فروش ملک مشاع و آشنایی با ابطال فروش و تقاضای فروش

ملک مشاع چیست و چه ویژگی هایی دارد؟

فروش ملک مشاع یکی از پر چالش ترین معاملات در حوزه املاک است که اگر نکات خاصی را درمورد آن رعایت نکنید ممکن است با مشکلات حقوقی متنوعی مواجه شوید که شاید قابل جبران نباشد. در وهله اول لازم است بیشتر با مفهوم ملک مشاع و ویژگی های آن آشنا شوید.

ملک مشاع به زبان ساده یه ملکی گفته می شود که بیش از یک نفر مالک آن هستند و مالکیت بر این ملک میان دو یا چند شخص مشترک است. در مقابل ملک مشاع ملک مفروز قرار دارد که فقط یک شخص مالک آن است و در واقع مالکیت به صورت شش دانگ است.

املاکی که مشاع هستند به دلیل اشتراک مالکین میان چند نفر با محدویت های خاصی در تصرف و برخی اعمال حقوقی مواجه است که نیاز به دانش و تجربه وکیل متخصص ملکی را ضروری می سازد. برای مثال اگر یکی از شرکا بخواهد ملک را تصرف کند اما این عمل با اذن واجازه سایر شرکت نباشد هر یک از شرکا می توانند تخلیه ملک را از طریق طرح دعوای خلع ید از دادگاه مطالبه کنند. فارغ از تصرف ملک توسط یکی از شرکا اگر شریکی سهم خود از ملک را اجاره داده باشد هم نیاز به اجازه شرکا وجود دارد. در واقع هر چند اجاره، فروش و هر نوع عمل حقوقی شرکا تا حد سهم خودشان در املاک مشاع امکان پذیر است اما تصرف فیزیکی در ملک مستلزم اذن و اجازه تمامی شرکا است.

همچنین به عنوان خریدار ملک مشاعی در فرایند فروش ملک مشاع لازم است نکات متنوعی را رعایت کنید تا از مشکلات حقوقی در آینده اجتناب کنید. در این مقاله به مهمترین نکاتی که به توصیه وکلای ملکی لازم است با آن ها آشنا شوید می پردازیم.

برای فروش ملک مشاعی چکار کنیم؟

قبل از پاسخ به این سوال پیشنهاد می کنیم تا جایی که می توانید از خرید ملک مشاعی پرهیز کنید تا با محدودیت هایی قانونی مواجه نشوید اما اگر به هر دلیلی ملک شما مشاعی بود و با شریکی در آن سهیم بودید چاره کار چیست در اینجا در ابتدا شما بایستی من باب اینکه بتوانید محدوده مالکیت خود را در ملک تعیین و میزان سهمی که در یک ملک مشاع دارید را مشخص کنید درخواست افراز ملک خود را از اداره ثبت محل وقوع ملک خود تقاضا کنید که در اینجا ممکن است دو حالت پیش آید:

۱.اگر ملک مشاعی شما قابلیت افراز ( یعنی تفکیک کردن یک ملک مشاعی و مشخص نمودن سهم هر شریک از آن) داشته باشد در اینجا اداره ثبت دستور تقسیم ملک مشاعی را داده و ملک را از حالت مشاعی خارج ساخته و حصه هر یک از شرکا را تعیین نموده است اگر این امر انفاق بیافتد و ملک قابلیت افراز را داشته باشد که مشکل قابل حل است.

2. اما در فرضی که

از دید اداره ثبت، ملک مربوطه قابل افراز نباشد و نتوان حصه هر یک از شرکا را حتی با تقسیم اجباری تعیین نمود در اینجا دیگر چاره ای به جز فروش ملک وجود ندارد و در اینجا شریکی که خواستار تفکیک حصه خود از ملک مشاعی بوده بایستی تقاضای خود را به دادگاه حقوقی برای ترتیب اثر دادن به فروش ملک مشاع بدهد که این موضوع هم به این سادگی نبوده و ممکن است با مخالفت بعضی از شرکا، که راضی به فروش نیستند مواجه شود.

تقاضای فروش ملک مشاع

در فرضی که شما به عنوان متقاضی، تقاضای فروش ملک مشاع را دارید در بدو امر لازم است که اثبات کنید که ملک مشاعی شما به تشخیص اداره ثبت محل وقوع ملک، غیر قابل تقسیم تشخیص داده شده و چاره ای به جز فروش ملک ندارید و می خواهید به این طریق حصه خود را از ملک مشاعی که با شرکای دیگر در آن شریک هستید مشخص کنید.

در اینجا دادگاه حقوقی در صورت وارد تشخیص دادن ادعای شما به درخواست شما ترتیب اثر داده و حکم به فروش ملک مشاع را خواهد داد اجرای این حکم به فوریت و بدون تعیین وقت اداری خواهد بود و نیازی به صدور اجرائیه نخواهد داشت.

دستور فروش ملک مشاع چیست و نحوه اجرای آن چگونه است؟

اولین مرحله در فروش ملک مشاع همانطور که توضیح داده شد این است که شرکا با درخواست افراز ملک بر اساس ماده ۱ قانون افراز املاک مشاع درخواست افراز ملک را در اداره ثبت املاک محلی که ملک در آن واقع است طرح نمایند. اداره تبت با بررسی مشخصات و ویژگی های ملک بر اساس استعلام از شهرداری و سایر نهادها قابلیت افراز ملک را بررسی می کند.

بسیاری از املاک به دلیل مساحت یا موقعیت مکانی خود و یا از مالیت افتادن بخشی از ملک قابلیت افراز و تقسیم به چند ملک مجزا را ندارند. در این صورت، اداره ثبت یک گواهی مبنی بر عدم قابلیت افراز ملک صادر و به متقاضی تسلیم می کند که در دادگاه عمومی حقوقی قابل اعتراض است. اگر این تصمیم مورد اعتراض قرار نگیرد یا دادگاه عمومی حقوقی آن را تایید کند، مرحله بعد یعنی درخواست فروش ملک مشاع و در واقع صدور دستور فروش ملک مشاع توسط متقاضی در دادگاه طرح می شود که در نهایت منجر به دستور فروش ملک مشاع و ارجاع آن به واحد اجرای احکام دادگاه می شود.

در واقع دستور فروش ملک مشاع در مواردی توسط دادگاه صادر می شود که ملک به تشخیص اداره ثبت املاک قابلیت افراز ندارد و در نتیجه تنها راه از بین بردن اشاعه در ملک فروش یک جای ملک و تقسیم قیمت آن میان شرکا است. پس از ارجاع آنی دستور به واحد اجرای احکام دادگستری، برای فروش ملک مزایده رسمی برگزار شده و ملک به بالاترین قیمت مورد پیشنهاد توسط شرکت کنندگان و بر اساس مقررات مربوط به اجرای احکام مدنی در خصوص مزایده اموال غیرمنقول به فروش می رسد.

نکته مهم در خصوص اجرای دستور فروش ملک مشاع این است که بادی هزینه دادرسی و هزینه برگزاری مزایده از سوی متقاضیان پرداخت شود و همچنین کلیه تشریفات مزایده مورد رعایت قرار بگیرد. برای آشنایی بیشتر با فرایند مزایده و اجرای دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه می توانید با بهترین وکلای ملکی حاضر در گروه وکلای ملکی مشورت کنید.

 

آیا شرکای دیگر می توانند مانع از آن شوند که ملک مشاعی به فروش برسد؟

دادگاه در صورتی که اثبات شود ملک قابلیت افراز را ندارد و اداره ثبت به صحت این امر، نظر قطعی داده باشد مکلف به آن بوده که دستور فروش ملک مشاع را صادر کند اما در فرضی که شرکایی به این امر معترض باشند و نخواهند ملک مشاعی به فروش برسد چاره کار چیست آیا می توانند به این دستور دادگاه اعتراض کنند؟

در این باب نظریه مشورتی وجود دارد که بیان می دارد، از آنجایی که فروش ملک مشاعی دستوری از سوی دادگاه بوده نه حکم یا قرار، لذا امکان تجدید نظر خواهی و فرجام خواهی نسبت به آن وارد نبوده مگر آنکه شرکای دیگر بتوانند اثبات کنند که ملک مذکور قابلیت افراز و تقسیم را داشته و ادعای شخص متقاضی صحت ندارد و به علت جعل کردن گواهینامه صادره از واحد ثبتی بایستی رد گردد در غیر این صورت به موجب ماده ۴ قانون افراز و فروش ملک مشاع، ملک غیر قابل افراز بوده و با تقاضای هر یک از شرکا قابل فروش است.

