دانستنی های مهم قولنامه و بررسی نکات مهم آن

قولنامه چیست و چه تفاوتی با بیع نامه دارد؟

اولین نکته از دانستنی های مهم قولنامه و مهمترین گام در ارتباط با این عمل حقوقی شناخت درست معنا و کاربرد آن است. قول نامه به معنای یک قرارداد میان طرفین آن است که حاوی تعهد یا قول فروش مال مشخص از سوی مالک آن به شخص خریدار است. در واقع به موجب این قرارداد، مالک مال مورد نظر به شخص مقابل که می خواهد آن مال را بخرد تعهد می دهد که مال خود را به آن شخص خواهد فروخت. این قرارداد در شرایطی کاربرد دارد که هر دو طرف تمایل به انجام معامله دارند اما برخی شرایطِ معامله مانند ثمن‌ بیع فراهم نیست، بنابراین طرفین اقدام به انعقاد قراردادی می کنند که در آن تعهد به معامله مال در آینده وجود دارد. در نتیجه، مهمترین نکته در دانستنی های مهم قولنامه این است که این قرارداد بر خلاف آنچه تصور می شود به معنای انتقال مالکیت از مالک به خریدار نیست و تغییری در مالک مال ایجاد نمی کند. بلکه تنها تعهد به انتقال مالکیت است که در آینده صورت می پذیرد. بنابراین قول نامه یک مرحله پیش از عقد بیع است و بر خلاف بیع که عقدی تملیکی است  نوعی عقد عهدی به شمار می رود یعنی موضوع اصلی آن یک تعهد است.

قولنامه دستی چیست و چه اعتباری دارد؟

یکی از عبارت های عامیانه در ارتباط با قول نامه، قول نامه دستی است که لازم است به عنوان یکی از دانستنی های مهم قولنامه، از لحاظ حقوقی معنا و اعتبار آن را توضیح دهیم. منظور از قول نامه دستی، قول نامه ای است که توسط خود طرفین و خارج از دفترخانه اسناد رسمی نوشته می شود. این قول نامه از لحاظ ماهیت تفاوتی با قول نامه های دیگر ندارد و در صورت رعایت سایر شراط مانند مشخص بودن اسامی و مشخصات طرفین، اقامتگاه آن ها و همچنین معین بودن موضوع قرارداد و انتساب قرارداد به طرفین قابلیت استناد در دادگاه را خواهد داشت. هر چند نوشتن قول نامه دستی بدون وجود شاهد و امضای او هم همچنان معتبر است اما بر اساس دانستنی های مهم قولنامه بهتر است در قولنامه های دستی امضای حداقل دو نفر را به عنوان شاهد قرارداد داشته باشید تا بتوانید هنگام طرح دعوا در دادگاه به آن استناد و از احتمال انکار و تردید در متن قرارداد توسط طرف مقابل جلوگیری کنید.

قولنامه چه تعهداتی برای مالک ایجاد می کند؟

در قولنامه مالک مال مورد نظر تعهد می کند که مال خود را به طرف مقابل قرارداد که می خواهد صاحب آن مال یشود انتقال دهد و در واقع با آن شخص معامله کند. این تعهد همانطور که در قسمت قبل گفتیم، به معنای انتقال مالکیت نیست و تنها نوعی تعهد است که مالک را ملزم به انتقال مال خود به دیگری می کند. بنابراین مهمترین رکن این قرارداد تعهد و قول مالک به انتقال مال خود به طرف مقابل است و آنچه به عنوان یکی از نکات و دانستنی های مهم قولنامه در نحوه تنظیم و نگارش این قرارداد باید مورد توجه باشد این است که این تعهد از سوی مالک ضمانت اجرای بالایی داشته باشد تا بتواند انتقال مال به خریدار را تضمین کند.

