تخلیه نکردن ملک فروخته شده و همه چیز در مورد آن

تکلیف مستاجر در صورت فروش ملک

از آنجایی که موجر، با فروش عین مستاجره، عین مال را به خریدار انتقال داده نه منفعت را، مستاجر می تواند از منافع مال برخوردار شود. و تا مدتی که موعد قرارداد اجاره تمام نشده از منفعت مال برخوردار شود. مگر در صورت تحقق ماده۴۹۸ قانون مدنی.

نص صریح این ماده بیان می دارد که اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود اجاره به حال خود باقی است. مگر اینکه موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط ‌کرده باشد. طبق این ماده، اگر موجر حق فسخ قرارداد اجاره را پیش بینی کرده باشد، با انتقال عین به خریدار، موجر می تواند به صورت یک طرفه قرارداد را فسخ کند. و به قرارداد اجاره پایان دهد. در غیر این صورت مستاجر، الزامی به تخلیه ملک نخواهد داشت.

تخلیه نکردن ملک فروخته شده توسط مستاجر

در صورتی که موجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. و به قرارداد اجاره فی مابین خود با مستاجر پایان دهد. او ملزم می گردد که ملک را تخلیه و تحویل مالک جدید دهد. در صورت تخلیه نکردن ملک فروخته شده، مالک این حق را خواهد داشت که با اقامه دعوی تخلیه به طرفیت مستاجر الزام او را به تحویل ملک فروخته شده خواستار شود.

عدم تخلیه ملک توسط فروشنده

خریدار می تواند بدلیل نقض تعهد از سوی فروشنده درخواست خسارت نماید و مراحل قانونی مشروحه ذیل را خریدار باید انجام دهد

• دادخواست تخلیه به مرجع ذیصلاح
• ارائه مدارک لازم مانند سند ملک خریداری شده
• رسیدگی پرونده در دادگاه
• اجرای حکم

خریدار باید در هنگام دادخواست مستندات محکمه پسندی را ارائه نماید ، سپس دادگاه پرونده را مورد بررسی و رسیدگی قرار می دهد و حکم مقتضی را صادر می کند ، پس از صدور حکم تخلیه ، خریدار با حکم صادره به اجرای احکام مراجعه کرده تا اقدامات قانونی بعمل آید.

موارد مهمی که باید در خصوص طرح دعوای الزام به تحویل ملک مطلع شد

• دعوای الزام به تحویل ملک قبل از رسیدن موعد تعیین شده بی معناست
• چنانچه برای تحویل ملک زمانی تعیین نشده باید ملک سریعاً تحویل گردد
• خریدار می تواند هزینه هایی که در مورد تحویل ملک پرداخته کرده است را از فروشنده مطالبه نماید
• اگر خریدار در زمان تحویل ملک عیب و نقصی را مشاهده نمود قرارداد باطل است

مراحل تحویل ملک به خریدار

مراحل تحویل ملک شامل :

• مبلغ ملک دقیقاً تعیین گردد
• مبلغی تحت عنوان پیش پرداخت در نظر گرفته شود
• بابت فسخ قرارداد باید مبلغی مشخص شود
• تعیین وقت برای حضور
• مشخص شدن زمان تحویل ملک

مطالبه اجرت المثل ایام تصرف

در صورت تخلیه نکردن ملک فروخته شده، و ترتیب اثر داده نشدن به درخواست مالک، مستاجر ملزم به پرداخت اجرت المثل ایام تصرف می شود. چرا که تصرفات مستاجر، پس از منقضی شدن موعد اجاره، غاصبانه است. و او ملزم است که جبران خسارات کند. و اجرت المثل بپردازد. مگر بتواند ثابت کند که موجر موعد قرارداد را تمدید کرده. و تصرفات او غاصبانه نیست که در این صورت الزامی به پرداخت اجرت المثل نخواهد داشت.

دعوی الزام به تحویل مبیع

فروشنده با انجام معامله، ملزم می گردد که عین مبیعه را تسلیم خریدار کند. در غیر این صورت این حق برای مالک اصلی که شخص خریدار است، وجود دارد که دعوی الزام به تحویل ملک را به طرفیت موجر که فروشنده است اقامه کند. اما ممکن است این عدم تسلیم من باب خلف وعده نباشد. و ملک من باب اینکه در ید مستاجر است غیر قابل تسلیم باشد. که در اینجا مستأجری که از تخلیه کردن ملک فروخته شده ممانعت می کند در مقابل خریدار ضامن است. و بایستی من باب تصرف غاصبانه خود، خسارات ایام تصرف را به مستاجر بپردازد.

