محتوایی که می خوانید
در فسخ قرارداد شما به عنوان بایع یا مشتری ملزم به آن نیستید هر دو به انحلال رضایت داشته باشید و اراده هر یک از شما برای انحلال قرارداد کفایت کرده و می توانید با استناد به هر یک از خیارات قانونی از جمله خیار شرط، خیار عیب و سایر خیارات به عقد منعقد گردیده پایان بدهید و یا اگر دلیل قانونی بر فسخ وجود نداشته اما شما در ضمن عقد لازمی که در مثال ما عقد بیع بوده به حق فسخ اشاره داشته باشید می توانید به صورت یک طرفه به عقد فی مابین خویش پایان بدهید.
هر چند به موجب قانون، طرفین عقد در هر شرایطی ملزم به آن هستند که نسبت به یکدیگر در قبال تعهداتی که داشته اند پایبند بمانند و عقد فی مابین خویش را بدون علت قانونی فسخ نکنند؛ اما گاهی اوقات ممکن است عدم فسخ قرارداد منجر به ایجاد ضرر و زیانی برای یکی از طرفین عقد باشد که در این شرایط قانون گذار در مقام حمایت از حقوق شخصی که از معامله منعقد شده دچار ضرر و زیان شده او را صاحب حق دانسته و به او این اختیار را داده که به صورت یک طرفه به عقد لازمی که فی مابین او و طرف دیگر عقد بوده پایان بدهد.
قانون گذار اسباب فسخ قرارداد را در ماده ۳۹۶ قانون مدنی مورد بررسی قرار داده و در شرایطی به طرفین عقد این اختیار قانونی را داده که عقد لازم جاری شده فی مابین خویش را به صورت یک طرفه منحل کنند. اما خیارات چیست؟
در تعریف خیار باید بیان داریم به حق فسخی که قانون گذار در عقد لازم به هر یک از طرفین عقد داده تا بتوانند در شرایطی به صورت یک طرفه بدون آنکه رضایت طرف دیگر عقد باشد به معامله فی مابین خویش خاتمه دهند خیار گفته می شود قبل از بررسی مبحث خیارات لازم است بیان داریم همیشه قبل از انعقاد هر گونه معامله به این امر توجه داشته باشید که خیارات قانونی از شما اسقاط نشده باشد و نتوانید از امتیازی که به موجب قانون داشته اید محروم شوید چرا که به وفور دیده می شود بسیاری از فروشندگان در ضمن عقد با به کاربردن واژه اسقاط کافه خیارات به کلی حق اعمال هر گونه خیاری را از خریدار اسقاط می کنند.
ما در مقاله جداگانه ای به مبحث خیارات پرداخته و شرایط آن را به صورت کلی مورد بررسی قرار خواهیم داد در اینجا تنها به صورت تیتر وار به بررسی انواع خیارات پرداختیم برای نمونه اگر بخواهیم به یکی از خیارات که در اکثر معاملات کاربرد زیادی داشته اشاره ای کنیم می توانیم خیار عیب را مثال بزنیم.
مثالی راجع به خیارات (خیار عیب)
فرض کنید شما به عنوان خریدار اقدام به انجام معامله با فروشنده مال می کنید بعدان متوجه می شوید کالایی که به شما فروخته شده ایراد فنی دارد و شما علی رغم هزینه زیادی که برای خرید کالا داشته اید با یک کالا معیوب مواجه هستید در اینجا چاره کار چیست قاعدتا شما باید کالای خریداری شده را به فروشنده بازگردانید و ثمنی که دادید را پس بگیرید در اینجا قانون گذار حقی را برای قائل شده و به شما این اجازه را داده که با استناد به خیار عیب، معامله فی مابین خویش را بدون آنکه فروشنده راضی به فسخش باشد آن را منحل کنید.
شرط خیار یا خیار شرط یکی از انواع خیارات است با این تفاوت که منشا ایجاد این خیار توافق طرفین بوده و نه حکم قانون، در واقع متعاملین عقد با یکدیگر توافق می کنند در ضمن یک عقد لازم تحت شرایط و در موعد زمانی خاصی این اختیار را داشته باشند که بتوانند معامله فی مابین خویش را فسخ کنند.
