انواع سند ملکی و بررسی آن ها به صورت کامل

سند ملکی چیست؟

پیش از آشنایی با انواع سند ملکی بهتر است بدانیم اساسا سند ملکی چیست و تنظیم صحیح آن چه اهمیتی دارد. سند در معنای حقوقی هر گونه نوشته ای است که در محضر دادگاه در مقام دعوا یا دفاع می توان به آن استناد کرد. منظور از از سند ملکی نیز نوشته ای است که می تواند مالکیت فرد یا افراد را نسبت به ملکی معین مانند زمین یا خانه اثبات کند. بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت کلیه معاملات املاکی که در دفتر املاک اداره ثبت به ثبت رسیده اند و دارای سند رسمی هستند باید به صورت رسمی ثبت شده و سند مالکیت رسمی برای مالک جدید تنظیم شود. این مساله برای نظم و انضباط بخشیدن به امور ثبتی کشور است و باعت کاهش و جلوگیری از معاملات معارض و سایر جرائم مرتبط با املاک می شود.

سند رسمی و سند عادی

به طور کلی انواع سند ملکی از لحاظ میزان اعتبار به دو نوع سند عادی و سند رسمی تقسیم می شوند. منظور از سند رسمی سندی است که توسط مقامات رسمی، بر اساس قانون و در حدود اختیارات آن ها تنظیم می شود. سند رسمی از بالاترین اعتبار در میان اسناد برخوردار است و تنها ادعای جعل نسبت به آن پذیرفته می شود. هر سندی که از نوع رسمی نباشد و بر اساس شرایط تنظیم سند رسمی تنظیم نشده باشد، سند عادی نام دارد که اعتبار کمتری دارد و علاوه بر ادعای جعل امکان انکار و تردید نسبت به آن هم وجود دارد.

سند منگوله دار و سند تک برگ

انواع سند ملکی از نوع رسمی یعنی سندی که از سوی مقامات رسمی صادر می شود، بر اساس اینکه در چه شکل و قالبی صادر شود به دو نوع سند منگوله دار و سند تک برگ تقسیم می شود. سند منگوله دار سندی است که به صورت دست نویس و در چند برگ نوشته می شود و به دلیل داشتن منگوله به آن سند منگوله دار می گویند. این سند به دلیل دست نویس بودن قابلیت جعل دارد به همین دلیل در سال های اخیر سند دیگری به صورت تک برگ صادر می شود که مشخصات کامل مالک و خود ملک را به صورت تایپ شده در خود دارد و به همین دلیل امکان جعل و اعمال تغییر در آن بسیار کم است. تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگ به راحتی امکان پذیر است و برای آشنایی با فرایند دقیق آن می توانید با وکیل و مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید.

سند مشاع و سند مفروز

مالکیت بر اموال بر اساس اینکه یک نفر یا بیش از یک نفر مالک آن باشد به دو نوع مفروز و مشاع تقسیم می شود. به مالکیت یک نفر بر تمام مال، مالکیت مفروز و به مالکیت بیش از یک نفر بر مال، مالکیت مشاع می گویند. به تناسب مفروز یا مشاع بودن مال، انواع سند ملکی هم شامل دو نوع مفروز و مشاع می شود. در مالکیت مشاع به دلیل واحد بودن سند مالکیت ممکن است مشکلاتی برای شرکا به وجود آید که می توانند در صورت نیاز درخواست تفکیک سند بدهند که در نتیجه انجام این فرایند و تنظیم صورت مجلس تفکیکی اسناد جداگانه ای برای هر یک از شرکا با تعیین دقیق سهم هر یک از آن ها صادر می شود.

اسناد نسقی یا اسناد اصلاحات ارضی

اسناد نسقی یکی از انواع سند ملکی رایج در مناطق کشاورزی به خصوص مناطق شمال کشور است که در زمان اصلاحات ارضی به رسمیت شناخته شد. این اسناد حق مالکیت به طور کامل و در معنای دقیق حقوقی آن را به وجود نمی آورند بلکه حق کشاورزی زارع بر زمین کشاورزی را تضمین می کنند. بنابراین این اسناد از اعتبار کمتری نسبت به اسناد رسمی و قطعی برخوردار هستند و مالکیت و نقل و انتقال زمین کشاورزی بر اساس این اسناد به خصوص زمانی که بنایی بر روی زمین ساخته شده باشند چالش ها و مشکلات حقوقی زیادی خواهد داشت. برای آشنایی دقیق تر با اعتبار این اسناد و نحوه خرید و فروش زمین کشاورزی بر اساس سند نسقی لازم است با وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی مشورت نمایید.

