14 مرداد 1402
بروزرسانی: ۷ مرداد ۱۴۰۵
7 دقیقه
بدون دیدگاه
محتوایی که می خوانید
قرارداد قولنامه در بسیاری از اوقات با قرارداد بیع اشتباه گرفته می شود در حالی که قولنامه یک قرارداد مستقل از عقد بیع است و باعث انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار نمی شود. در واقع قولنامه قراردادی است که یک مرحله پیش از انعقاد عقد بیع بسته می شود و حاوی تعهد فروشنده به خریدار مبنی بر فروش ملک خود به اوست. معمولا در قرارداد قولنامه طرفین متعهد می شوند در تاریخ مشخصی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و با انجام معامله سند ملک مورد نظر را منتقل کنند.
در متن قرارداد ضمانت اجرای عدم انجام هر یک از تعهدات طرفین هم ذکر شده و در صورت نقض از سوی هر یک از آن ها به واسطه دادگاه صالح قابل پیگیری است. قرارداد قولنامه بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی که کلیه قرادادها را در صورت عدم مخالفت با قانون صحیح دانسته است، نوشته می شود. بنابراین قولنامه از جمله عقود نامعین است که در قانون مدنی به طور ویژه عنوان و قواعد ناظر به آن ذکر نشده و از این جهت تابع قواعد عمومی قراردادهاست.
نکته مهم در رابطه با قرارداد قولنامه این است که اثر اصلی این قرارداد بر خلاف عقد بیع انتقال مالکیت نیست بلکه صرفا نوعی تعهد به فروش است که در صورت نقض تعهد از سوی فروشنده، می توان از او به تناسب زیان های وارد شده به خریدار خسارت دریافت کرد. بنابراین شما با امضای قرارداد قولنامه مالک موضوع قرارداد نمی شوید بلکه صرفا تعهدی مکتوب از فروشنده برای انتقال ملکش به خودتان اخذ کرده اید که در صورت نقض می توانید اقدام به دریافت خسارت کنید.
همانطور که در قسمت قبل گفته شد، قولنامه یک مرحله پیش از عقد بیع است و باعث انتقال مالکیت موضوع قرارداد نمی شود. بنابراین می توان گفت املاک قولنامه ای املاکی هستند که صرفا موضوع یک قرارداد قولنامه میان طرفین واقع شده اند و هنوز نقل و انتقال حقوقی نسبت به آن ملک صورت نگرفته است.
در قراردادی که به موجب آن خرید و فروش یک ملک مورد توافق قرار می گیرد و اصطلاحا به آن املاک، املاک قولنامه ای گفته می شود معمولا ضمانت اجرایی برای نقض تعهدات از سوی هر یک از طرفین در نظر گرفته می شود تا اجرای قرارداد تضمین شود. به ضمانت اجرایی که عموما در این نوع قراردادها پیش بینی می شود وجه التزام نقض تعهد می گویند. منظور از وجه التزام مبلغی وجه نقد است که در صورت نقض تعهد از طرف شخصی که تعهد خود را نقض کرده است به طرف دیگر قرارداد پرداخت می شود.
برای مثال شخص فروشنده در ضمن قولنامه متعهد می شود در تاریخ ۲۰ مرداد در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سند ملک را به نام خریدار بزند. حال اگر فروشنده به این تعهد خود بر اساس قرارداد عمل نکند باید مبلغ ۵۰ میلیون تومان به طرف دیگر قرارداد بدهد که به آن وجه التزام قرارداد می گویند.
ابن مبلغ می تواند به هر میزانی که طرفین نسبت به آن توافق می کنند باشد و از جهت میزان منع قانونی در ارتباط با آن وجود ندارد. نکته دیگر این است که دریافت وجه التزام به معنای منتفی شدن تعهد نیست و طرف قرارداد می تواند هماره با وجه التزام انجام تعهد را هم از سوی ناقض تعهد مطالبه کند.
برای انعقاد قرارداد قولنامه باید نکات حقوقی بسیاری را رعایت کنید تا در حد امکان ار وقوع مشکلات و اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری نمایید. در این بخش مهمترین و ضروری ترین نکات برای انعقاد یک قولنامه مطمئن را بیان می کنیم. برای کسب اطلاعات دقیق تر و منطبق با قرارداد خود بهتر است با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید.
