وکیل مشارکت در ساخت ملک و آشنایی با موارد قانونی آن

قرارداد مشارکت در ساخت ملک چیست؟

این روزها با گسترش آپارتمان نشینی و عملیات ساخت و ساز در شهرها، مشارکت در ساخت املاک هم رواج زیادی پیدا کرده است. بنابراین آشنایی با این قرارداد از لحاظ حقوقی جهت جلوگیری از مشکلات و اختلافات احتمالی برای هر یک از طرفین امری ضروری است. قرارداد مشارکت در ساخت ملک در واقع یکی از قراردادهایی است که بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی میان طرفین بسته می شود و بنابراین یکی از عقود نامعین محسوب می شود. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، کلیه عقودی که میان طرفین بسته می شود تحت هر عنوانی که باشد در صورتی که مغایرتی با قانون نداشته باشد صحیح تلقی خواهد شد. قرارداد مشارکت در ساخت هم از جمله این قراردادهاست که طرفین در آن نسبت به هر توافقی که مغایرتی با قانون نداشته باشد آزاد هستند. در این قرارداد، یکی از طرفین مالک زمین یا ساختمان فرسوده ای است که نیاز به سرمایه گذاری برای ساخت و ساز در آن ملک دارد و طرف دیگر یک شخص حقیقی یا حقوقی است که اقدام به سرمایه گذاری جهت ساخت و ساز در آن ملک می کند. در نتیجه این قرارداد، آپارتمان حاصل از ساخت و ساز به نسبتی که در قرارداد تعیین شده و مورد توافق طرفین است میان آن ها تقسیم می شود. بنابراین این قرارداد یک راه حل حقوقی مناسب برای افرادی است که می خواهند ملک خود را ترقی دهند اما سرمایه لازم برای انجام این کار را ندارند. برای انعقاد این قرارداد از صفر تا صد توصیه می شود حتما از یک وکیل مشارکت در ساخت ملک که وکیل متخصص ملکی است استفاده کنید.

موارد مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت در ساخت موارد بسیاری درج می شود که باید به طور دقیق و شفاف حقوق و تعهدات هر از طرفین را مشخص کند. درج این موارد در یک قرارداد مشارکت در ساخت الزامی است:

تعهدات هر یک از طرفین: در قرارداد مشارکت در ساخت، تعهد هر یک از طرفین یعنی مالک و شخص یا اشخاص سازنده باید به طور صریح ذکر و برای آن ضمانت اجرا تعیین شده باشد. برای مثال میزان مشخص آورده و سرمایه سازندگان و نحوه مدیریت آن ها بر پروژه ساخت و ساز باید کاملا و به طور دقیق ذکر شود.

ذکر جزئیات ملک و ساختمان در حال ساخت: جزئیات ملکی که به عنوان ملک مادر مورد ساخت و ساز قرار می گیرد باید به طور کامل ذکر شود و همچنین مشخصات و جزئیات ساختمانی که در نهایت قرار است ساخته شده و میان طرفین شود باید روشن و مشخص باشد تا از بروز هر گونه اختلاف در آینده جلوگیری کند.

مدت قرارداد: قرارداد مشارکت در ساخت دارای مدت زمان مشخصی است که پس از آن تعهدات طرفین به اتمام می رسد. مدت زمان قرارداد و امکان تمدید یا عدم تمدید آن از جمله مواردی است که باید در قرارداد مورد توافق واقع شده و تعیین شود.

سهم هر هر یک از طرفین: از مهمترین مواردی که ذکر آن در قراداد الزامی است سهم الشرکه هر شریک است. منظور از سهم الشرکه میزان مالکیت هر یک از طرفین قرارداد نسبت به آپارتمانی است که در نهایت ساخته می شود. این نسبت می تواند مساوی، در مالکیت عمده مالک ملک اولیه و یا در مالکیت عمده سازنده باشد. تقسیم سهم برای هر یک از طرفین تابع توافقی است که میان آن ها انجام می شود و به لحاظ قانونی هیچ محدودیتی در این زمینه وجود ندارد. برای مثال سهم مالک از ساختمان نهایی می تواند ۶۰ درصد و سهم سازنده می تواند ۴۰ درصد باشد. با این حال سهم هر یک از طرفین باید متناسب با ارزش مالی آورده هر یک از آن ها باشد که بهتر است توسط کارشناس معتبر برآورد شود. در غیر این صورت ممکن است یکی از طرفین دچار غبن (خسارت فاحش) شود و بتواند به واسطه خیار غبن قرارداد را فسخ کند.

