تصرف عدوانی چیست و بررسی تفاوت آن با مابقی دعاوی

تصرف عدوانی به چه معنا است؟

تصرف عدوانی یکی از عبارات رایج درباره املاک و اموال غیر منقول است که لازم است در ابتدا با مفهوم آن به صورت دقیق آشنا شویم. زمانی که گفته می شود کسی در ملکی اقدام به تصرف عدوانی کرده این امر به این معنا است که این شخص بدون وجود مجوز قانونی و یا کسب اجازه از متصرف قانونی ملک در آن تصرف نموده است، در نتیجه این تصرف به اصطلاح حقوقی عدوانی یا همان غیر قانونی در نظر گرفته می شود که می تواند با اقدام قضایی مواجه شود.

ارکان دعوی تصرف عدوانی

سبق تصرف خواهان: یعنی آنکه خواهان یا شاکی دعوای تصرف عدوانی خودش باید در گذشته نسبت به ملک موضوع دعوا تصرف قانونی و مجاز داشته باشد تا بتواند این دعوا را علیه متصرف فعلی که ادعا دارد تصرف او غیر قانونی است طرح نماید. این تصرف می تواند با سند مالکیت یا هر اماره و ادله دیگری که به تصرف سابق خواهان دلالت داشته باشد اثبات شود.

لحوق تصرف خوانده: منظور از لحوق تصرف خوانده این است که خوانده باید به صورت غیر مجاز یعنی بدون حکم قانون یا اجازه متصرف قانونی ملک را از تصرف خواهان خارج کرده و به به اصطلاح به صورت عدوانی در ملک تصرف کند تا بتوان دعوای تصرف عدوانی را مطرح کرد.

نکته قابل توجه این است که  در زمان اقامه دعوی تصرف عدوانی از سوی مالک، بایستی ملک تحت تصرف متصرف باشد تا به دعوی مطروحه ترتیب اثر داده شود.

عدوانی بودن تصرف

رکن دیگر در دعوای تصرف عدوانی این است که تصرف فعلی یعنی تصرف خوانده پرونده باید به نحو عدوان یا غیر مجاز باشد. اگر فرد بدون حکم قانون یا اذن متصرف قانونی ملک در ملک تصرف کند این تصرف عدوانی بوده که البته پیش فرض آن اثبات تصرف قانونی خواهان پرونده است.

طرح دعوی تصرف عدوانی

همان گونه که گفتیم شما می توانید دعوی خود را به دو طریق هم در قالب شکایت کیفری و یا دادخواست حقوقی به طرفیت متصرف مال مطرح کنید اینکه کدام یک زودتر ممکن است موجب رفع تصرف متصرف از ملک شود سوالی است که در اینجا به آن پاسخ می دهیم.

قبل از مقایسه لازم است بگوییم در هر دو حالت اجرای حکم فوری و خارج از نوبت بوده و نیازی به قطعیت ندارد به بیان دیگر به محض صدور حکم بدوی، اقدامات لازمه برای رفع تصرف متصرف و اخراج او از ملک مالک انجام شده و قرار نیست اجرای حکم بعد از مرحله تجدید نظر خواهی به قطعیت برسد.

تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و کیفری

همانطور که گفته شد تصرف عدوانی شرایطی است که فرد ذی نفع می تواند در خصوص آن هم دعوای حقوقی طرح کند و هم از اقدام به شکایت کیفری نماید. اما سوال این است که تفاوت تصرف عدوانی حقوقی و تصرف عدوانی کیفری در چیست و هر یک از این دعاوی چه ویژگی هایی دارند؟

مهمترین تفاوت میان تصرف عدوانی حقوقی و کیفری در این است که تصرف عدوانی به عنوان جرم نیاز به اثبات عناصر ارتکاب جرم از جمله عنصر معنوی یعنی سوء نیت مرتکب دارد. یعنی به زبان ساده شخص متصرف باید با وجود علم به اینکه تصرف او قانونی نیست ملک را تصرف کرده باشد و شاکی بتواند این سوء نیت را در دادگاه کیفری اثبات کند. از این جهت طرح شکایت کیفری در تصرف عدوانی این ریسک را دارد که ممکن است با عدم اثبات عنصر معنوی جرم به اثبات نرسد. اما در تصرف عدوانی حقوقی اثبات سوء نیت مهم نیست و صرف اثبات تصرف فعلی متصرف عدوانی کفایت می کند.

تفاوت دیگر میان تصرف عدوانی حقوقی و کیفری در این است که در تصرف عدوانی حقوقی اثبات مالکیت متصرف قانونی لازم نیست و حتی کسی که مالکیت نسبت به عین ملک نداشته باشد اما تصرفش قانونی باشد می تواند علیه متصرف عدوانی طرح دعوا کند. در واقع برای طرح این دعوا لازم است تصرف سابق و قانونی خواهان و همچنین تصرف عدوانی و غیر قانونی متصرف فعلی ملک به اثبات برسد و اثبات مالکیت لازم نیست.

در نتیجه هر شخصی که به هر نحو مجاز و قانونی دارای سابقه تصرف در ملکی باشد حق طرح این دعوا را خواهد داشت در حالی که در شکایت کیفری نسبت به این نوع تصرف ابتدا باید مالکیت شاکی به اثبات برسد.

