشد می تواند خواستار تخلیه ملک خود باشد البته قانون گذار به تبع قانون موجر و مستاجر در…

بازدید: 248 نفر
30 مرداد 1402
خواندن این مقاله

نکات حقوقی عقد اجاره

بدون رعایت نکات حقوقی عقد اجاره ممکن است با مشلاک عدیده ‌ای در آینده مواجه شوید که هزینه، زمان و انرژی زیادی از شما خواهد برد. برای آشنایی با مهمترین نکات حقوقی عقد اجاره تا پایان این مقاله از گروه…

بازدید: 226 نفر
25 آبان 1402
خواندن این مقاله

عقد مزارعه چیست؟ آشنایی با شرایط آن

تعریف عقد مزارعه در قانون مدنی عقد مزارعه موضوع مواد 518 تا 542 قانون مدنی است. این عقد در ماده 518 قانون مدنی تعریف شده است. بر اساس تعریف ماده 518 این قانون، مزارعه عقدی است که به موجب آن…

بازدید: 247 نفر
7 مرداد 1402
خواندن این مقاله

در صورت عدم پرداخت اجاره‌ بها چه کنیم؟ بررسی صفر تا صد آن

. یکی از رایج ترین این مشکلات عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر به موجر است که سبب بروز اختلاف میان طرفین می گردد. در این مقاله از گروه وکلای ملکی تلاش می کنیم شما عزیزان را با عقد اجاره…

بازدید: 217 نفر
5 آذر 1402
خواندن این مقاله

سوالات و نظرات شما

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *