وکیل فک رهن و آشنایی با آن توسط وکیل

عقد رهن چه زمانی منعقد می شود؟

عقد رهن به معنای سپردن مالی به دیگری برای تضمین ادای دین است و طبیعتا به تبع ایجاد یک دین رخ می دهد. بنابراین عقد رهن یک نوع عقد تبعی است. برای مثال زمانی که شخص طلبکاری از پرداخت طلب خود توسط مدیون اطمینان خاطر ندارد از او مالی را که معمولا غیر منقول و ملک است به عنوان رهن یا وثیقه می گیرد تا در صورت عدم تادیه توسط مدیون طلب خود را از محل آن تامین کند. مثال دیگر از موارد رایج در گرفتن رهن یا وثیقه، اقدام بانک ها به گرفتن وثیقه هنگام اعطای وام یا تسهیلات بانکی دیگر به مشتریان است که برای تضمین بازپرداخت آن وام یا تسهیلات بانکی صورت می گیرد. به کسی که به موجب عقد رهن مالی را به رهن طلبکار در می آورد، راهن و به کسی که طلبکار است و رهن یا وثیقه را می پذیرد مرتهن گفته می شود. عقد رهن برای آنکه به صورت صحیح منعقد شود مستلزم رعایت شرایط ویژه ای است که در ماده بعد ذکر می شوند. برای آشنایی دقیق تر و انطباق هر یک از این شرایط با پرونده خود بهتر است با وکیل فک رهن که تسلط ویژه بر عقد رهن دارد مشورت کنید.

موارد فک رهن چیست؟

چنانکه گفتیم فک رهن به معنای خارج شدن مال مرهونه از رهن و بازگشت به حالت سابق خود است. اما فک رهن می تواند بنا به دلایل مختلفی انجام شود که در اینجا آن ها را توضیح می دهیم:

اولین موردی که فک رهن مال مرهونه را ایجاب می کند پرداخت دین از راهن به مرتهن است. در واقع همانطور که گفتیم رهن برای تضمین پرداخت یک دین ایجاد می شود، حال اگر مدیون دین خود را به طلبکار که همان مرتهن است پرداخت کند دیگر دلیلی برای در ذهن باقی ماندن مال مرهونه باقی نمی ماند و فک رهن امکان پذیر می شود.

مورد دیگری که می تواند منجر به فک رهن شود این است که یا هر دو طرفین و یا مرتهن یعنی طلبکار عقد رهن را فسخ کنند. فسخ قرارداد باعث می شود که عقد رهن از تاریخ فسخ اعتبار خود را از دست بدهد و در نتیجه باید فک رهن انجام شود.

مورد دیگر این است که دین راهن به مرتهن به دلایل دیگری جز پرداخت آن مانند اینکه طلبکار بدهکار را بری الذمه کند، عقد رهن که بر پایه این دین منعقد شده کارکرد خود را از دست می دهد  و راهن می تواند مطالبه فک رهن از مال مرهونه را مطرح نماید.

از بین رفتن مال مرهونه اگر به صورت عمدی نباشد یکی دیگر از مواردی است که منجر به فک رهن می شود. البته اگر همچنان طلب طلبکار پرداخت نشده باشد و او همچنان مطالبه وثیقه برای تضمین طلب خود را داشته باشد مال دیگری به ارزش مال قبلی باید با رهن طلبکار دربیاید.

شرایط عقد رهن

در قانون مدنی شرایط ویژه ای به شرح زیر برای عقد رهن ذکر شده است:

• عقد رهن یک عقد عینی است یعنی صحت عقد منوط به این است که موضوع رهن یعنی مال مرهونه به قبض مرتهن دربیاید. در غیر این صورت عقد رهن صحیح نیست. اگر این قبض قبل از انعقاد عقد اتفاق افتاده باشد صحیح است و نیاز به قبض مجدد نیست. همچنین لزومی ندارد در تمام مدت عقد رهن، مال مرهونه در قبض مرتهم باشد بلکه یک بار قبض هم کافی است.
• در املاک، نیازی به قبض مال به صورت فیزیکی نیست و مرهونه بودن ملک در سند آن نوشته می شود.
• بر اساس قانون مدنی ایران، مال مرهونه باید عین معین باشد بنابراین رهن رهن دین و منفعت صحیح نیست و منجر به بطلان عقد می شود.
• قابل فسخ بودن قراردادی که منشا دین است مانع صحت وثیقه گذاشتن برای آن دین نیست. برای مثال اگر کسی ملک خود را به دیگری اجاره دهد و بابت اجاره بهای تعهد شده از مستاجر وثیقه بگیرد، در صورت فسخ شدن عقد اجاره خللی به عقد رهن وارد نمی شود و اگر شرط خلافی در ضمن عقد نشده باشد آن رهن باقی می ماند.
• راهن نمی تواند در ضمن عقد رهن شرط کند که مرتهن حق فروش مال را ندارد زیرا در این صورت کارکرد عقد رهن زیر سوال می رود.
• پرداخت مقداری از دین باعث پس گرفتن بخشی از رهن نمی شود و مرتهن می تواند تمام رهن را تا زمانی که تمام دین پرداخت نشده است در اختیار داشته باشد.
• منافع مال مرهونه متعلق به راهن است اما راهن نمی تواند در طول مدت عقد رهن در آن تصرفاتی نماید که منافی با حق مرتهن باشد.
• عقد رهن از طرف مرتهن جایز است یعنی می تواند هر زمان که خواست آن را فسخ کند اما از طرف راهن یک عقد لازم است.

