مزایده چیست و چه تشریفاتی دارد؟

مزایده به چه معنا است؟

مزایده همانطور که گفتم یک راه رایج برای خرید و فروش املاک و سایر اموال و حتی خدمات است. مزایده یعنی آنکه قیمت یک مال که می تواند ملک یا مال غیر منقول باشد، به بالاترین قیمت ممکن که خریدار در میان خریداران دیگر پیشنهاد می دهد فروخته شود. بنابراین مزایده یعنی فروش مال به حداکثر قیمت ممکن پیشنهادی از سوی خریداران. این مفهوم بر خلاف مناقصه است که در آن پایین ترین قیمت ممکن مد نظر خواهد بود. در ادامه درباره تفاوت مزایده و مناقصه بیشتر توضیح می دهیم.

تفاوت مزایده و مناقصه در چیست؟

تفاوت مزایده و مناقصه به زبان ساده در قیمت خریداری اموال است. در مزایده مال به کسی فروخته می شود که بیشترین قیمت ممکن را برای خریداری پیشنهاد دهد اما در مناقصه مال از کسی خریداری می شود که آن را به کمترین قیمت بفروشد. بر اساس قانون کلیه ادارات و موسسات دولتی موظفند اموالی که می خواهند خریداری کنند را بر اساس فرایند و تشریفات مناقصه خریداری نمایند. این کار در حال حاضر از طریق سامانه ستاد صورت می گیرد.

در واقع تفاوت مزایده و مناقصه در جایگاه فروشنده و خریدار است و قیمت نهایی که کالا یا اموال و خدماتی که نهایتا به آن قیمت تامین و فروخته می شود. هر دوی مناقصه و مزایده بر اساس تعداد و گستره شرکت کنندکان به انواع محدود، متوسط با گسترده و عمومی تقسیم می شوند که هر کدام فرایند خاص خود را دارند.

انواع مزایده چیست؟

مزایده ها بر اساس علت برگزاری مزایده و فرایندی که طی می کنند انواع مختلفی دارند که شامل مزایده اجباری، مزایده اختیاری می‌ شود. همچنین بر اساس دامنه شرکت کنندگان مزایده می تواند شامل مزایده عمومی یا مزایده خصوصی و محدود باشد.

در مزایده اجباری برگزاری مزایده برای فروش اموال یک الزام قانونی است. در واقع در مواردی که بنا به حکم دادگاه لازم باشد اموال فرد محکوم علیه یعنی کسی که حکم علیه او صادر شده فروخته شود تا بدهی او به طرف مقابل پرداخته شود، بر اساس قانون اجرای احکام مدنی فروش مال باید حتما از طریق مزایده یعنی فروش به بالاترین قیمت باشد. در این موارد که در ادامه بیشتر درمورد آن توضیحی دهیم مزایده اجباری است.

در مزایده اختیاری بر خلاف مزایده اجباری الزامی به به برگزاری مزایده برای فردش مال وجود ندارد بلکه برگزارکننده با میل و توافق خود با شرکت کنندگان مزایده اموال را برگزار می کند. برای مثال ممکن است یک شرکت تجاری اقدام به فروش اموال خود از طریق مزایده کند که در این صورت مزایده اختیاری است زیرا شرکت تجاری خصوصی الزامی به فروش اموال خود از طریق مزایده ندارد و می تواند این اموال به صورت های دیگر هم بفروشد.

در مزایده عمومی تمامی افرادی که متمایل به شرکت در فرایند مزایده باشند امکان شرکت در آن را خواهد داشت اما در مزایده خصوصی و محدود شرکت کنندگان محدودتر هستند و مشخصات این شرکت کنندگان به صورت محرمانه خواهد بود. در نهایت شرکت کننده ای که بیشترین قیمت را پیشنهاد داده باشد به عنوان برنده مزایده اعلام می شود.

مزایده در اجرای احکام دادگستری

همانطور که گفته شد مزایده در برخی موارد یک الزام قانونی است، یعنی فروش مال جز از طریق برگزاری مزایده امکان پذیر نیست. یکی از این موارد فروش مال از طریق واحد اجرای احکام دادگستری در دادگاه ها است. بر اساس قانون اجرای احکام مدنی، دادگاه ها برای وصول محکوم به از اموال شخص محکوم باید مزایده برگزار کنند. البته برگزاری مزایده پس از طی شدن تشریفات قانونی صدور اجرائیه و عدم پرداخت محکوم به به اختیار خود محکوم انجام می شود و اگر محکوم خود در مدت ۱۰ روز محکوم به را به دادگستری بپردازد، دیگر مراحل مزایده و تشریفات آن طی نخواهد شد. اما اگر محکوم مبلغ حکم را خودش نپردازد و یا مالی به دادگستری معرفی کند که مستلزم فروش و دریافت محکوم به از مبلغ آن باشد مزایده اجرا خواهد شد.

برگزاری مزایده در این موارد مستلزم رعایت تشریفات خاصی است که اگر هر یک از آن ها رعایت نشود شخص ذی نفع می تواند درخواست ابطال مزایده را مطرح نماید. در ادامه به توضیح تشریفات مزایده و مراحل الزامی آن می پردازیم.