ضمانت اجرا یک شرط حقوقی در متن قرارداد است که می تواند از قض تعهدات جلوگیری کند. یک ضمانت اجرایی بسیار مهم برای الزام مالک به انجام معامله و انتقال مال خود به طرف مقابل، پیش بینی وجه التزام در متن قولنامه است. منظور از وجه التزام مبلغی معین و مورد توافق طرفین در قرارداد است که در صورت نقض تعهد از سوی طرفین قرارداد به عنوان نوعی خسارت از سوی ناقض تعهد به طرف مقابل پرداخته می شود. نکته مهم و یکی از دانستنی های مهم قولنامه در ارتباط با وجه التزام این است که معمولا در صورت نقض تعهد و طرح دعوا در دادگاه بر اساس این مساله، دادگاه حکم به همان مبلغ تعیین شده در قرارداد به عنوان وجه التزام می دهد و مبلغی کمتر یا بیشتر از آن به عنوان خسارت تعیین نمی کند.

ویژگی های قولنامه

آشنایی با ویژگی های قولنامه و دانستنی های مهم قولنامه کمک زیادی می کند تا قراردادهای خود را به نحو بهتری تنظیم کنیم. در این قسمت تعدادی از مهمترین ویژگی های قولنامه را به عنوان یکی از مهمترین قراردادهای حوزه املاک برای شما عزیزان توضیح می دهیم.

• قولنامه همانطور که گفته شد یک عقد عهدی است و این به این معناست که موضوع اصلی آن شامل نوعی تعهد است و منجر به تملیک نهایی مال به طرف مقابل نمی شود.
• این عقد، یک عقد لازم است به این معنا که بر خلاف عقود جایز که در هر زمان می توان آن ها را بر هم زد، بدون وجود خیارات قانونی فسخ و یا خیار شرط که بر اساس توافق طرفین در عقد گنجانده می شود و به صورت محدود به طرفین حق فسخ می دهد امکان فسخ را ندارد.
• قولنامه با توجه به نحوه تنظیم می تواند از نوع عادی یا رسمی باشد. اگر به صورت سند رسمی باشد امکان انکار و تردید در آن راه ندارد و فقط می توان نسبت به آن ادعای جعل مطرح کرد که باید توسط مدعی آن به اثبات برسد.

نکات لازم در انعقاد قولنامه

در انعقاد این قرارداد مانند هر قرارداد دیگری لازم است نکات حقوقی لازم مربوط به آن را بشناسید و آن ها را رعایت کنید. در این قسمت تعدادی از دانستنی های مهم قولنامه و مهم ترین نکات حقوقی مرتبط به قولنامه که رعایت آن ها هنگام انعقاد قرارداد ضروری است را به شما توضیح می دهیم.

• اولین نکته در دانستنی های مهم قولنامه در زمان تنظیم آن این است که پیش از انعقاد این قرارداد لازم است درمورد مشخصات ادعا شده درباره مال مورد نظر از طریق مشاهده خود مال و سند مالکیت آن اطمینان حاصل کنید. گاهی اوقات ممکن است مشخصاتی مانند مساحت ملک یا مدل ماشین که از سوی مالک ادعا می شود با مشخصات واقعی آن ها تطابق نداشته باشد و این موضوع در اصل انجام معامله توسط شما یا مبلغ ثمن مورد توافق تاثیر گذار باشد.
• باید پیش از انعقاد قرارداد از مصادره ای، وقف، توقیف و در رهن نبودن مال یا ملک مورد نظر خود اطمینان داشته باشید. ممکن است ملک مورد نظر شما به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار داشته باشد و یا اساسا یک ملک وقفی باشد که امکان فروش ندارد. در این صورت، خریداری ملک از جانب شما مشکلات متعددی را برای شما ایجاد می کند که هزینه و زمان زیادی صرف خواهد کرد. علاوه بر این، اگر ملک مورد نظر به عنوان ارث به فروشنده منتقل شده است باید گواهی انحصار وراثت و برگه مفاصا حساب مالیات بر ارث را مشاهده کنید.
• لازم است از اصالت یا نیابت طرف مقابل قرارداد اطمینان پیدا کنید. منظور از اصالت این است که شخص مالک خودش قرارداد را منعقد می کند و منظور از نیابت این است که شخص دیگری به نمایندگی از مالک قرارداد را می بندد. در هر دو مورد باید اسنادی که اثبات کننده اصیل یا نماینده بودن طرف مقابل قرارداد هستند را مشاهده کنید.
• یکی از مهمترین دانستنی های مهم قولنامه که عدم آشنایی با آن مشکلات زیادی در آینده ایجاد می کند این است که باید در متن قرارداد زمان دقیق انجام معامله و مراحل بعدی مانند حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند مالکیت را قید کنید و برای تاخیر در این زمان ضمانت اجرا در نظر بگیرید.
• اگر قول نامه در دفتر معاملات املاک منعقد می شود، لازم است از مجوز دار بودن دفتر معاملات مطمئن شوید و علاوه بر این، قرارداد را در سه نسخه که یکی از آن ها در اختیار دفتر معاملات املاک قرار می گیرد تنظیم کنید.

