اخذ سند مالکیت به نام ورثه در صورت اختلاف در تقسیم ارث

در این مقاله به طور ویژه به فرایند اخذ سند مالکیت به نام ورثه که مهمترین مرحله در رابطه با ارث و میراث املاک است، می پردازیم.

اخذ سند مالکیت به نام ورثه چه زمانی ممکن است؟

اخذ سند مالکیت به نام ورثه نیازمند طی شدن یک فرایند طولانی پس از مرگ متوفی  و تعیین وراث او همراه با سهم دقیقی است که از املاک متوفی می برند. در نتیجه می توان گفت در واقع اخذ سند مالکیت به نام ورثه آخرین مرحله از فرایند رسیدگی به امور ارث و میراث متوفی است.

پس از فوت یک فرد، اولین اقدام حقوقی وراث این است که گواهی فوت متوفی را از بیمارستان یا پزشکی که او را معاینه و وقوع مرگ را تایید کرده است دریافت کنند. این گواهی و تاریخی که در آن به عنوان تاریخ فوت درج می شود، در طی سایر مراحل رسیدگی به ارث و میراث اهمیت بسیار زیادی دارد.

پس از اخذ این گواهی از پزشک، وراث متوفی باید در شورای حل اختلاف آخرین محل اقامت متوفی به وسیله ثبت دادخواست انحصار وراثت، درخواست گواهی انحصار وراثت نمایند. منظور از گواهی انحصار وراثت یک گواهی مخصوص است که تعیین می کند وراث متوفی در زمان فوت او دقیقا چه کسانی هستند و نسبت سهم آن ها به چه صورت است.

تقسیم ارث بر اساس این گواهی زمانی انجام می شود که تمامی دیون شخص فوت شده از محل دارایی او پرداخت شود و اگر تا یک سوم اموال خود نیز وصیتی کرده است، به آن وصیت عمل شود. تا قبل از پرداخت دیون و عمل به وصیت، تقسیم ارث و در واقع دخالت وراث در دارایی متوفی حتی اگر به اندازه سهم ارث خودشان باشد مجاز نیست.

علاوه بر گواهی انحصار وراثت، باید مالیاتی تحت عنوان مالیات بر ارث نیز پرداخت کنید. این مالیات به عنوان یکی از انواع مالیات بر دارایی شناخته می شود که بدون پرداخت آن به نسبت سهم خود نمی توانید اقدام به اخذ سند مالکیت به نام ورثه کنید. پس از صدور گواهی انحصار وراثت از سوی شورای حل اختلاف و پرداخت مالیات بر ارث می توانید تقاضای خود را به استناد این مدارک، یعنی گواهی انحصار وراثت که در آن سهم هر یک از وراث تعیین شده و فرم مالیاتی مالیات بر ارث، از اداره ثبت اسناد و املاک تقاضای اخذ سند مالکیت به نام ورثه نمایید.

نخوه اخذ سند مالکیت به نام ورثه

در قسمت قبل توضیح دادیم که اخذ سند مالکیت به نام ورثه، نیازمند طی مراحل دیگری در شورای حل اختلاف و اداره مالیات است. پس از طی این مراحل، باید درخواست اخذ مالکیت به نام ورثه را به همراه اسناد زیر به اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مورد نظر ارائه دهید تا این اداره با بررسی اسناد شما سند مالکیت را به نامتان صادر کند. اسناد مورد نیاز برای این درخواست شامل این موارد است:

• اسناد هویتی مانند شناسنامه و کارت ملی
• گواهی انحصار وراثت
• فرم ۱۹ مالیاتی که نشان دهنده پرداخت مالیات بر ارث از سوی وراث است
• سند مالکیت اولیه یعنی سندی که به نام متوفی است
• تقاضای کتبی مبنی بر اخذ سند مالکیت به نام ورثه

اداره ثبت استاد و مالکیت پس از بررسی این اسناد در صورتی که صدور سند را قانونی تشخیص دهد آن را صادر می کند و اگر  صدور سند را قانونی تشخیص ندهد، این تقاضا را رد می کند. این نکته در ارتباط با رد تقاضای سند مالکیت به نام ورثه قابل ذکر است که رد تقاضای اخذ سند مالکیت به نام ورثه در اداره ثبت اسناد و املاک پیگیری و اعتراض نیست.