تفاوت خیار شرط با سایر خیارات
همان گونه که بیان شد در خیار شرط طرفین ضمن عقد تصمیم می گیرند حق فسخ قرارداد را داشته باشند اینکه تحت چه شرایطی و در چه موعد زمانی کاملا به اراده طرفین بستگی دارد. اما در سایر خیارات که منشا قانونی داشته نیازی به تصریح در مفاد قرارداد نداشته و در صورتی که خیارات اسقاط نشده باشد از سوی هر یک از متعاملین قابل اعمال بوده است و در رابطه با مدت زمان خیار فسخ بایستی بیان داریم وابسته به عرف بوده اما در خیاراتی مانند مجلس، حیوان و تاخیر ثمن، غبن و عیب اصل بر فوریت خیار است.
یکی دیگر از عباراتی که بسیاری از مردم آن را به دفعات گوناگون در قراردادهای خود شنیده اند اما ممکن است با مفهوم آن و تفاوتی که با فسخ قرارداد دارد آشنا نباشند، مفهوم اقاله قرارداد است. اقاله یک قرارداد با فسخ قرارداد دو امر مجزا و متفاوت است که ویژگی ها و فرایند متفاوتی برای اثبات دارد. فسخ قرارداد همانطور که توضیح داده شد این امکان را به یکی از طرفین می دهد تا به استناد موارد قانونی یعنی خیارات قانونی فسخ و یا توافق میان خود طرفین، قرارداد منعقده را به صورت یک طرفه فسخ کند اما اقاله کاملا بر اساس توافق و رضایت دو طرفه رخ می دهد و یک عمل حقوقی بر اساس توافق هر دو طرف قرارداد است.
در نتیجه هرچند اقاله هم مانند فسخ باعث خاتمه تعهدات قراردادی طرفین می شوند و عقد را بی اثر می کند اما چون بر اساس توافق هر دو طرف انجام می شود و ماهیت حقوقی متفاوتی با فسخ که یک عمل یک طرفه است دارد، از برخی آثار متفاوت حقوقی برخوردار است. برای مثال اثبات وقوع اقاله به دلیل توافق هر دو طرف بسیار آسان تر از فسخ قرارداد است که در آن یکی از طرفین به وقوع فسخ راضی نیست.
همان گونه که بیان شد با فسخ کردن، قرارداد فی مابین طرفین منحل شده و طرفین عقد دیگر هیچ تعهدی را نسبت به یکدیگر ندارند به بیان دیگر با فسخ قرارداد دیگر عقدی وجود ندارد که متعاملین را به انجام تعهدات خویش در مقابل یکدیگر پایبند سازد اما تکلیف تعهداتی که قبل از فسخ طرفین به یکدیگر داشته اند چه می شود؟
در پاسخ به این سوال مهم باید بیان داریم اثر فسخ ناظر به آینده است و به گذشته سرایت ندارد
فرض کنید شما به عنوان شخص خریدار، معامله ای را با بایع داشته اید و بر اثر پرداخت ثمن، مالک مبیع شده اید در اینجا شما به محض انعقاد عقد بیع، مالک ملک بوده و حق هر گونه نقل و انتقالی را دارید تصمیم می گیرید تمامی مبیع یا قسمتی از مبیع را به دیگری انتقال دهید بعد از مدتی به عللی معامله فی مابین شما فسخ می شود در اینجا تکلیف چیست؟
در پاسخ باید بیان داریم حق فسخ به صحت معامله خریدار با منتقل الیه خدشه ای وارد نمی سازد چرا که انجام معامله در زمانی بوده که خریدار صاحب حق مالکیت بوده لذا اگر بایع خواستار استرداد مال مبیعه بوده بایستی دعوی اعلام فسخ معامله را به طرفیت منتقل الیه مطرح سازد.
با اعمال حق فسخ هر یک از طرفین عقد ملزم به آن بوده که عوضین را به یکدیگر استرداد کنند و در صورتی که عوضی تلف شده باشد بایستی مثل یا قیمت آن داده شود. فرض کنید خودرویی مورد معامله قرار گرفته و به عللی از جمله معیوب بودن خودرو موجب گردیده، خریدار خواستار فسخ معامله شود و به خیار عیب استناد کند در اینجا با اعمال خیار معامله منحل گردیده و هر یک از طرفین ملزم به استرداد مبیعه و ثمن به یکدیگر هستند.