فروش مال موضوع قول نامه به شخص دیگر

همانطور که گفتیم هدف از انعقاد قولنامه این است که مالک و خریدار هر دو به انجام معامله در آینده متعهد شوند. حال اگر مال موضوع این عقد توسط مالک آن و بر خلاف تعهدی که در عقد کرده است به شخص دیگری فروخته و منتقل شود تکلیف چیست و خریدار چه اقدام حقوقی ای بر اساس نکات و دانستنی های مهم قولنامه می تواند انجام دهد؟ در این شرایط، طرف مقابل این عقد یا همان خریدار می تواند با طرح دعوا در دادگاه با عنوان الزام به انتقال مال و تنظیم سند ابطال معامله انجام شده به دست مالک و انتقال مال موضوع قولنامه به خودش را بخواهد. همچنین در صورتی که در متن قرارداد وجه التزامی جهت نقض قرارداد پیش بینی شده باشد، خریدار می تواند پرداخت آن وجه التزام را هم از دادگاه مطالبه کند. برای طرح این دعوا بر اساس دادخواست مستدل و مستند بهتر است از وکیل متخصص در امور ملکی که با حقوق املاک و دانستنی های مهم قولنامه آشنایی کامل دارد استفاده کنید.

مشاوره ملکی در گروه وکلای ملکی

انعقاد قول نامه مانند هر قرارداد دیگری نیاز به دریافت مشاوره حقوقی ویژه از سوی وکیل یا مشاور حقوقی متخصص برای آشنایی دقیق با دانستنی های مهم قولنامه دارد. گروه وکلای ملکی مجموعه ای از بهترین وکلای ملکی هستند که در تمامی دعاوی و امور ملکی از جمله قول نامه و دانستنی های مهم قولنامه می توانند به شما کمک کنند تا بهترین نتیجه ممکن را به دست آورید. برای استفاده از انواع مشاوره حقوقی ملکی به تناسب نیاز خود کافی است با متخصصان ما در گروه وکلای ملکی تماس بگیرید.

سوالات متداول

قولنامه چیست؟

به قراردادی که قبل از انجام اصل معامله منعقد می شود و حاوی تعهد طرفین به انجام معامله است قولنامه می گویند.

تفاوت قولنامه با بیع نامه یا مبایعه نامه چیست؟

بیع نامه یک عقد تملیکی است که مالکیت مال مورد نظر را از مالک به خریدار منتقل می کند در حالی که قول نامه عقد عهدی است که تنها شامل تعهد به انتقال مالکیت است و نه خود انتقال مالکیت.

وجه التزام چیست؟

وجه التزام به مبلغی گفته می شود که طرفین ضمن قرارداد توافق می کنند در صورت نقض تعهدات خود به طرف مقابل بپردازند.

آیا قول نامه دستی معتبر است؟

منظور از قول نامه دستی قراردادی است که توسط خود طرفین و در قالب سند عادی نوشته می شود. این قرارداد مانند هر قرارداد عادی دیگری معتبر است اما بهتر است برای اعتبار بیشتر همراه با امضای دو شاهد باشد.