فروش ملک مشاع و آشنایی با ابطال فروش و تقاضای فروش

برای فروش ملک مشاعی چکار کنیم؟

قبل از پاسخ به این سوال پیشنهاد می کنیم تا جایی که می توانید از خرید ملک مشاعی پرهیز کنید تا با محدودیت هایی قانونی مواجه نشوید اما اگر به هر دلیلی ملک شما مشاعی بود و با شریکی در آن سهیم بودید چاره کار چیست در اینجا در ابتدا شما بایستی من باب اینکه بتوانید محدوده مالکیت خود را در ملک تعیین و میزان سهمی که در یک ملک مشاع دارید را مشخص کنید درخواست افراز ملک خود را از اداره ثبت محل وقوع ملک خود تقاضا کنید که در اینجا ممکن است دو حالت پیش آید:

۱.اگر ملک مشاعی شما قابلیت افراز ( یعنی تفکیک کردن یک ملک مشاعی و مشخص نمودن سهم هر شریک از آن) داشته باشد در اینجا اداره ثبت دستور تقسیم ملک مشاعی را داده و ملک را از حالت مشاعی خارج ساخته و حصه هر یک از شرکا را تعیین نموده است اگر این امر انفاق بیافتد و ملک قابلیت افراز را داشته باشد که مشکل قابل حل است.

2. اما در فرضی که

از دید اداره ثبت، ملک مربوطه قابل افراز نباشد و نتوان حصه هر یک از شرکا را حتی با تقسیم اجباری تعیین نمود در اینجا دیگر چاره ای به جز فروش ملک وجود ندارد و در اینجا شریکی که خواستار تفکیک حصه خود از ملک مشاعی بوده بایستی تقاضای خود را به دادگاه حقوقی برای ترتیب اثر دادن به فروش ملک مشاع بدهد که این موضوع هم به این سادگی نبوده و ممکن است با مخالفت بعضی از شرکا، که راضی به فروش نیستند مواجه شود.

تقاضای فروش ملک مشاع

در فرضی که شما به عنوان متقاضی، تقاضای فروش ملک مشاع را دارید در بدوا امر لازم است که اثبات کنید که ملک مشاعی شما به تشخیص اداره ثبت محل وقوع ملک، غیر قابل تقسیم تشخیص داده شده و چاره ای به جز فروش ملک ندارید و می خواهید به این طریق حصه خود را از ملک مشاعی که با شرکای دیگر در آن شریک هستید مشخص کنید

در اینجا دادگاه حقوقی در صورت وارد تشخیص دادن ادعای شما به درخواست شما ترتیب اثر داده و حکم به فروش ملک مشاع را خواهد داد اجرای این حکم به فوریت و بدون تعیین وقت اداری خواهد بود و نیازی به صدور اجرائیه نخواهد داشت.

نحوه اجرای دستور فروش ملک مشاع

پس از طی کردن مراحل و تشریفاتی که بیان داشتیم دادورز اجرای احکام، برای تعیین ارزش و قیمت گذاری ملک، کارشناسی را تعیین می کند تا با تعیین قیمت، ملک مشاعی را به فروش بگذارد و از طریق برگزاری جلسه مزایده آن را به بالاترین قیمت ممکن، بین شرکا به نسبت سهم شان از ملک مشاعی، تقسیم کند.

 

آیا شرکای دیگر می توانند مانع از آن شوند که ملک مشاعی به فروش برسد؟

دادگاه در صورتی که اثبات شود ملک قابلیت افراز را ندارد و اداره ثبت به صحت این امر، نظر قطعی داده باشد مکلف به آن بوده که دستور فروش ملک مشاع را صادر کند اما در فرضی که شرکایی به این امر معترض باشند و نخواهند ملک مشاعی به فروش برسد چاره کار چیست آیا می توانند به این دستور دادگاه اعتراض کنند؟

در این باب نظریه مشورتی وجود دارد که بیان می دارد، از آنجایی که فروش ملک مشاعی دستوری از سوی دادگاه بوده نه حکم یا قرار، لذا امکان تجدید نظر خواهی و فرجام خواهی نسبت به آن وارد نبوده مگر آنکه شرکای دیگر بتوانند اثبات کنند که ملک مذکور قابلیت افراز و تقسیم را داشته و ادعای شخص متقاضی صحت ندارد و به علت جعل کردن گواهینامه صادره از واحد ثبتی بایستی رد گردد در غیر این صورت به موجب ماده ۴ قانون افراز و فروش ملک مشاع، ملک غیر قابل افراز بوده و با تقاضای هر یک از شرکا قابل فروش است.