در صورتی که معامله ای به واسطه فسخ قرارداد منحل شود در رابطه با استرداد منافع باید بیان داریم اگر منافع متصل باشد به مالک عین مال مسترد شده که بایع است و اگر منافع منفصل باشد از آن خریداری است که به واسطه عقد مالک منافع مال شده است.
حق فسخ اختیار قانونی است که قانون گذار به طرفین عقد داده تا بتوانند در شرایطی به حکم قانون یا توافق ضمن عقد آن را اعمال کنند اما برای آنکه از نظر حقوقی آثار حق فسخ جاری گردد منوط به آن است شخص فسخ کننده که یکی از طرفین عقد بوده یا شخص ثالث، برای انحلال قرارداد، قصد و رضای باطنی داشته و از روی اجبار و اکراه اقدام نکرده باشد.
داشتن اهلیت: در فرضی که یکی از متعاملین واجد اهلیت برای فسخ قرارداد نباشند و از نظر قانونی فاقد قوای عقلانی و دماغی بوده و قدرت تشخیص نداشته باشد اگر اقدام به فسخ قراردادی کند از نظر قانونی، عمل حقوقی وی فاقد اعتبار و ارزش است.
یکی از عبارات رایج در قراردادها که بسیاری از مردم با مفهوم دقیق آن آشنایی کافی ندارند، اسقاط کافه خیارات است. سوالی که در این بخش به آن پاسخ می دهیم این است که اسقاط کافه خیارات به چه معنا است و این شرط چه آثاری بر قرارداد و حق فسخ طرفین می گذارد؟
اسقاط کافه خیارات به معنای آن است که طرفین حق فسخ خود را که بر اساس قانون به آن ها داده شده و در قسمت های قبل درمورد آن ها توضیح دادیم اسقاط کنند. منظور از اسقاط این است که طرفین از اختیار فسخ قرارداد می گذرند و دیگر این حق را برای خود قائل نیستند. اسقاط کافه خیارات در واقع یکی از شروط قراردادی است که با توافق طرفین در هر قراردادی می تواند گنجانده شود.
برای مثال زمانی که طرفین یک قرارداد بیع خانه را میان یکدیگر می بندند و این شرط را در قرارداد خود درج می کنند، شخص خریدار دیگر نمی تواند به استناد خیار عیب، خیار مجلس یا هر خیار دیگری که بر اساس قانون برای طرفین در نظر گرفته شده است قرارداد را فسخ کند.
نکته مهم در درج این شرط این است که هرچند عبارت کافه خیارات به معنای تمامی خیارات قانونی است که به طرفین حق فسخ می دهد، اما برخی خیارات به دلیل اهمیت بسیار مهمی که دارند نمی توانند با توافق و قرارداد طرفین ساقط شوند. برای مثال خیار تدلیس یعنی اختیار فسخ معامله در صورت انجام تقلب و فریب از سوی طرف مقابل نمی تواند با این شرط بی اثر شود، زیرا تدلیس در معامله امر مهمی است که ساقط حق خیار ناشی از آن نظم امور قراردادی را بر هم می زند. یکی از موارد دیگر خیار غبن افحش است که بسیاری از حقوقدانان معتقدند مانند خیار تدلیس قابل اسقاط نیست. منظور از خیار غبن افحش حق فسخ است که در اثر ورود زیان بسیار زیاد به یکی از طرفین برای او ایجاد می شود و تفاوت آن با غبن فاحش این است است غبن فاحش زیان کمتری را به فرد وارد می کند در حالی که غبن افحش به میزان بسیار بیشتری از زیان در معامله گفته می شود.
شرط اسقاط کافه خیارات با وجود آنکه در بسیاری از قراردادها درج می شود اما محدودیت هایی را برای طرفین ایجاد می کند که ممکن است در آینده به آن ها زیان وارد کند. برای مثال اگر در یک قرارداد ملکی طرفین خیار عیب را اسقاط کرده باشند خریدار نمی تواند در صورت مشاهده عیب در ملک موضوع قرارداد اقدام به فسخ آن کند زیرا خودش در زمان انعقاد قرارداد این حق را ساقط کرده و دیگر نمی تواند به آن استناد کند.
