آشنایی کامل با تفکیک زمین و هزینه های آن

تقاضای تفکیک زمین

مالک اصلی زمین بایستی درخواست خود مبنی بر تفکیک را به شهرداری تقدیم دارد. و مدارک مورد نیاز از جمله نقشه تفکیک زمین که مورد تایید شهرداری است.

ارائه سند مالکیت رسمی زمین ( تنها مالک اصلی زمین می تواند تقاضای تفکیک را داشته باشد.)

ارائه مدارک شناسایی مالک یا مالکین در جایی که قرار است تفکیک زمین مشاعی صورت بگیرد.

بعد از ارائه مدارک مورد نیاز از سوی مالک، شهرداری، مکلف است که ظرف مهلت سه ماه در صورت تایید شدن نقشه تفکیکی و مشخص کردن قدر السهم خود از کل زمین، نتیجه تفکیک یا افراز زمین را به مالک، به صورت کتبی ابلاغ کند.

تقاضای تفکیک از دادگاه و اداره ثبت اسناد و املاک

ماده۱۰۱ اصلاحی قانون شهرداری ها مصوب ۱۳۹۰، موضوع تفکیک زمین های شهری را مورد بررسی قرار داده است. و بیان می دارد که ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاهها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکین، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه نموده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌نماید، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتباً به مالک ابلاغ شود.

هزینه تفکیک و قدرالسهم شهرداری

با توجه به نوع کاربری زمین و متراژ آن، هزینه تفکیک، مشخص می گردد‌. و در قالب قدر السهم از سوی مالک، به شهرداری پرداخت می شود. در رابطه با  اراضی که مساحت آن  بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند ششدانگ است قدر السهم مطابق تبصره ۳ ماده ۱۰۱ اصلاحی این گونه تعیین می شود.

• شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف (۲۵%).
• و برای تأمین اراضی موردنیاز، احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک، و افراز اراضی، مطابق با طرح جامع و تفصیلی و با توجه به ارزش افزوده ایجادشده از عمل تفکیک برای مالک، (۲۵%) از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید.
• همچنین، شهرداری اختیار دارد که قدرالسهم خود را طی توافق با مالک، براساس قیمت روز زمین، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند.

تفکیک زمین قولنامه ای

تنها مالک اصلی که حق مالکیتش نسبت به زمین ثابت شده، می تواند درخواست دهنده تفکیک باشد. چرا که باید سند مالکیت در نزد محاکم و ادارات ثبت ثابت باشد، تا به آن ترتیب اثر داده شود. در رابطه با املاک قولنامه ای از آنجایی که سند به صورت عادی تنظیم شده، و به صورت رسمی به ثبت نرسیده، پذیرفته شدن درخواست تفکیک، از سوی مالک ملک قولنامه ای پذیرفته نیست. مگر مالک سند عادی، بتواند اثبات مالکیت خود را نسبت به زمین ثابت کند. و سپس خواسته خود را مبنی بر تفکیک به شهرداری و حسب مورد دادگاه ارائه دهد.

قدر السهم شهرداری در تفکیک، زمین بدون سند

طی نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه، در مورد افراز و تفکیک اراضی فاقد سند رسمی هم، که بدون استعلام از شهرداری و به صورت عملی اقدام به تفکیک و افراز نموده اند، حق شهرداری برای اخذ قدرالسهم، به اعتبار و قوت خود باقی است. و شهرداری با توجه به متراژ و نوع کاربری قدرالسهم خود را دریافت خواهد کرد.

تفکیک زمین مشاعی

در رابطه با تفکیک اراضی مشاعی، و تقسیم آن به قطعات کوچکتر و تعیین قدر السهم شرکا، اگر مالکین با یکدیگر توافق داشته باشند و سند ملک رسمی باشد، می توانند تقاضای خود، مبنی بر تفکیک را با ارائه دادن مدارکی از جمله نقشه تفکیکی زمین و سایر مدارک آماده و آن را به شهرداری ارائه دهند. در جایی که امکان تفکیک نباشد. و اختلاف فی مابین مالکین ملک مشاعی باشد. امکان تفکیک نیست. و مالکین بایستی برای مشخص شدن قدر السهم خود، دعوی افراز را تقدیم دادگاه کنند.