برای اطمینان از صحت عقد رهن و رعایت هر یک از شرایط بالا بهتر است پیش از انعقاد عقد با یک وکیل فک رهن که با این عقد آشنایی کامل دارد مشورت کنید.

وکالت در فروش عین مرهونه

وکالت در فروش عین مرهونه یکی از عبارات رایج در عقد رهن است که احتمالا آن را شنیده اید و لازم است با معنا و تبعات حقوقی آن به طور دقیق آشنا شوید. منظور از وکالت در فروش مرهونه این است که راهن در ضمن عقد رهن به مرتهن و حتی یک شخص ثالت وکالت می دهد که اگر دین راهن به مرتهن در موعد مقرر ادا نشد مرتهن یا شخص ثالت بتوانند به وکالت از راهن آن مال را بفروشند و از محل آن دین را تامین کنند. این قاعده در ماده ۷۷۷ قانون مدنی ذکر شده است. اما در عمل چنین وکالتی قابلیت اجرا ندارد و نمی تواند کارکرد حقوقی داشته باشد. بر اساس ماده ۳۴ قانون ثبت اصلاحی سال ۱۳۸۶، در مورد کلیه معاملات رهنی و شرطی و دیگر معاملات مذکور در ماده (۳۳) قانون ثبت، راجع به اموال منقول و غیرمنقول، در صورتی که بدهکار ظرف مهلت مقرر در سند، بدهی خود را نپردازد، طلبکار می‌تواند از طریق صدور اجرائیه وصول طلب خود را توسط دفترخانه تنظیم کننده سند، درخواست کند. چنانچه بدهکار ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه نسبت به پرداخت بدهی خود اقدام ننماید بنا به تقاضای بستانکار، اداره ثبت پس از ارزیابی تمامی مورد معامله و قطعیت آن، حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ قطعیت ارزیابی، با برگزاری مزایده نسبت به وصول مطالبات مرتهن به میزان طلب قانونی وی اقدام و مازاد را به راهن مسترد می‌نماید.

بنابراین، طبق ابن ماده امکان اعمال وکالت از سوی مرتهن برای فروش عین مرهونه وجود ندارد و بسیاری از حقوقدانان معتقدند با اصلاح این ماده در سال ۱۳۸۶ ماده ۷۷۷ قانون مدنی که چنین وکالتی را جایز می داند نسخ شده است.

فک رهن چگونه انجام می شود؟

پس از اتمام اعتبار عقد رهن که می تواند ناشی از پرداخت دین توسط بدهکار و یا گذشت طلبکار باشد، عقد رهن به اتمام رسیده و مال مرهونه از رهن خارج می شود که اصطلاحا به آن فک رهن می گویند. برای آغاز عملیات فک رهن در صورتی که مرتهن با توافق مال مرهونه را تحویل ندهد، باید دادخواست الزام به فک رهن را که توسط یک وکیل فک رهن متخصص تنظیم شده است این دادخواست باید همراه با اسناد و مدارکی باشد که نشان دهنده مالکیت راهن نسبت به آن ملک و همچنین پرداخت کامل دین یا هر جهت دیگری است که باعث خاتمه عقد رهن شده است. برای تنظیم و ارسال این دادخواست حتما باید از وکیل فک رهن استفاده کنید زیرا در صورت استدلال غلط در متن آن و یا نادرست بودن اسناد و مدارکی که به آن ها استناد شده است قرار رد دعوا یا حکم به عدم ذی حقی خواهان صادر می شود و باعث تحمیل یک هزینه دادرسی اضافی به شما خواهد شد.