درج هر یک از این موارد در قرارداد مشارکت در ساخت مستلزم استفاده از دانش و تخصص حقوقی یک وکیل مشارکت در ساخت ملک است که بتواند خلاهای حقوقی آن را برطرف و در نتیجه از مشکلات آتی جلوگیری کند.

نحوه انتقال و تنظیم سند در قرارداد مشارکت

آخرین گام در فرایند مشارکت در ساخت و ساز یک ملک، تنظیم سند رسمی به نام هر یک از طرفین است. برای تنظیم سند ممکن است راه های مختلفی پیش بینی شده باشد که هر کدام نکات حقوقی خاص خود را داشته و احتیاج به مشورت با وکیل مشارکت در ساخت ملک دارد. برای مثال ممکن است توافق طرفین مبنی بر انتقال مالکیت به تناسب پیشرفت پروژه و به صورت مرحله ای باشد و یا شخص مالک به سازنده وکالت کاری بدهد تا پس از اتمام پروژه بر اساس قرارداد اقدام به تنظیم سند رسمی برای هر یک از طرفین نماید. در صورتی که سازنده به این تعهد عمل نکند، مالک می تواند با کمک وکیل مشارکت در ساخت ملک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بر اساس قرارداد مشارکت در ساخت طرح کرده و سازنده را ملزم به تنظیم سند رسمی کند.

کلاهبرداری مشارکت در ساخت

متاسفانه مشارکت در ساخت ملک یکی از روابط حقوقی و مالی است که منشأ کلاهبرداری ها و جرایم متعددی در سال های اخیر بوده است که نیاز به حضور وکیل در فرایند انعقاد قرارداد و در طول ساخت و ساز را دو چندان می کند. این کلاهبرداری هم می تواند از جانب مالک ملکی که می خواهید به عنوان سازنده ملک او را بسازید رخ بدهد و هم از سوی سازنده یا سازندگانی که می خواهد بر روی ملک شما ساخت و ساز کنند.

برای مثال ممکن است مالکی به شما به عنوان سازنده ملک مراجعه کرده و وانمود نماید که مالک اصلی ملک است و پس از مدتی متوجه شوید این شخص اساساً سمتی نداشته و مالک ملک نبوده است. مثال دیگر در کلاهبرداری مالک این است که ممکن است مالک همزمان ملک را به چند نفر بفروشد و در نهایت حاضر به تنظیم سند رسمی برای سازنده نشود.

همچنین سازنده ملک هم ممکن است با وعده های مالی فریبنده برای مالک مانند کسب مجوز کاربری تجاری و یا مجوزهای دیگری که ارزش مالی ملک را افزایش می دهد، رضایت مالک را به ساخت و ساز جلب کند و در نهایت با عمل نکردن به وعده های خود یا تاخیر قابل توجه در اتمام فرایند ساخت و ساز به مالک ضرر و زیان وارد نماید.

به همین دلیل برای اجتناب از قرار گرفتن در معرض کلاهبرداری از سوی مالک، سازنده و یا هر دوی آن ها به عنوان خریدار ملک حتما پیش از هر گونه مشارکت و عقد قرارداد با وکیل متخصص ملکی مشورت نمایید و کلیه اسناد و مدارک طرف مقابل را با کمک وکیل بررسی و راستی آزمایی کنید تا از بروز مشکلاتی مانند کلاهبرداری در آینده جلوگیری شود.

 

مرجع صالح به رسیدگی دعاوی مشارکت در ساخت

متاسفانه بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت به دلیل عدم رعایت نکات قراردادی در زمان انعقاد و عدم مشورت با وکلای متخصص ملکی، ممکن است به سادگی منجر به بروز اختلافات گسترده میان افراد شوند و حتی لازم باشد این اختلافات از طریق دادگاه حل و فصل شود، در حالی که همانطور که توضیح دادیم استفاده از وکیل متخصص در حوزه قراردادهای ملکی در همان ابتدای انعقاد قرارداد و شروع فرایند ساخت و ساز به طرفین کمک می کند تا حد امکان از بروز اختلاف جلوگیری نمایند و یا در صورت بروز اختلاف با سرعت بیشتر و صرف هزینه کمتر بتوانند این اختلافات را میان خود برطرف کنند.