نکته دیگر در تشریفات طرح دعوا است که اهمیت زیادی دارد. در دعاوی حقوقی طرح دعوا به موجب ارائه دادخواست و شرایط و تشریفات خاص آن انجام می شود در حالی که طرح شکایت با ارائه شکوائیه به دادسرای صالح به رسیدگی که همان دادسرای محل وقوع ملک است انجام خواهد شد.

انتخاب دعوای حقوقی یا شکایت کیفری برای پیگیری تصرف عدوانی یک امر کاملا تخصصی و در حیطه تخصص وکیل ملکی است زیرا هر پرونده شرایط و ادله خاص خود را دارد و وکیل متخصص ملکی با توجه به شرایط خاص هر پرونده ممکن است پیشنهادات متفاوتی به افراد بدهد تا با سرعت بیشتری بتوانند حق خود را احقاق کنند.

دعوی حقوقی تصرف عدوانی

این دعوی و نحوه اقامه آن را قانون گذار در ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی مورد بررسی قرار داده که ما در قسمت قبل به صورت مفصل آن را مورد بحث قرار دادیم اما در اینجا چیزی که مهم است مرز تفکیک این دعوی حقوقی با کیفری است که در اولی قانون گذار برای ترتیب اثر دادن به شکایت، سبق تصرف خواهان را کافی دانسته اما در دعوی کیفری مالک را ملزم به آن کرده که مالکیت خود را در بدوا امر اثبات و سپس اقامه دعوی کند.

نکات مهم حقوقی که قبل از طرح دعوی تصرف عدوانی باید به آنها توجه کنید

نکته۱.مطابق رای وحدت رویه دیوان عالی کشور در شکایت کیفری سبق تصرف مالک در اثبات مالکیت شرط نبوده و اگر مالک پیش از تصرف، سابقه مالکیت در ملک هم نداشته باشد می تواند خواستار رفع تصرف و اخراج شخص متصرف از ملکی که مالکیتش از آن اوست باشد.

نکته ۲. اگر شما به عنوان مالک ادعا دارید که، شخص متصرف بدون آنکه اذن قانونی از شما داشته باشد در محدوده مالکیت شما وارد شده است می توانید با اقامه دعوی حقوقی و یا کیفری اخراج او را از ملک خویش بخواهید اما اگر در بدو امر دعوی حقوقی مطرح کردید دیگر امکان طرح شکایت کیفری ندارید اما حالت عکس آن ممنوعیتی ندارد.

نکته۳. شما در طرح دعوی حقوقی بایستی در بدو امر اظهارنامه ای را مبنی بر رفع تصرف به خوانده دعوی ارسال کنید در صورتی که ممانعت به عمل آمد می توانید شکایت خود را به دادگاه حقوقی ارائه بدهید درحالی که در شکایت کیفری، این الزام وجود ندارد.

مرجع صالح به رسیدگی

ماده ۱۲ قانون آیین دادرسی مدنی بیان می دارد که دعاوی مربوط به اموال غیر منقول اعم از تصرف عدوانی در دادگاهی اقامه می شود که مال غیر منقول در حوزه آن واقع است به بیان دیگر ما در این نوع دعوی، کاری به اقامتگاه خوانده دعوی که متصرف لاحق است نداریم و بایستی دعوی خود را در جایی که ملک در حوزه آن قرار دارد از نظر ذاتی و محلی صالح به رسیدگی است مطرح کنید.

نکته

مطابق رای وحدت رویه دیوان عالی کشور اگر شما دعوی تصرف عدوانی را در قالب شکایت کیفری مطرح کنید رسیدگی به دعوی شما بدون آنکه نیاز باشد در بدو امر در دادسرا رسیدگی شود مستقیما به دادگاه کیفری دو ارجاع خواهد شد.

 

آیا تصرف عدوانی مشمول مرور زمان می شود؟

منظور از مرور زمان این است که دعوای مشخصی پس از مدت زمانی که قانون تعیین کرده است دیگر قابلیت طرح شدن و استماع ندارد. در دعاوی حقوقی اصل بر این است که هیچ گونه مرور زمانی وجود ندارد و افراد می توانند هر زمان ادله کافی داشتند دعوای مورد نیاز را طرح نموده و احقاق حق کنند اما در دعاوی کیفری به دلیل اینکه بحث جرم و مجازات در میان است اصولاً مرور زمان وجود دارد و پس از مدتی که قانون مجازات برای هر جرم تعیین کرده است که یک سال پس از وقوع جرم یا اطلاع ذی نفع از وقوع جرم است، شاکی دیگر نمی تواند شکایت کیفری مطرح کند. اما در جرم تصرف عدوانی با توجه به آنکه جرم به صورت مستمر رخ می دهد تا زمانی تصرف همچنان برقرار است می توان شکایت کیفری نیز طرح کرد.

