مال مشاع به چه معناست و تفاوت آن با مال مفروز چیست؟

مال مشاع چیست؟

بر اساس قانون مدنی ایران، مال می تواند از جهت اشتراک یا عدم اشتراک در مالکیت آن، از نوع مشاع و یا از نوع مفروز باشد. مال مفروز به مالی گفته می شود که یک نفر بر تمام آن مالکیت دارد و در این مالکیت فرد دیگری شراکت ندارد اما مال مشاع مالی است که بیش از یک نفر نسبت به آن مالکیت دارند. در این مال اصطلاحا حالت اشاعه برقرار است. منظور از اشاعه همان شراکت بیش از یک شخص در مال واحد است که احکام و قواعد خاصی را نسبت به آن جاری می سازد. این مالکیت میان شرکا باید به صورت کسری از مجموع مال در نظر گرفته شود. برای مثال ممکن است دو نفر در مالکیت یک ساختمان با یکدیگر اشتراک داشته باشند که در این صورت سهم یکی از آن ها می تواند یک سوم از کل ساختمان و سهم دیگری دو سوم از کل ساختمان باشد.

تفاوت مال مشاع با مال مفروز چیست؟

همان طور که در قسمت قبل گفته شد، در مال مفروز مالکیت کل مال متعلق به یک نفر است. در حالی که در مال مشاع مالک مال بیش از یک نفر است. این موضوع باعث ایجاد تفاوت هایی در نحوه تصرف مال مشاع و مال مفروز می شود که در ادامه بیان خواهد شد.

• نخستین تفاوت مال مشاع با مفروز این است که مالکیت شرکا در مال مشاع نسبت به تمام ذرات و اجزای آن مال مشترک است و به همین دلیل در مال مشاع هر گونه تصرف مادی و حقوقی در هز جزئی از مال باید با رضایت تمام شرکا انجام شود در غیر این صورت آن عمل صحیح نیست و شرکای ناراضی می توانند نسبت به آن اعتراض کنند. البته تصرف حقوقی هر شریک اگر به میزان حصه (سهم) خودش باشد جایز است اما اگر آن تصرف حقوقی مستلزم تصرف مادی هم باشد باید اجازه سایر شرکا به آن تعلق بگیرد. برای مثال اگر یک شریک سهم خودش را به دیگری اجاره دهد یا بفروشد این معامله صحیح است اما قبض مال یعنی تسلیم آن به طرف معامله باید همراه با رضایت همه شرکا صورت بگیرد.
• گرفتن سند جداگانه برای هر شریک در مال مشاع مستلزم تفکیک آن مال و اخذ سند جداگانه برای هر شریک است که بر اساس صورت مجلس تفکیکی انجام می شود. برای مثال اگر دو نفر در یک ساختمان دو طبقه شریک باشند و بخواهند برای هر طبقه سند جداگانه بگیرند باید با درخواست تفکیک ملک مشاع، فرایند تفکیک ملک را در اداره ثبت محل وقوع ملک دنبال کنند اما مال مفروز چون تحت مالکیت یک نفر بیشتر نیست برای دریافت سند رسمی نیازی به فرایند تفکیک ندارد و سریع تر انجام می شود.
• نکته دیگر در مقایسه میان مال مشاع با مال مفروز در این است که هر مال مشاع می تواند پس از طی فرایند افراز تبدیل به مال مفروز شود و هر مال مفروز نیز می تواند بر اساس اراده و تصمیم افراد یا بر اثر امور قهری مانند وراثت به مال مشاع تبدیل شود. تبدیل مال مشاع به مال مفروز یکی از مهم ترین امور حقوقی مربوط به حقوق املاک است که در ادامه به صورت دقیق تر آن را بررسی کنیم.

نحوه اداره مال مشاع

اداره مال مشاع باید با توافق تمامی شرکا انجام شود. ممکن است با توافق شرکا یکی از آن ها به عنوان اداره کننده مال مشاع انتخاب شود و به نیابت از سایر شرکا اداره آن را بر عهده بگیرد. اذن شرکا به اداره مال توسط یکی از آن ها در هر زمان قابل رجوع است و پس از رجوع از اذن، شریک ماذون دیگر حق تصرف در مال را ندارد.