 

تفکیک سند ورثه ای

یکی از مسائل حقوقی درمورد اخذ سند مالکیت به نام ورثه مسأله تفکیک سند ورثه ای است. منظور از سند ورثه ای سندی است که ملک موضوع آن در واقع بخشی از ماترک متوفی بوده است و پس از فوت متوفی از جمله املاکی است که میان وراث متوفی تقسیم می شود. پس از انتقال ماترک به وراث و طی شدن تشریفاتی که به تفصیل درمورد آن ها توضیح دادیم، ملک ورثه ای به صورت مشاعی به وراث منتقل می شود. در نتیجه سند مالکیت پس از انتقال به وراث یک سند مشاعی است که برای تصرف نیاز به اذن تمامی وراث دارد.

ملک مشاعی در مقایسه با ملک مفروز یعنی ملکی که شش دانگ آن متعلق به یک نفر است و در نتیجه سند آن هم مفروز است، مسائل و مشکلات حقوقی مختلفی دارد که تصرف و استفاده از آن را دشوار می کند. برای مثال همانطور که گفته هر چند وراث به تقسیم قطعی ارث می توانند سهم خود را مورد انواع نقل و انتقال از جمله خرید و خروش قرار دهند اما تصرف فیزیکی ملک نیاز به کسب اجازه از تمامی شرکا یعنی وراث دیگر دارد و در صورتی که این اجازه وجود نداشته باشد هر یک از وراث می توانند با طرح دعوای خلع ید ملک را از تصرف دیگران خارج کنند.

در نتیجه بسیاری از وراث پس از تقسیم ارث تلاش می کنند با کمک وکیل متخصص ملکی سند ورثه ای را تفکیک کنند و یا سهم خود را تبدیل به ملکی مفروز نمایند. تفکیک و افراز املاک مشاع از جمله املاک ورثه ای از پیچیده ترین و تخصصی ترین دعاوی ملکی است که نیاز به استفاده از دانش و تخصص وکیل مجرب دارد.

نکته مهم درباره تفکیک سند ورثه ای این است که باید میان تفکیک و افراز قائل به تفکیک بود زیرا در تفکیک صرفا برای هر سهم بر اساس صورتمجلس تفکیکی و پس از طی سایر تشریفات سند مجزایی صادر می شود اما در افراز ملک به طور کامل ماهیتش تغییر پیدا می کند و دیگر ملک مشاع در نظر گرفته نمی شود. در واقع به موجب افراز از یک ملک چند ملک ایجاد می شود که هر یک دارای یک مالک جداگانه است.

با توجه به اینکه هدف وراث چه چیزی باشد و همچنین مشخصات و ویژگی های ملک ورثه ای و سند آن چگونه باشد، وکیل ملکی راه حل تفکیک یا افراز را به وراث پیشنهاد می دهد. بسیاری از املاک بر اساس استعلام شهرداری قابلیت افراز ندارند و در این موارد دستور فروش صادر می شود و هر فرد طبق سهم خود از قیمت ملک سهم می برد.

اما در مواردی که وراث صرفا بخواهند تفکیک سند ورثه ای را انجام دهند فرایند کار آسان تر است به خصوص زمانی مه طرفین نسبت به نحوه تفکیک توافق داشته باشند. در این موارد می توانید با کمک وکیل متخصص ملکی تقسیم نامه و صورتمجلس تفکیکی را به اداره ثبت ارائه داده و سایر مراحل را پیگیری کنید.