تفاوت تفکیک و افراز زمین

• تفکیک ممکن است نسبت به زمین مشاع و غیر مشاعی انجام شود. و مالک اصلی یا مالکین ملک مشاعی تقاضای خود را مبنی بر تفکیک به دادگاه ارائه دهند. تا بدین طریق بتوانند برای هر قطعه از زمین خود سند مالکیت جداگانه اخذ کنند. اما تقاضای افراز را زمانی مالکین مشاعی زمین تقدیم دادگاه می کنند که، می خواهند قدر السهم خود را تعیین کنند.
• هدف از تفکیک زمین و تقاضای آن از سوی مالک اصلی یا مالکین ملک مشاع، گرفتن سند جداگانه برای هر قطعه از زمین است. اما در افراز، عدم تفاهم و اختلاف مالکین ملک مشاعی موجب طرح شدن این دعوی حقوقی به دادگاه است. در اصل مالکین می خواهند به موجب افزار ملک مشاعی، قدر السهم خود را تعیین کنند.

تفکیک املاک وقفی

زمین وقفی، تعلق به اداره اوقاف دارد. و مالک اصلی ندارد. پس اگر تصمیم به تفکیک شدن زمین اوقافی است، بایستی در بدوا امر به اداره اوقاف مراجعه، و مبلغی را پرداخت و سپس مراحل اداری تفکیک زمین را انجام داد.

وکیل افراز ملک مشاع و تفکیک

وکیلی است که به قوانین ملکی افراز و تفکیک آگاهی دارد. و شرایط و تشریفات هر یک از این دعاوی را می داند. چرا که افراز و تفکیک هر یک قوانینی دارد که در هر صورت عدم آگاهی به شرایط آن، قابل ترتیب اثر نبوده و از سوی دادگاه رد خواهد شد. پس وجود وکیلی که به قوانین ملکی آگاهی داشته و تجربه و تخصص خود را به موضوعات ملکی اختصاص داده اهمیت زیادی دارد.

نتیجه گیری

ما در این مقاله، به بررسی موضوع ملکی تفکیک زمین، و شرایط و تشریفاتی که لازمه ترتیب اثر داده شدن به این خواسته حقوقی است پرداختیم. گفتیم که مالک اصلی یا مالکین ملک مشاعی می توانند تحت شرایطی درخواست تفکیک و گرفتن سند جداگانه برای هر قطعه از مال غیر منقول خود را به شهرداری تقدیم دارند. و با ارائه دادن مدارک مورد نیاز از جمله دادن نقشه تفکیکی زمین، سند مالکیت و …،تفکیک زمین خود را تقاضا کنند. همان گونه که گفتیم تنها راجع به زمین سند دار می توان تقاضای تفکیک را داد. و نسبت به زمین قولنامه ای، این خواسته پذیرفته نیست. مگر تحت شرایط خاص، که مفصلا در این مقاله آن را مورد بررسی قرار دادیم.

پیشنهادات

گروه وکلای ملکی، با داشتن سابقه طولانی در حوزه وکالت،تمرکز خود را به حل مشکلات حقوقی ملکی، که از پیچیده ترین و حساس ترین موضوعات حقوقی است اختصاص داده، و درصدد حل مشکلات حقوقی افرادی است که درگیر پرونده های ملکی هستند. در صورتی که شما هم نیاز به خدمات مشاوره و وکالت دارید می توانید از طرق ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده با وکلای ما در تماس باشید.

برخی از سوالات متداول

۱.منظور از تفکیک زمین چیست و در چه شرایطی به این دعوی حقوقی ترتیب اثر داده می شود؟

مالک اصلی یا مالکین ملک مشاعی زمانی که تصمیم دارند هر قطعه از زمین را به قطعات کوچکتر تقسیم کنند و برای هر کدام سند مالکیت جداگانه اخذ کنند، می توانند خواسته خود مبنی بر تفکیک را، به دادگاه حقوقی ارائه دهند.

۲.آیا درخواست تفکیک نسبت به زمینی که سند رسمی ندارد پذیرفته می شود؟

درخواست تفکیک، تنها نسبت به زمینی که سند رسمی دارد پذیرفته می شود. و در رابطه با زمینی که سند آن قولنامه ای است، تنها با اثبات شدن مالکیت مالک اصلی است که، به آن ترتیب اثر داده می شود.