در چه شرایطی، مستاجر در مقابل خریدار ضامن نیست؟

حالت اول

اگر مستاجر بتواند ثابت کند که تصرفات او در عین مستاجره غاصبانه نیست، و او طی قراردادی که با موجر داشته حق برخورداری از منافع مال را دارد، می تواند از خود رفع مسئولیت کند. و من باب تصرفات خود اجرت المثل را به خریدار نپردازد. و تا منقضی شدن موعد قرارداد اجاره از منافع عین مسناجره برخوردار شود. و ملک را تخلیه نکند.

حالت دوم

اگر خریدار و مستاجر با یکدیگر به توافق نظر برسند. و مالک اصلی که حق مالکیت بر عین مستاجره داشته به مستاجر این اجازه را بدهد. او می تواند بدون آنکه ملزم به پرداخت هزینه خسارت من باب برخورداری از منافع در ایام تصرف باشد، در خانه مالک جدید سکونت گزیند. و حق برخورداری از منافع را تا زمان منقضی شدن موعد قرارداد داشته باشد.

فسخ قرارداد اجاره

زمانی که قرارداد بیع منعقد شود. و عین مستاجره در ید مستاجر باشد. خریدار به عنوان مالک اصلی ملک، باید  بدین موضوع آگاهی داشته باشد. تا بتواند تصمیم خود را نسبت به قبولی قرارداد اجاره در موعدی که ملک در ید مستاجر است بگیرد. در غیر این صورت این حق برای خریدار وجود دارد که با اعلام فسخ معامله، به قرارداد فی مابین خود را با فروشنده پایان دهد.

مرجع رسیدگی به شکایت خریدار

در صورت تخلیه نکردن ملک فروخته شده، توسط مستاجر، این حق برای خریدار وجود دارد که به طرفیت مستاجر اقامه دعوی کند.و در شورای حل اختلاف محل وقوع ملک، دعوی خود را به جریان بیاندازد. و الزام مستاجر به تخلیه ملک و جبران خسارات ایام تصرف، را از مرجع صلاحیت دار قضایی خواستار شود.

نقش وکیل ملکی برای گرفتن حکم تخلیه ملک

اگر مستاجر از تخلیه کردن ملک فروخته شده، ممانعت کند این حق برای خریدار که مالک ملک است وجود دارد که به طرفیت او اقامه دعوی کند. و الزام او را به تخلیه ملک مسکونی خواستار شود. همچنین، مالک می تواند روند پرونده خود را به وکیل متخصص و زبده ملکی، که به قوانین ملک و املاک از جمله تخلیه آگاهی دارد، واگذار کند.

نتیجه گیری

در این مقاله ملکی، ما موضوع تخلیه نکردن ملک فروخته شده را مورد بررسی قرار دادیم. گفتیم با انعقاد عقد بیع، خریدار حق مالکیت بر عین مبیعه پیدا کرده، و مالک مال شناخته می شود. موجر و در جایی که مستأجری مالک منفعت مال بوده ملزم هستند که ملک را به مالک اصلی مال تحویل دهند. اگر تخلف صورت گیرد و مستاجر از تحویل ملک به مالک ممانعت کند، و مالک نیز اذن برخورداری از منفعت مال را ندهد، تصرفات مستاجر غیر قانونی بوده. و مالک می تواند دعوی تخلیه ملک را به طرفیت او اقامه کند.

پیشنهادات

گروه وکلای ملکی، با داشتن چندین سال سابقه در حوزه وکالت تلاش دارد تا در حوزه های مختلف، به افرادی که درگیر مشکلات حقوقی ملکی هستند خدمات ارائه دهد. در صورتی که شما هم درگیر پرونده ملکی هستید و به خدمات مشاوره و وکالت نیاز دارید، می توانید از طرق ارتباطی که در سایت به آن اشاره شده با وکلای ما در تماس باشید.

برخی از سوالات متداول

۱.اگر مستاجر از تخلیه کردن ملک فروخته شده، ممانعت کند و آن را به خریدار تحویل ندهد تکلیف چیست؟

زمانی که قرارداد بیع منعقد می شود خریدار مالک عین مال است. اگر مستاجر بخواهد از تحویل عین مبیعه خودداری کند، مالک می تواند به طرفیت او، دعوی تخلیه مطرح کند.

۲.آیا خریدار می تواند من باب تخلیه نکردن ملک فروخته شده، از مستاجر، مطالبه خسارات ایام تصرف را کند؟

از آنجایی که تصرفات مستاجر غاصبانه بوده، خریدار به عنوان مالک اصلی، این حق را دارد که مطالبه خسارات ایام تصرف را از مستاجر خواستار شود.