آیا زوجه می تواند تقاضای اخذ سند مالکیت به نام ورثه کند؟

یکی از سوالات بسیار رایج در زمینه ارث و میراث و اخذ سند مالکیت به نام ورثه این است که آیا همسر مردی که فوت می کند از املاک او ارث می برد یا خیر؟

یکی از قواعد فقهی که قانون مدنی نیز در زمینه ارث از آن الهام گرفته است این است که زوجه نمی تواند از عرصه و اعیان متعلق به همسر خود ارث ببرد. برای مثال اگر شخص فوت شده دارای چندین زمین و آپارتمان باشد که به عنوان ماترک او پس از مرگ میان وراث دیگر قابل تقسیم باشد، زوجه سهمی از این اموال نمی برد و در نتیجه، اخذ سند مالکیت به نام ورثه درمورد زوجه امکان پذیر نیست و نمی توان بخشی از ملک متوفی را مستقیما به نام او زد.

سهم زوجه از دارایی همسر متوفی خود، فقط مربوط به قیمت این اموال است. یعنی اگر زمین و آپارتمان متعلق به متوفی فروخته شود، زوجه از قیمت فروش این املاک به میزان سهم خود که می تواند یک چهارم یا یک هشتم باشد ارث می برد.

راه حلی که در این موارد توصیه می شود است که فرد در قالب وصیت نامه بخشی از املاک خود را به نفع زوجه وصیت کند تا پس از مرگ او و قبل از تقسیم املاک میان ورثه، به مالکیت زوجه درآید.

اخذ سند مالکیت به نام ورثه در صورت اختلاف در تقسیم ارث

زمانی که فرد متوفی فوت می کند و دارایی او پس از پرداخت دیون بین وراث تقسیم می شود، ممکن است وراث در میزان سهمی که می برند با یکدیگر اختلاف نظر داشته باشند. در این صورت تکلیف چیست و چگونه می تواند سند مالکیت گرفت؟

تا اینجا درمورد حالتی صحبت کردیم که وراث متوفی نسبت به امور مربوط با ماترک از جمله نحوه تقسیم دارایی و سهم الارث خود اختلاف نظری ندارند. اما زمانی که تمامی وراث نسبت به هر تقسیم ترکه میان خود توافق ندارند، دادگاه عمومی حقوقی وارد عمل می شود و تلاش می کند این اختلاف را حل و فصل کند. به این صورت که افراد ناراضی از نحوه تقسیم ترکه می توانند در دادگاه عمومی حقوقی محل آخرین اقامت متوفی دعوای تقسیم ترکه به طرفیت تمامی وراث دیگری که بر اساس گواهی انحصار وراثت به عنوان وارث‌ شناخته شده اند طرح کنند.

دادگاه حقوقی با بررسی این دعوا نحوه دقیق تقسیم ترکه را مشخص می کند و پس از آن ورثه می توانند به استناد رای دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک درخواست اخذ سند مالکیت به نام ورثه نمایند.

سند مالکیت به نام ورثه چگونه سندی است؟

سوالی که در ارتباط با اخذ سند مالکیت به نام ورثه وجود دارد این است که اگر اداره ثبت اسناد و املاک با صدور این سند موافقت کند سندی که به نام ورثه صادر می شود چگونه سندی است؟

سندی که در نتیجه این تقاضا صادر می شود در حقیقت یک سند مالکیت مشاعی است زیرا به واسطه ارث، ورثه متوفی در مالکیت املاکی که به نام او بوده است، با یکدیگر شریک می شوند و در نتیجه سندی هم که برای این انتقال مالکیت صادر می شود از نوع مشاعی است که سهم هر یک از افراد در آن تعیین شده است. در این مقاله از گروه وکلای ملکی می توانید به طور دقیق تر با ویژگی های ملک مشاع آشنا شوید: مال مشاع به چه معناست؟

پس از صدور این سند، وراث می توانند با کمک وکیل متخصص ملکی دعوای افراز ملک مشاع را مطرح نمایند. پس از افراز ملک، سهم هر یک از وراث از یکدیگر جدا شده و به ملک مجزایی تبدیل می شود. اگر ملک مورد نظر امکان افراز نداشته باشد نیز به فروش می رسد و قیمت آن به تناسب سهم هر وارث به او داده می شود.