سوالی که ممکن است برایتان ایجاد شود این است که اصولا چه نیازی به تنظیم قرارداد قولنامه و ایجاد املاک قولنامه ای وجود دارد و چرا بهتر است این قرارداد با کمک وکیل متخصص ملکی تنظیم شود. در پاسخ به این سوال می توان گفت قرارداد قولنامه در بسیاری از موارد که ممکن است شرایط برای انعقاد خود عقد بیع فراهم نباشد می تواند تا زمان مهیا شدن این شرایط، حدی از تعهد نسبت به آن ملک را در میان طرفین ایجاد کند.
زیرا قولنامه یک عقد لازم است که هیچ یک از طرفین نمی توانند به صورت یک طرفه آن را بر هم بزنند و در صورت نقض تعهد مانند عدم انتقال ملک از سوی فروشنده به خریدار ملزم به پرداخت وجه التزام مقرر شده در قرارداد هستند. بنابراین در املاک قولنامه ای هر چند مالکیت ملک به دیگری منتقل نشده اما آن شخص در حدود قرارداد قولنامه می تواند الزام فروشنده به انتقال ملک یا پرداخت خسارت های وارد شده را از او بخواهد.
برای تامین هرچه بیشتر حقوق خود در قرارداد قولنامه بهتر است از یک وکیل دعاوی ملکی که در تمامی امور مربوط به حقوق املاک از جمله املاک قولنامه ای تخصص دارد استفاده کنید. گروه وکلای ملکی بهترین وکیل ملکی را با بهترین قیمت در اختیار شما قرار خواهند داد.
در خصوص تنظیم قولنامه باید نکات زیر رعایت شود تا از مشکلات آتی جلوگیری گردد
ثبت ملک در سامانه بسیار مهم می باشد، مراحل ثبت شامل:
برابر ماده ۱۲۸۶ قانون مدنی ، اسناد به دو شکل رسمی و عادی تقسیم می شوند ، به لحاظ ارزشمند بودن ملک ، اسناد رسمی قابل اطمینان تر هستند ولی اسنا دعادی مانند قولنامه ایی یا مبایعه نامه ممکن است در آینده با مشکلاتی برخورد نمود و همچنین در هنگام فروش اسناد رسمی نسبت به اسناد عادی راحت تر بفروش می رسد .
قرارداد قولنامه چیست؟
قولنامه یک عقد عهدی است که طرفین در آن تعهداتی را نسبت به یک مال مشخص بر عهده می گیرند. قولنامه با عقد بیع که منجر به انتقال مالکیت می شود متفاوت است.
املاک قولنامه ای چه هستند؟
به املاک موضوع عقد قولنامه که هنوز نقل و انتقال نهایی درمورد آن ها انجام نشده املاک قولنامه ای می گویند.
وجه التزام قولنامه چقدر است؟
وجه التزام قولنامه بر اساس توافق طرفین برای تضمین اجرای قرارداد در آن درج می شود.
آیا قولنامه منجر به انتقال مالکیت نهایی ملک می شود؟
خیر. قولنامه صرفا یک قرارداد مقدماتی برای انعقاد عقد بیع است و مالکیت را به خریدار منتقل نمی کند.
نویسنده: گروه وکلای ملکی
ما در گروه وکلای ملکی تلاش کرده ایم خدمات حقوقی باکیفیت را با بهترین هزینه ممکن در اختیار مراجعان خود قرار دهیم. در این مقاله با ضرورت استفاده از مشاوره حقوقی برای انجام کلیه امور حقوقی خود و انواع و…
منظور از تجمیع املاک چیست؟ عبارت فوق در حقیقت به معنای گردآمدن و یکجا آمدن چند ملک در یک ملک واحد و در یک ناحیه مشخص می‌باشد. این رویداد زمانی به وقوع خواهد پیوست که چندین مالک در همسایگی و…
در این مقاله از گروه وکلای ملکی به یکی از مهمترین و پر چالش ترین مسائل این روزها، یعنی مسائل حقوقی آپارتمان نشینی می پردازیم. برای آشنایی با هر آنچه که لازم است درمورد مسائل حقوقی آپارتمان نشینی بدانید در…
حق مالکیت بر عرصه و اعیان زمانی که فردی، بر کل شش دانگ ملک حق مالکیت داشته باشد هم مالک عرصه است و هم مالک اعیان و نیازی به آن ندارد که برای تفکیک میزان سهم خود سند جداگانه اخذ…
تمامی حقوق مادی و معنوی این وب سایت متعلق به گروه وکلای ملکی می باشد.
طراحی سایت و سئو تحت نظر
مجید سیدمیری
صفحه اصلی