چرا فک رهن ضروری است؟

در صورتی که ملک یا مال منقول در رهن مرتهن باقی بماند شما نمی توانید اقدام به هیچ گونه تصرف حقوقی در این ملک نمایید. برای مثال اگر ملک شما در رهن بانک یا شخصی دیگر باشد و نیاز فوری به فروش ملک داشته باشید ابتدا باید فرایند فک رهن را سپری کنید و سپس ملک خود را به فروش بگذارید. این امر به دلیل این است که مرهونه بودن ملک در سند و همچنین دفتر املاک اداره ثبت، به ثبت می رسد و حتی اگر خریدار حاضر به خریداری آن در وضعیت فعلی بادش از ارزش اقتصادی ملک شما به شدت کاسته می شود. به همین دلیل توصیه بسیار مهم به افرادی که ملک خود را در رهن قرار داده اند این است که در صورت وجود شرایط فک رهن در اسرع وقت با کمک وکیل فک رهن اقدام به فک رهن ملک خود نمایند.

دادگاه صالح به طرح دعوای الزام به فک رهن

در صورتی که مرتهن مال مرهونه را تحویل مالک یا راهن نداد راهن مجبور است اقدام به طرح دعوا در دادگستری کند. همانطور که گفتم این دعوا، دعوای الزام به فک رهن نام دارد. دادگاهی که صالح به رسیدگی به این دعوا است بسته به اینکه مال مرهونه از نوع مال غیر منقول یا املاک باشد و یا اینکه از جمله اموال منقول مانند خودرو باشد متفاوت است.

در خصوص املاک، دادگاه صالح به رسیدگی دادگاه محل وقوع ملک است. اما در اموال منقول دادگاه محل اقامت خوانده یا دادگاهی که عقد رهن در آن واقع شده است صلاحیت رسیدگی به این دعوا را خواهد داشت. برای تشخیص دادگاه صالح به رسیدگی در هر پرونده لازم است حتما با وکیل متخصص مشورت نمایید زیرا ممکن است دادخواست شما در بدو امر با قرار عدم صلاحیت مواجه شود و مجبور با صرف هزینه بیشتری برای ثبت دادخواست شوید.

تنظیم دادخواست الزام به فک رهن با استفاده از وکیل فک رهن

همان طور که در قسمت بالا گفته شد، وکیل فک رهن به شما کمک می کند تا دادخواست الزام به فک رهن را با رعایت نکات قانونی رهن و قواعد حقوقی و اصول و تشریفات آیین دادرسی مدنی به دادگاه صالح که به تناسب منقول یا غیر منقول بودن مال متفاوت است ارسال کنید. با استفاده از وکیل فک رهن، فرایند فک رهن با سرعت و دقت بیشتری انجام خواهد شد.

چرا گروه وکلای ملکی؟

برای طرح دعوا و یا حتی مذاکره با طرف مقابل خود نیاز به حضور وکیل مجرب دارید که به تمامی نکات حقوقی و جزئیات پرونده شما آشنایی داشته باشد. حضور وکیل متخصص به شما کمک می‌ کند تا امکان سریع تر و آسان تر به نتیجه مطلوب خود مانند فک رهن از ملک مرهونه دست پیدا کنید.

در گروه وکلای ملکی مجرب ترین وکلای ملکی تهران گرد آمده اند تا با ارائه خدمات تخصصی و متناسب با نیاز هر پرونده به مراجعان خود کمک کنند تا با صرف کمترین هزینه به اهداف خود برسند. ما در گروه وکلای ملکی خدمات حقوقی خود را به تناسب نیاز و مصالح شما ارائه می دهیم و از اولین مرحله تا کسی نتیجه دلخواه در کنار شما هستیم.

سوالات متداول

فک رهن چه زمانی رخ می دهد؟

فک رهن زمانی رخ می دهد که عقد رهن به علت پرداخت کامل دین توسط راهن یا گذشت از دین توسط مرتهن و یا به علل دیگر خاتمه پیدا می کند.

فک رهن چگونه انجام می شود؟

برای انجام فک رهن باید با کمک وکیل فک رهن دادخواستی تحت عنوان دادخواست الزام به فک رهن تنظیم و به دادگاه صالح حقوقی ارسال کنید.

حق الوکاله وکیل فک رهن چقدر است؟

حق الوکاله وکیل فک رهن با توجه به نوع و میزان پیچیدگی پرونده شما تعیین می شود. گروه وکلای ملکی با مناسب ترین هزینه اقدامات لازم را برای شما انجام خواهند داد.

آیا اجاره املاک رهنی درست است؟

اجاره املاک رهنی اگر خللی به حق مرتهن وارد نکند درست است زیرا مالکیت راهن در طول عقد رهن هم نسبت به عین و هم نسبت به منافع مال مرهونه حفظ می شود.