رفع اتهام تصرف از سوی متصرف لاحق( خوانده دعوی)

گاهی اوقات ممکن است با اینکه شکایتی به طرفیت متصرف مطرح شده و تمامی ادله دلالت بر آن داشته که تصرف غیر قانونی است اما، شخص متصرف با استناد به ادله ای اثبات می کند که در سابق حق تصرف در ملک داشته و تصرفاتش غیر قانونی نیست که در اینجا می تواند از خود رفع اتهام کند و سبق تصرف خود را به دادگاه اثبات کند.

تصرف عدوانی در ملک مشاع

برابر ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی چنانچه دو یا چند نفر مال غیر منقولی را بصورت مشترک در تصرف داشتند یا استفاده می کردند و مانع تصرف یا استفاده یا مزاحم استفاده دیگری شده حسب مورد در حکم تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق محسوب و مشمول مقررات در این فصل خواهد بود ، لذا باید توجه نمود بدون اذن مالک و قانون استفاده از آن مال یا اقدام به انجام معامله امکان پذیر نمی باشد ، در صورت عدم رعایت حق و حقوق سایر شرکاء که موجب آسیب زدن به منافع آنها می شود جرم محسوب شده و برابر قانون با او برخورد خواهد شد

مدارک مورد نیاز بابت اثبات در تصرف عدوانی

مهم ترین مدارک لازم عبارتند از :

• سند مالکیت
• قرارداد خرید و فروش معتبر که در دفاتر اسناد رسمی ثبت گردیده
• قبوض پرداختی عوارض شهرداری و سایر عوارض ها
• شهادت شهود
• نقشه ثبتی
• گواهی انحصار وراثت

انتخاب وکیل تصرف عدوانی

تصرف عدوانی بدلیل پیچیدگی هایی که دارد در انتخاب وکیل توانا باید به نکات زیر توجه نمود :

• متخصص بودن و تجربه کافی
• علم و آگاهی کامل به قوانین
• امین بودن
• زمان را تلف نکند
• منصف بودن

تفاوت دعوی تصرف عدوانی با دعاوی مشابه

 دعوی تصرف عدوانی و خلع ید

در مقاله جداگانه مفصلا به بررسی دعوی خلع ید پرداختیم و تفاوت آن را  با دعوی تصرف عدوانی بیان داشتیم و گفتیم که این دو دعوی، علی رغم شباهت هایی زیادی که با یکدیگر داشته اما با یکدیگر متفاوت بوده اند و نباید آنها را با یکدیگر خلط کرد و به جای یکدیگر به کار برد در اینجا به بررسی تفاوت های این دو دعوی با یکدیگر خواهیم پرداخت.

۱.مطرح کننده دعوی خلع ید، الزاما مالک اصلی مال است که مالکیتش اثبات شده است اما دردعوی تصرف عدوانی به غیر از مالک، شخصی که در سابق به نوعی حق تصرف در ملک داشته می تواند درخواست دهنده این دعوی از دادگاه حقوقی یا کیفری باشد.

۲.ماهیت دعوی خلع ید حقوقی است یعنی شما تنها می توانید در دادگاه عمومی حقوقی صالح به رسیدگی که دادگاه محل وقوع ملک است دادخواست خود را ارائه دهید در حالی که دعوی تصرف عدوانی واجد دو جنبه حقوقی و کیفری است.

تفاوت دیگری که می توان به آن اشاره داشت در راستای اجرای حکم بوده که در تصرف عدوانی بدون آنکه نیاز به قعطیت حکم باشد به فوریت و خارج از نوبت حکم اجرا می گردد اما در خلع ید همانند سایر دعاوی، حکم بعد از طی شدن کلیه مراحل دادرسی، اجرا می شود.

نتیجه گیری

ما دراین مقاله به بررسی دعوی تصرف عدوانی پرداختیم و بیان داشتیم که در این دعوی ملکی، از آنجایی که واجد جنبه حقوقی و کیفری بوده شما می توانید حسب مورد خواستار اقامه دعوی خود از مقام صالح به رسیدگی باشید. هر یک از دعاوی حقوقی یا کیفری شرایط خاص خود را دارند که وکیل ملکی با توجه به شرایط پرونده موثرتر بودن هر کدام را تشخیص می دهد.

پیشنهادات

ما در وکیل ملکی در تلاشیم که بهترین خدمات را در حوزه های مختلف حقوقی اعم از دعاوی ملکی، ثبتی، حقوقی، کیفری به افرادی که نیاز به خدمات مشاوره دارند ارائه بدهیم شما می توانید از طریق راه های ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده با ما در تماس باشید.

برخی از سوالات متداول

دعوی تصرف عدوانی چیست؟

این دعوی ملکی، زمانی از سوی مالک یا متصرف سابق ملک مطرح می گردد که کسی بدون داشتن اذن قانونی وارد حیطه مالکیتش شود و او با طرح دعوی تصرف عدوانی از دادگاه بخواهد که متصرف را از ملکش اخراج کند.

چه مرجعی صلاحیت رسیدگی به دعوی تصرف عدوانی را دارد؟

از آنجایی که دعوی تصرف عدوانی واجد جنبه حقوقی و کیفری بود شما می توانید حسب مورد در دادگاه صلاحیت دار دعوی ملکی خود را مطرح کنید.