داشتن حق شفعه

یکی از مواردی که در املاک مشاع قابلیت طرح شدن دارد اعمال حق شفعه است. منظور از حق شفعه این است که اگر یکی از شرکت شهم خود را به دیگر بفروشند شریک دیگر می تواند با پرداخت ثمن‌ معامله مالک سهم منتقل شده شود. نکته مهم درمورد حق شفعه این است که این حق صرفا در املاکی که میان دو نفر مشاع است قابل اعمال است و همینطور لازم است به صورت فوری اعمال شود یعنی در فاصله زمانی معقولی از زمانی که شریکی متوجه انتقال سهم شریک دیگر می شود باید در خصوص اعمال حق شفعه تصمیم بگیرد و در اسرع وقت آن را اعمال کند.

نکته دیگری این است که فرد باید همان ثمنی که خریدار به فروشنده پرداخت کرده را بپردازد تا حق شفعه به طور درست اعمال شود. در واقع این حق به این جهت قرار داده شده است که از تحمیل یک شراکت ناخواسته در ملک مشاعی که میان دو نفر مشترک بوده است جلوگیری شود.

ابطال فروش مال مشاع

گفتیم که دستور فروش مال مشاع چون حکم نیست و در نتیجه قابل اعتراض نیست مگر حسب شرایط استثنا:

• در صورتی که مال مشاعی قابلیت افراز و تقسیم را داشته اما شخص متقاضی مدعی آن بوده که ملک غیر قابل افراز است و با جعل کردن گواهینامه از اداره ثبت محل وقوع ملک، مثبت ادعای خویش باشد و خلافش اثبات گردد.
• زمانی که فرد ثالثی، به فروش ملک مشاعی اعتراض داشته باشد.

برای اعتراض به فروش مال مشاع و ابطال آن حتما نیاز به یک وکیل ملکی مجرب دارید که به طور کامل اسناد و مدارک ملک و فرایند فروش را بررسی کند. زیرا ممکن است این کار ظرایفی داشته باشد که بدون استفاده از دانش و تخصص وکیل ملکی در این پرونده با شکست مواجه شوید.

 

نتیجه گیری

ما در این مقاله به بررسی مفهوم فروش ملک مشاع که قرار است زمانی که امکان افراز و تفکیک حصه هر یک از شرکا نباشد از سوی یکی از مالکین ملک مشاعی مطرح گردد پرداختیم و بیان داشتیم هر شریکی این حق قانونی را داشته تا  به عنوان مالک  از دادگاه صلاحیت دار، که دادگاه محل وقوع ملک است دستور فروش ملک مشاع را تقاضا کند اینکه در چه شرایطی یک ملک قابل افراز است و بایستی به جای فروش، تقاضای تفکیک و افراز آن را خواست موضوعی است که ما در مقاله جداگانه وکیل افراز ملک مشاع و تفکیک به بررسی آن پرداخته ایم و شما می توانید جهت کسب اطلاعات در این باره به این مقاله نیز سری بزنید.

پیشنهادات

ما در وکلای ملکی، در تلاشیم بهترین خدمات حقوقی را در حوزه پرونده های پیچیده ملکی به افرادی که درگیر مشکلات ملک و املاک بوده اند، ارائه بدهیم شما می توانید از طریق راه های ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده با وکلا و مشاورین متخصص و زبده ما در تماس باشید.

برخی از سوالات متداول

اگر ملک مشاعی در رهن یا توقیف باشد آیا می توان درخواست فروش آن را از دادگاه خواست؟

در پاسخ باید بیان داریم در صورتی که ملک مشاعی در رهن یا توقیف باشد هرگز دادگاه دستور فروش آن را نداده و خواسته شخص متقاضی را رد و قرار عدم استماع دعوی صادر میکند.

دادگاه صالح برای رسیدگی به تقاضای دستور فروش ملک مشاع، کجاست؟

دادگاه محل وقوع ملک مشاع، مرجع صلاحیت دار برای رسیدگی بوده و شخص متقاضی بایستی به طرفیت تمامی شرکا دعوی خود را مطرح کند.