نکات مهم خریداری ملک ورثه ای

همانطور که گفته شد ملک ورثه ای ملکی است که مالک آن فوت کرده و موضوع ارث و میراث قرار گرفته است. ممکن است ملک ورثه ای موضوع خرید و فروش واقع شود، در این موارد به عنوان خریدار لازم است هنگام مذاکرات قراردادی و پیش از انعقاد قرارداد وضعیت ملک ورثه ای را به دقت بررسی کنید و سپس اقدام به معامله کنید.

نکته بسیار مهم در زمان خریداری ملک ورثه ای بررسی وضعیت تقسیم ارث است. در واقع شما باید اطمینان حاصل کنید که ملک به صورت قطعی به وراث منتقل شده و آن ها موفق به اخذ سند مالکیت به نام ورثه شده اند. در غیر این صورت یعنی اگر مالکیت هنوز به وراث منتقل نشده باشد امکان انتقال ملک وجود ندارد و ممکن است با مشکلات حقوقی زیادی در آینده مواجه شوید.

همچنین لازم سند ورثه که به نام آن ها صادر شده و همچنین گواهی انحصار وراثت را که نشان دهنده تمامی وراث متوفی است با دقت بررسی کنید تا مطمئن فرد یا افراد فروشنده برای فروش ملک صلاحیت دارند. در صورتی که ملک از وارثی بخرید که آن بخش از ملک به نام او نبوده است ممکن است معامله خود را به دلیل فضولی بودن در معرض بطلان قرار دهید و این امر با توجه شرایط فعلی بازار املاک زیان بسیار زیادی را به شما تحمیل می کند.

مشاوره حقوقی درمورد تقسیم ترکه و اخذ سند مالکیت به نام ورثه

حقوق ارث و وصیت یکی از مهمترین موضوعات حقوقی و ملکی است که منجر به اختلافات فراوانی میان افراد می شود. معمولا نیز دعاوی مربوط به ارث و میراث به دلیل بروز همین اتفاقات زمان زیادی را به خود اختصاص می دهند و گاهی اوقات مواردی دیده می شود که پرونده مربوط به املاک متوفی تا سال ها در مراجع قضایی باز می ماند و به سرانجام مطلوبی نمی رسد.

در این شرایط، استفاده از مشاوره حقوقی یک وکیل و متخصص حقوقی در زمینه حقوق املاک که تجربه فراوانی در طرح و پیگیری این دعاوی دارد، نقش بسیار مهمی در پیگیری سریع و در عین حال دقیق پرونده دارد. با استفاده از دانش و تخصص وکلای متخصص در حقوق املاک و به ویژه حقوق ارث و میراث می توانید در اسرع وقت اختلافات موجود در زمینه تقسیم سهم الارث را از لحاظ حقوقی برطرف کنید و در نهایت اقدام به اخذ سند مالکیت به نام ورثه نمایید.

گروه وکلای ملکی با در اختیار داشتن بهترین وکلای پایه یک در تهران که همگی دارای تخصص و سابقه درخشان در طرح و پیگیری دعاوی ملکی هستند به شما کمک می‌ کنند تا پرونده خود را با حداقل هزینه به نتیجه دلخواه برسانید.

در مجموعه ما می توانید به تناسب شرایط خود و پرونده ملکی ای که درگیر آن هستید انواع خدمات حقوقی را در قالب حضوری، تلفنی و آنلاین دریافت کنید. برای اطلاع دقیق تر از شرایط بهره مندی از وکیل ملکی با ما تماس بگیرید.