تکالیف مستأجر در قانون و همه چیز در مورد آن

لازم به ذکر است که در تنظیم قراردادهای گوناگون استیجاری، هریک از طرفین قرارداد یعنی موجر یا همان مالک و مستأجر دارای تعهدات و تکالیفی می‌باشند که در ادامه به شرح تکالیف مستأجر مطابق با قانون خواهیم پرداخت.

عقد اجاره

پیش از آنکه به بررسی تکالیف و تعهدات مستاجر براساس موازین قانونی آن بپردازیم، بهتر است که به مفهوم عقد اجاره نیز اشاره نماییم.

مستندا به ماده ۴۶۶ قانون مدنی، اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع مال مورد اجاره می‌گردد.

حال مطابق با قانون فوق به شخص اجاره گیرنده، مستاجر و به شخصی که مال را مورد اجاره قرار می‌دهد، موجر گویند.

علاوه بر آن، مال مورد اجاره نیز در قانون  عین مستاجره نامیده می‌شود.

ویژگی‌های عقد اجاره

عقد اجاره دارای خصوصیات مهمی می‌باشد که به بررسی برخی از مهم‌ترین آن می‌پردازیم؛

• عقد اجاره جز قراردادهای لازم می‌باشد. بدین معنا که هیچ یک از طرفین قرارداد یعنی موجر یا مستاجر حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت، مگر در صورت وجود شرایط خاص مانند، حق فسخ یا حکم دادگاه.
• چنانچه به واسطه هر نوع مشکل یا خرابی، امکان انتفاع از ملک میسر نباشد، قرارداد اجاره به صورت خودکار باطل خواهد شد.
• چنانچه پس از انعقاد قرارداد اجاره، هریک از طرفین قرارداد فوت یا محجور گردند، تأثیری در اعتبار قرارداد نداشته و عقد اجاره همچنان به قوت خود باقی خواهد ماند.

شرایط لازم‌الرعایه در انعقاد قرارداد اجاره

در تنظیم و انعقاد قرارداد استیجاری رعایت شرایطی ضروری است از جمله؛

• در انعقاد قرارداد اجاره، وجود قصد و رضای طرفین قرارداد ضروری می‌باشد. چرا که چنانچه، قصد هریک از طرفین وجود نداشته باشد، قرارداد باطل و در صورت فقدان رضایت هریک از طرفین نیز، قرارداد غیرنافذ خواهد بود.
• هریک از طرفین قرارداد، یعنی موجر و مستأجر باید دارای اهلیت باشند؛ یعنی عاقل، بالغ و رشید باشند.
• انتقال منافع در قرارداد اجاره باید دارای مشروعیت عقلانی باشد. به طور مثال؛ چنانچه قرارداد اجاره به منظور دایر کردن قمارخانه یا مواردی چون آن دایر گردد، عقد اجاره باطل خواهد بود.
• مورد اجاره و همچنین نوع منفعت آن باید معین باشد. به طور مثال؛ چنانچه شخصی بگوید، یکی از پنج واحد ساختمانی ام را اجاره خواهم داد و مستاجر نیز بپذیرد، باز هم عقد اجاره باطل است.
• مال مورد اجاره باید قدرت تسلیم داشته باشد، یعنی چنانچه مالی مورد اجاره قرار بگیرد که امکان تسلیم آن به مستاجر میسر نباشد، عقد اجاره باطل خواهد بود.
• مورد اجاره باید معلوم باشد. یعنی چنانچه مورد اجاره از نظر نوع و جنس و… نامعین باشد، عقد اجاره باطل خواهد بود.

 انواع قرارداد اجاره

قراردادهای استیجاری به دو دسته رسمی و غیررسمی یا دستی تقسیم می‌شوند.

منظور از قراردادهای رسمی آن دسته از قراردادهایی هستند که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردیده و منظور از قراردادهای غیررسمی یا دستی نیز آن دسته از قراردادهایی است که صرفا فی‌مابین طرفین و بدون حضور در دفاتر اسناد رسمی انعقاد یافته اند.

لازم به ذکر است که جهت اعتبار بخشیدن به قراردادهای استیجاری غیررسمی نیز حضور و امضای حداقل دو نفر شاهد ضروری است.

فسخ قرارداد اجاره

قرارداد اجاره نیز همچون سایر انواع قراردادها تحت شرایطی امکان فسخ دارد.

فسخ قرارداد اجاره انواع مختلفی دارد که عبارتند از؛

• خیار شرط؛ چنانچه در عقد اجاره‌ای قید گردد که هریک از طرفین قرارداد یا شخص ثالثی در طی مدت زمان مشخصی حق فسخ قرارداد را داشته باشد، به آن خیار شرط گفته می‌شود.
• خیار تخلف شرط؛ علی‌الاصول در هریک از قراردادهای اجاره، شرایطی قید می‌گردد که چنانچه هریک از طرفین قرارداد برخلاف آن شرط قید شده عمل نماید، طرف مقابل حق فسخ خواهد داشت.
• خیار عیب؛ چنانچه مال مورد اجاره دارای هر نوع عیب یا مشکل باشد، مستاجر حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

برای آشنایی با اسقاط کافه خیارات می توانید به لینک مشخص شده مراجعه نمایید.

حقوق مستأجر

در طی تنظیم قرارداد اجاره، مستأجر دارای حق و حقوق قانونی مختص به خود بوده و هیچ شخصی حق پایمال نمودن حق و حقوق وی را ندارد.