به همین دلیل قبل از درج هر گونه شروط قراردادی مربوط به فسخ قرارداد از جمله شرط اسقاط کافه خیارات لازم است حتما با یک وکیل و مشاور قراردادها مشورت کنید و طبق تجربه و دانش او شروط قراردادی خود را تنظیم نمایید. وکلای حاضر در گروه وکلای ملکی به واسطه تجریه چندین ساله در تنظیم انواع قردادها آماده ارائه مشاوره به شما عزیزان در زمینه نگارش قراردادهای مورد نیازتان هستند.
زمانی این دعوی از سوی خواهان پرونده که یکی از متعاملین بوده اند مطرح می شود که طرف دیگر معامله حاضر به آن نیست که اعمال فسخ را بپذیرد و اقدام به استرداد عوضین نماید مثلا فرض کنید در جایی که خریدار ملک با خیاری که داشته اقدام به فسخ قرارداد کرده و خواستار دریافت ثمن معامله است در اینجا اگر فروشنده اقدام به استرداد ثمن نکند خریدار در بدوا امر قبل از اقدام به طرح دعوی، اظهارنامه ای را مبنی بر فسخ قرارداد تنظیم و به بایع اعلام می دارد که می خواهد قرارداد فی مابین را فسخ کند اگر فروشنده وجوه پرداختی را استرداد کند که کار به شکایت نمی کشد اما در صورت ممانعت بایع، شخص خریدار دعوی را تحت عنوان فسخ قرارداد ملک تنظیم کرده و تقاضای تنفیذ اعمال حق فسخ خود را از دادگاه صلاحیت دار به رسیدگی که دادگاه محل وقوع ملک غیر منقول بوده خواستار شده است.
ما در این مقاله به بررسی فسخ قرارداد که موضوع حقوقی، ملکی بوده پرداختیم و بیان داشتیم در هر قراردادی که فی مابین متعاملین منعقد می گردد به طرفین این حق داده می شود که بتوانند در شرایطی که انعقاد معامله موجب ایجاد ضرر و زیان مالی به آنها شده حق فسخ قرارداد را که منشا آن ناشی از حکم قانون یا اراده و توافق طرفین بوده اعمال کنند.
وکلای ملکی با داشتن سابقه چندین ساله در امر وکالت توانسته اند بهترین خدمات را در حوزه وکیل ملکی به افرادی که در گیر مشکلات حقوقی بوده اند ارائه بدهند. شما می توانید کلیه سوالات خود را با وکلا و مشاورین حقوقی زبده و متخصص ما از طریق راه های ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده در میان بگذارید.
برخی از سوالات متداول:
فسخ قرارداد چیست و چه آثاری دارد؟
فسخ قرارداد به انحلال یک طرفه عقد که توسط یکی از متعاملین اعمال می شود گفته می شود که موجب بی اثر شدن تعهدات طرفین نسب به یکدیگر از تاریخ اعمال این حق می گردد.
آیا در هر معامله ای طرفین می توانند صاحب خیار باشند؟
حق داشتن خیار که منشا ایجاد آن قانون یا توافق طرفین بوده در رابطه با هر عقد لازمی قابل اعمال بوده جز سه عقد استثنای نکاح، وقف و ضمان.
قرارداد مشارکت در ساخت ملک چیست؟ این روزها با گسترش آپارتمان نشینی و عملیات ساخت و ساز در شهرها، مشارکت در ساخت املاک هم رواج زیادی پیدا کرده است. بنابراین آشنایی با این قرارداد از لحاظ حقوقی جهت جلوگیری از…
ملک مشاع چیست؟ منظور از ملک، مال غیر منقول یا غیر قابل جا به جایی مانند زمین و خانه است و منظور از مشاع این است که این ملک در مالکیت مشترک میان دو یا چند نفر است و یک…
منظور از مطالبه اجور معوقه چیست؟ ممکن است در ابتدا درک عبارت مطالبه اجور معوقه بسیار سخت باشد اما در واقع منظور از این عبارت، درخواست اجاره هایی است که به تعویق افتاده و در موعد مقرر در قرارداد اجاره…
اگر مایل به گوش دادن به این متن به صورت صوتی هستید، لطفا دکمه پخش در باکس زیر را فشار دهید. سجاد روزبهانی وکیل پایه یک دادگستری اگر بخواهیم شرح وظایفی از این وکیل را نام ببریم در ابتدا لازم…
صفحه اصلی