افراز مال مشاع

منظور از افراز فرایند تبدیل یک مال مشاع به چند مال مفروز است. در بسیاری از اوقات به دلیل محدودیت هایی که استفاده از مال مشاع برای هر یک از شرکا ایجاد می کند و می تواند منجر به بروز اختلافات بسیاری در میان آن ها شود، شرکا یا برخی از آن ها تصمیم می گیرند اقدام به افراز مال مشاع کرده و سهم خود از آن مال را به یک مال مجزا و مستقل تبدیل نمایند تا بتوانند هر گونه تصرفی را که می خواهند بدون جلب نظر سایر شرکا در آن اعمال کنند. این فرایند که افزار مال مشاع نام دارد که در حوزه املاک رواج بسیار زیادی دارد و حجم زیادی از پرونده های ارجاع شده به وکیل دعاوی ملکی را تشکیل می دهد. برای اطلاعات بیشتر در مورد وکیل افراز به لینک مربوطه مراجعه کنید.

چگونه انجام می شود؟

برای افراز مال مشاع اولین قدمی که باید بردارید مشورت با یک وکیل متخصص ملکی است که به کلیه دعاوی ملکی از جمله افراز مال مشاع تسلط داشته باشد. وکیل دعاوی ملکی می تواند متناسب با شرایط شما بهترین اقدامات حقوقی را با جزئیات کامل به شما توصیه کند. اما به صورت کلی روند افراز مال مشاع به این ترتیب است که ابتدا باید مرجع صالح برای ارائه درخواست خود را با توجه به وضعیت حقوقی آن مال و همچنین شرکای آن تعیین نمایید. این مرجع صالح که وکیل دعاوی ملکی با توجه به شرایط پرونده شما آن را تشخیص می دهد می تواند اداره ثبت یا دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک باشد. پس از تشخیص مرجع صالح باید با کمک وکیل دعاوی ملکی درخواست یا دادخواست افراز مال مشاع را به استناد اسناد و مدارک و قوانین مربوطه تنظیم و به آن مرجع ارسال کنید. مرجع صالح پس از بررسی نوع مال از لحاظ قابلیت افراز یا عدم قابلیت افراز رای مناسب را صادر خواهد کرد. در صورتی که رای ناظر به افراز مال مشاع باشد فرایند افراز انجام شده و در نهایت اشاعه مال از بین می رود و مال بر اساس سهم هر یک از شرکا تقسیم به چند مال مفروز می شود.

استفاده از بهترین وکیل ملکی در دعاوی مربوط به مال مشاع

همانطور که در این مقاله گفته شد، مال مشاع مالی است که در مالکیت بیش از یک نفر قرار دارد و همین مساله می تواند باعث بروز اختلافات بسیاری میان شرکا شود که همه این اختلافات نیازمند استفاده از یک وکیل و مشاور حقوقی متخصص در حوزه حقوق مدنی و حقوق املاک است. در بسیاری از موارد که شرکا می خواهند به شراکت خود در یک مال خاتمه دهند باید پیش از هر گونه اقدام حقوقی برای افراز مال با یک وکیل متخصص ملکی مشورت نمایند تا پیش از طرح دعوا و صرف هزینه دادرسی امکان افراز آن مال را بسنجند. به همین دلیل استفاده از وکیل دعاوی ملکی در طرح هر گونه دعوا نسبت به مال مشاع مانند فروش ملک مشاع ضروری است. وکلای مجرب ما در گروه وکلای ملکی می توانند با بهترین هزینه و کیفیت پاسخگوی این ضرورت باشند و در اسرع وقت نیازهای حقوقی شما را برطرف نمایند.

سوالات متداول

مشاع بودن مال به چه معناست؟

مشاع بودن مال به این معناست که آن مال بیش از یک مال دارد و مفروز نیست.

مال مفروز چیست؟

مال مفروز مالی است که تنها یک مالک دارد.

افراز مال مشاع چیست؟

افراز مال مشاع به فرایند تبدیل مال مشاع به مال مفروز و از بین بردن حالت اشاعه در یک مال گفته می شود.

سند تفکیکی مال مشاع به چه معناست؟

در صورتی که هر یک از شرکا بخواهند نسبت به سهم خود در مال مشاع سند جداگانه ای داشته باشند باید درخواست تفکیک مال مشاع را بدهند. پس از قبول مرجع صالح با تفکیک مال مشاع، سند تفکیکی برای هر شریک صادر خواهد شد.