داشتن حق شفعه

زمانی که شریکی، درخواست فروش ملک مشاع را با ارائه مستنداتی از جمله سند مالکیت و گواهینامه دریافتی از اداره ثبت ملک که دلالت بر غیر قابل افراز بودن ملک داشته، به دادگاه تحویل می دهد، و تقاضامند صدور دستور فروش ملک می شود دادگاه به درخواست او ترتیب اثر داده و دستور فروش را می دهد در اینجا جلسه مزایده ای تشکیل می شود که خود شخص متقاضی و سایر شرکا نیز حق حضور در مزایده را داشته و می توانند اقدام به خرید ملک مشاعی با بالاترین قیمت کنند به جز این حالت، قانون گذار در راستای حمایت از حقوق سایر شرکا آنها را صاحب حق شفعه ای می داند که هر یک نسبت به ملک مشاعی داشته اند و در جایی که ملک مشاعی به خریداری غیر از شرکا فروخته شود هر یک از آنها  می توانند با پرداخت ثمن به شخص خریدار مال مشاع را از آن خود کنند.

ابطال فروش مال مشاع

گفتیم که دستور فروش مال مشاع چون حکم نیست قابل اعتراض نیست مگر حسب شرایط استثنا:

۱.در صورتی که مال مشاعی قابلیت افراز و تقسیم را داشته اما شخص متقاضی مدعی آن بوده که ملک غیر قابل افراز است و با جعل کردن گواهینامه از اداره ثبت محل وقوع ملک، مثبت ادعای خویش باشد و خلافش اثبات گردد.

۲.زمانی که فرد ثالثی، به فروش ملک مشاعی اعتراض داشته باشد.

نتیجه گیری

ما در این مقاله به بررسی مفهوم فروش ملک مشاع که قرار است زمانی که امکان افراز و تفکیک حصه هر یک از شرکا نباشد از سوی یکی از مالکین ملک مشاعی مطرح گردد پرداختیم و بیان داشتیم هر شریکی این حق قانونی را داشته تا  به عنوان مالک  از دادگاه صلاحیت دار، که دادگاه محل وقوع ملک است دستور فروش ملک مشاع را تقاضا کند اینکه در چه شرایطی یک ملک قابل افراز است و بایستی به جای فروش، تقاضای تفکیک و افراز آن را خواست موضوعی است که ما در مقاله جداگانه وکیل افراز ملک مشاع و تفکیک به بررسی آن پرداخته ایم و شما می توانید جهت کسب اطلاعات در این باره به این مقاله نیز سری بزنید.

پیشنهادات

ما در وکلای ملکی، در تلاشیم بهترین خدمات حقوقی را در حوزه پرونده های پیچیده ملکی به افرادی که درگیر مشکلات ملک و املاک بوده اند، ارائه بدهیم شما می توانید از طریق راه های ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده با وکلا و مشاورین متخصص و زبده ما در تماس باشید.

برخی از سوالات متداول

اگر ملک مشاعی در رهن یا توقیف باشد آیا می توان درخواست فروش آن را از دادگاه خواست؟

در پاسخ باید بیان داریم در صورتی که ملک مشاعی در رهن یا توقیف باشد هرگز دادگاه دستور فروش آن را نداده و خواسته شخص متقاضی را رد و قرار عدم استماع دعوی صادر میکند.

دادگاه صالح برای رسیدگی به تقاضای دستور فروش ملک مشاع، کجاست؟

دادگاه محل وقوع ملک مشاع، مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی بوده و شخص متقاضی بایستی به طرفیت تمامی شرکا دعوی خود را مطرح کند.