• مطابق با قانون، مستاجر در طول مدت قرارداد مالک منافع عین مستاجره بوده و حق هرگونه استفاده قانونی و عرفی از عین مستأجره را تا انقضای قرارداد خواهد داشت.
• مستاجر در صورت نیاز عین مستاجره به هرگونه تعمیرات، حق دریافت هزینه تعمیرات یا انجام تعمیرات لازم توسط موجر را خواهد داشت.
• مستاجر حق اجاره دادن عین مستاجره را به دیگری خواهد داشت، مگر در صورت قید شرط خلاف در قرارداد.
• مستاجر حق مطالبه پول پیش منزل را پس از تخلیه کامل ملک از موجر خواهد داشت.
• مستأجر حق استفاده از قسمت مشاعات ساختمان مانند حیاط و… را خواهد داشت.
• مستأجر حق استفاده از پارکینگ و انباری ساختمان را دارد، مگر در قرارداد اجاره بر خلاف آن شرط شده باشد.
• مستأجر در صورت فوت مالک حق انتفاع از عین مستاجره یا به عبارتی، سکونت در ملک را تا انقضای قرارداد داشته و هیچ یک از وراث حق درخواست تخلیه ملک از مستاجر را نخواهند داشت.

تکالیف مستاجر

همانطور که گفته شد، مستاجر در طی قرارداد استیجاری خویش دارای حق و حقوقی می‌باشد که تحت هیچ شرایطی امکان سلب حقوق وی وجود ندارد، حال مطابق با قانون در مقابل، مستاجر دارای وظایف و تکالیفی نیز می‌باشد که در ادامه بدان خواهیم پرداخت.

• یکی از مهم‌ترین وظایفی که قانون برای مستاجرین در نظر گرفته است، تخلیه عین مستاجره در هنگام انقضای قرارداد اجاره است.
• یکی دیگر از تکالیف مهمی که برای مستاجر مقرر گردیده است، استفاده متعارف و بدون هرگونه تعدی و تفریط در انتفاع از این مستاجره است.
• پرداخت اجاره بهای عین مستاجره در موعد مقرر و مطابق با آنچه در طی قرارداد توافق شده از تکالیف حایز اهمیت مستاجر خواهد بود.
• مستاجر موظف به استفاده از عین مستاجره براساس کاربری تعیین شده در قرارداد می‌باشد.
• تعمیرات جزئی عین مستأجره مانند تعویض لامپ، شیشه شکسته و… برعهده مستأجر می‌باشد.
• مستأجر موظف به پرداخت خسارات وارده به عین مستاجره و رفع ایرادات وعیوب بوجود آمده می‌باشد.
• چنانچه عین مستاجره به تعمیرات اساسی نیاز داشته به طوریکه عدم انجام آن، سبب بروز خسارات عمده و جبران‌ناپذیری گردد، مستاجر مکلف است که تمهیدات لازم جهت تعمیر را توسط مالک بوجود آورده و وی حق ممانعت از تعمیر توسط مالک را ندارد.
• مستأجر موظف به تحویل عین مستأجره عیناً مطابق با آنچه به وی تحویل داده شده، خواهد بود و حق تغییر شکل وحالت آن را مانند دیوار گذاری یا دیوار برداشتن نخواهد داشت.
• مستاجر وظیفه دارد در صورتی که قصد فسخ قرارداد را داشته باشد، حداقل یک ماه پیش از انقضای قرارداد به موجر اعلام نماید.
• مستأجر وظیفه دارد که تمامی مراقبت‌های لازم جهت استفاده از عین مستاجره را به عمل بیاورد.
• مستأجر موظف به پرداخت کلیه هزینه‌های مربوط به آب، برق گاز، تلفن و حق شارژ ساختمان می‌باشد.
• مستأجر وظیفه دارد که در استفاده از عین مستاجره، هیچگونه مزاحمت، آزار و اذیتی برای سایر همسایگان نداشته باشد، چرا که در اینصورت حق فسخ را برای موجر بوجود خواهد آورد.
• در صورت عدم تخلیه ملک در زمان مقرر، مستاجر وظیفه پرداخت خسارت به موجررا دارد.
• مستأجر در صورت فوت موجر وظیفه دارد، اجاره بها را به صورت قانونی به وراث وی پرداخت نموده یا به حساب صندوق دادگستری واریز نماید.

وکیل قرارداد اجاره

همانطور که شاهد بودید، تنظیم و عقد قرارداد اجاره نیز مستلزم رعایت نکات و شرایط مهمی می‌باشد که بی اطلاعی از آن سبب ورود خسارات و تضییع حقوقمان می‌گردد. به همین خاطر است که جهت تنظیم قرارداد اجاره یا طرح دعاوی مرتبط و پیگیری آن‌ها بهره‌گیری از وکیل دادگستری ضروری است. وکیل ملکی متخصص در امور قراردادهای استیجاری با آگاهی و تخصص در امور مربوط به قرارداد اجاره راهنمای خوبی برای موجرین و مستاجرین عزیز می‌باشد.

کلام آخر…

چنانچه قصد تنظیم و انعقاد قرارداد استیجاری را داشته و از نحوه تنظیم و نکات مهم آن اطلاعی ندارید یا حقوق و تکالیف هریک از موجر یا مستأجر را نمی‌دانید با وکلای پایه یک دادگستری گروه وکلای ملکی همراه باشید.

• در قرارداد اجاره، تکالیف مستاجر چیست؟
• پرداخت به موقع اجاره بهای ملک
• – تخلیه ملک در زمان انقضای قرارداد
• استفاده متعارف از عین مستاجره

و….

• حقوق مستأجر در قرارداد استیجاری چیست؟
• مستاجر مالک منافع بوده و تا انقضای قرارداد اجاره حق انتفاع از عین مستاجره را خواهد داشت.
• مستاجر حق درخواست تعمیرات اساسی از موجر را دارد.
• مستاجر حق بهره‌مندی از مشاعات و پارکینگ و انباری را دارد، مگر در صورت شرط خلاف آن.