تشریفات برگزاری مزایده چیست؟

مزایده در صورتی که بر اساس الزام قانونی باشد باید حتما مراحل ذکر شده در قانون را طی کند تا اعتبار قانونی داشته باشد. مراحلی که یک مزایده قانونی باید طی کند شامل موارد زیر است:

• تعیین قیمت پایه: در ابتدا لازم است برای مال موضوع مزایده یک قسمت حداقلی که به آن قیمت پایه گفته می شود تعیین گردد تا شرکت کنندگان در مزایده بر اساس آن پیشنهادات خود را ارائه دهند. تعیین قیمت پایه با نظر کارشناس و با توجه به مشخصات مال انجام می شود و طرفین مزایده می توانند تا سه روز به تعیین قیمت پایه اعتراض کنند.
• دعوت عمومی: برای برگزاری مزایده باید آگهی مزایده که شامل موضوع، زمان و مکان برگزاری و حداقل قیمت یا همان قیمت پایه می شود به صورت عمومی منتشر شود تا همه به آن دسترسی داشته باشند. این آگهی باید در روزنامه محلی منتشر شود و فاصله انتشار آگهی تا برگزاری مزایده نباید کمتر از ۱۰ روز و بیشتر از یک ماه باشد.
• ارائه اسناد و پیشنهادات: پس از انتشار آگهی عمومی شرکت کنندگان می توانند اسناد مورد نیاز به همراه قیمت پیشنهادی خود را به مرجع برگزارکننده ارائه دهند.
• اعلام برنده و پرداخت مبلغ مزایده: پس از بررسی پیشنهادات بالاترین قیمت پیشنهادی پذیرفته شده و پیشنهاد دهنده به عنوان برنده اعلام می شود. پس از اعلام برنده، برنده ملزم است ۱۰ درصد از بهای مزایده را بپردازد و باقی مبلغ پیشنهادی را هم طی یک ماه پس از برگزاری مزایده پرداخت کند. در صورتی که برنده اعلامی مبلغ مزایده را طی یک ماه به صورت کامل نپردازد، مبلغ واریزی توسط برنده به نفع دولت ضبط شده و مزایده مجدد برگزار خواهد شد. اما اگر برنده طبق قانون تا یک ماه مبلغ پیشنهادی را پرداخت کند مال منقول به برنده داده می شود و در خصوص املاک هم دادگاه دستور صدور سند انتقال را صادر می کند که به آن سند انتقال اجرایی گفته می شود و به معنای صدور سند به نام برنده است.

شکایت از مزایده چگونه است؟

در صورتی که شرایط و تشریفات مزایده به درستی رعایت نشود اشخاص دی نفع می توانند نسبت به آن اعتراض کرده و خواهان ابطال مزایده شوند. برای مثال در صورتی که مزایده در تاریخ و مکانی که در آگهی ذکر شده است برگزار نشود، نماینده دادستان در جلسه مزایده حضور نداشته باشد، بالاترین قیمت اعلامی برنده شود و یا شخص برنده مجاز به خریداری مال مورد مزایده نباشد شخص ذی نفع می تواند با کمک وکیل ملکی از فرایند مزایده شکایت کند و در نهایت موجب ابطال مزایده و تجدید آن شود.

ابطال و تجدید مزایده ممکن است آثار مهمی برای هر یک از طرفین داشته باشد به همین لازم است حتما با وکیل متخصص ملکی درباره شرایط صحت مزایده و مواردی که می تواند منجر به ابطال آن شود مشورت کنید تا در صورت نیاز در اسرع وقت به مزایده ای که به حقوق شما خللی وارد کرده است اعتراض نمایید.

سند انتقال اجرایی چیست؟

همانطور که گفتیم اگر مال مورد مزایده ملک یا همان مال غیر منقول باشد در نهایت پس از برگزاری مزایده و اعلام برنده بر اساس تشرفات قانونی، دادگاه حکم به انتقال سند به نام برنده می دهد. به سندی که در نتیجه انتقال ملک بر اساس مزایده تنظیم می شود سند انتقال اجرایی گفته می شود. در این موارد اگر مالک قبلی در دفتر اسناد رسمی حاضر نشود و انتقال را تایید نکند نماینده دادگاه در دفتر اسناد رسمی حاضر شده و به جای مالک قبلی ملک انتقال سند را تایید می کند.

مشاوره حقوقی رایگان درباره مزایده املاک

همانطور که گفته شد مزایده املاک نه تنها به صورت توافقی و اختیاری یکی از راه های فروش اموال و املاک محسوب می شود بلکه در مواردی مانند فروش اموال محکوم علیه یا فروش اموال دولتی یک امر الزامی است که طبیعتا آشنایی دقیق با فرایند و تشریفات آن را ضروری می کند.

در گروه وکلای ملکی می توانید به راحتی با دسترسی به بهترین وکلای ملکی تهران درمورد مزایده املاک در اجرای احکام دادگستری، ادارات ثبت یا هر مزایده دیگری که قصد شرکت در آن را دارید آشنایی کامل پیدا کنید. برای آگاهی از نحوه بهره مندی از مشاوره حقوقی رایگان درباره مزایده املاک در گروه وکلای ملکی کافی است با ما تماس بگیرید تا متخصصان ما در اسرع وقت راهنمایی های لازم را به شما ارائه دهند.