سند رهنی

منظور از سند رهنی به عنوان یکی از انواع سند ملکی، سندی است که مال موضوع آن بنا به دلیلی در رهن دیگری قرار گرفته است. رهن نوعی عقد تبعی است که به تبع دین یا دیون مشخصی ایجاد می شود و هدف از آن تضمین پرداخت دین توسط مدیون است، به این صورت که مالی معادل دین بدهکار در رهن و وثیقه طلبکار که می تواند شخص حقیقی، بانک، دادگاه و… باشد قرار می گیرد و در صورت عدم پرداخت دین در سررسید معین مبلغ دین مورد نظر از محل فروش رهن یا وثیقه وصول می شود. حال اگر ملک معینی به عنوان رهن و وثیقه دین فرار گرفته باشد، این موضوع در سند ملکی قید می شود تا افرادی که قصد معامله نسبت به آن ملک را دارند از این موضوع آگاهی داشته باشند. به سندی که مربوط به ملک در رهن یا وثیقه است، سند رهنی می گویند.

سند وقفی

منظور از سند وقفی که یکی از انواع سند ملکی است، سند متعلق به ملک وقفی است. ملک وقفی به ملکی می گویند که نسبت به آن عقد وقف منعقد شده است. عقد وقف از لحاظ حقوقی به معنای تحبیس عین و تسبیل منفعت است، یعنی مالک حق خرید و فروش ملک خود را از بین می برد و منافع آن را به فرد یا افراد مشخصی اختصاص می دهد. برای مثال مالک ملک، ملک خود را وقف فقرای شهر تهران می کند تا منافع آن ملک در جهت استفاده آن ها مصرف شود. در این صورت، خرید و فروش ملک مجاز نیست و سایر معاملات مانند اجاره هم در صورت رعایت شرایط خاصی انجام می شود. در نتیجه، در سند ملکی که به موجب عقد وقف خرید و فروش آن ممنوع می شود و در اصطلاح تبدیل به ملک وقفی می شود، وقفی بودن ملک قید می شود تا از امکان معامله این ملک جلوگیری شود.

سند بنچاق

در رابطه با انواع سند ملکی سند بنچاق یک عبارت رایج است که در بسیاری از موارد معنای درست آن دانسته نمی شود. در گذشته که سند رسمی وجود نداشته است، از بنچاق به عنوان معادلی برای سند مالکیت استفاده می شده است اما در عصر حاضر که سند رسمی جایگزین بنچاق در معنای قدیم آن شده است، بنچاق کارکرد خود را از دست داده است. امروزه بنچاق به معنای نوشته ای است که خلاصه ای از اطلاعات مالک و خریدار و اصل ملک را در خود دارد اما اعتبار سند مالکیت و ارزش اثباتی آن را ندارد. در نتیجه، نمی توان به استناد بنچاق مالکیت افراد بر ملک مشخصی را اثباک کرد، اما گاهی اوقات می توان به استناد بنچاق و طی مراحل قانونی برای ملک سند رسمی گرفت. برای آشنایی با شرایط اخذ سند رسمی بر اساس بنچاق که به آن تبدیل بنچاق به سند رسمی تک برگ گفته می شود لازم است حتما از تخصص و مهارت وکیل یا مشاور حقوقی متخصص در امور ملکی استفاده کنید.

مشاوره حقوقی انواع سند در گروه وکلای ملکی

آشنایی با امور ملکی از جمله انواع سند ملکی نقش بسیار مهمی در انجام امور حقوقی مربوط به املاک به نحو صحیح دارد. در واقع آشنایی با انواع سند ملکی و اعتبار آن ها پیش شرط لازم برای هر گونه معامله حقوقی است و کمک می کند معاملات و امور حقوقی خود را در نهایت اطمینان انجام دهید. در گروه وکلای ملکی با توجه به تمرکز ویژه این گروه بر حقوق املاک و امور ملکی این امکان برای مراجعان فراهم شده است تا انواع نیازهای حقوقی خود را در بهترین کیفیت و قیمت ممکن دریافت کنند. در گروه وکلای ملکی انواع مشاوره حقوقی یعنی مشاوره حضوری، تلفنی و آنلاین به تناسب نیاز شما و با تضمین کیفیت ارائه می شود. برای استفاده از این خدمات وکیل ملکی کافی است با ما تماس بگیرید.

سوالات متداول

سند ملکی چیست؟

به نوشته ای که می تواند مالکیت فرد یا افراد مشخصی را نسبت به ملکی معین اثبات کند سند ملکی می گویند.

سند ترک برگ چیست؟

سند تک برگ یکی از انواع سند ملکی رسمی است که مشخصات کامل مالک و خود ملک همراه با نقشه هوایی ملک در آن درج شده و با توجه با چاپی بودن، در مقایسه با سند منگوله دار که به صورت دست نویس تنظیم می شود امکان جعل و تغییر در آن وجود ندارد.

آیا بنچاق به عنوان یکی از انواع سند ملکی امکان اثبات مالکیت را دارد؟

بنچاق نوشته ای است که خلاصه ای از مشخصات مالک و ملک در آن نوشته شده و با سند ملکی که می تواند مالکیت را اثبات کند تفاوت دارد، اما در مواردی می توان بر اساس بنچاق اقدام به دریافت سند ملکی نمود.

آیا می توان رهن یا وقفی بودن ملک را بر اساس سند ملکی متوجه شد؟

رهن یا وقفی بودن ملک در سند رسمی آن نوشته می شود و در نتیجه طرف مقابل معامله می تواند با مشاهده سند از رهن یا وقفی بودن سند آگاهی پیدا کند.