در هر حال، در صورت بروز اختلاف میان طرفین درباره قرارداد مشارکت در ساخت و فرایند آن و تعهدات هر یک از طرفین، در صورتی که مرجع حل اختلاف دیگری مانند داوری که در ادامه توضیح داده می شود در نظر گرفته نشده باشد، طرفین ناگزیر از طرح دعوا در دادگستری خواهند بود. در این صورت سوال این است که کدام مرجع قضایی برای رسیدگی به دعاوی ناشی از مشارکت در ساخت صلاحیت دارد.

به صورت کلی درمورد قراردادها آن دادگاهی صالح به رسیدگی است که طرفین درباره صلاحیت آن در متن قرارداد خود توافق کرده باشند. برای مثال اگر طرفین در متن قرارداد خود توافق کرده باشند که مراجع قضایی شهر تهران برای اختلافات ناشی از قرارداد صالح اند، دعاوی ناشی از قرارداد باید در مراجع قضایی شهر تهران طرح شود. اما اگر در قرارداد اشاره و توافقی درمورد این موضوع نباشد، اصولا مراجع قضایی محل اجرای قرارداد یا مراجع قضایی محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی هستند.

البته این در صورتی که است که دعوای شما واجد وصف حقوقی باشد، برای مثال ممکن است دعوای شما مواردی مانند الزام به ایفای تعهد، الزام به تنظیم سند رسمی و مواردی از این قبیل باشد که حقوقی محسوب می شوند. اما اگر در جریان مشارکت در ساخت یک جرم کیفری محقق شود و بخواهید از طرف مقابل شکایت کیفری کنید، طبیعتاً باید در دادسرا شکوائیه مطرح کنید که در این صورت دادسرای محل وقوع جرم صالح به رسیدگی خواهد بود.

ارجاع اختلافات به داوری در قرارداد مشارکت

در هر قرارداد باید مرجع حل اختلافات احتمالی که میان طرفین ایجاد می شود پیش بینی شده تا در صورت بروز اختلاف آن مرجع اقدام به حل و فصل اختلافات نماید. در بسیاری از قراردادها به خصوص قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین اختلافات احتمالی خود در آینده را به یک یا چند داور ارجاع می دهند تا از هزینه ها و تشریفات مربوط به طرح دعوا در مراجع قضایی دوری کنند. در این موارد معمولا در یکی از مواد قرارداد شخص یا اشخاصی به عنوان داور مشخص می شوند که در صورت ایجاد اختلاف میان طرفین بر اثر اجرای قرارداد، موضوع به آنان ارجاع می شود و پس از بررسی رای لازم را صادر می کنند. مدت زمان داوری، شخص داور و نحوه صدور رای باید در مواد مربوط به داوری مشخص شود.

تنظیم قرارداد به کمک وکیل مشارکت در ساخت ملک

قرارداد مشارکت در ساخت با توجه به اینکه یکی از عقود نامعین محسوب می شود و در بیشتر موارد تابع توافق طرفین است، برای انعقاد نیاز به تایید یک وکیل مشارکت در ساخت ملک دارد که بتواند موارد لازم برای انجام بهتر موضوع قرارداد و در عین حال جلوگیری از مشکلات حقوقی را تامین نماید. انعقاد این قرارداد بدون کمک وکیل مشارکت در ساخت ملک ممکن است باعث مغایرت آن با برخی قوانین عمومی در قانون مدنی یا مقررات دیگر شود و یا به ضرر یکی از طرفین اجرا شود. در نتیجه استفاده از وکیل مشارکت در ساخت ترافیک برای هر یک از طرفین قرارداد امری ضروری است که به اجرای مطمئن تر فرایند ساخت و ساز و دستیابی به بیشترین سود ممکن کمک می کند. شما می توانید بهترین وکیل ملکی را به عنوان وکیل مشارکت در ساخت ملک از گروه وکلای ملکی درخواست کنید تا در اسرع وقت پاسخگوی نیاز حقوقی شما باشند.

سوالات متداول

قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟

قرارداد مشارکت در ساخت میان مالک یک ملک و یک یا چند سازنده منعقد می شود تا در ساخت و ساز یک ساختمان مسکونی یا تجاری یا یکدیگر مشارکت کنند.

سهم طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

سهم طرفین در این قرارداد بر مبنای توافق طرفین تعیین می شود اما باید متناسب با میزان آورده هر یک از طرفین در پروژه ساخت و ساز باشد تا موجب اعمال خیار غبن نشود.

حق الوکاله وکیل مشارکت در ساخت ملک چقدر است؟

حق الوکاله وکیلی که اقدام به تنظیم این قرارداد و یا طرح دعاوی مربوط به آن می کند، با توجه به میزان بزرگ بودن پروژه به لحاظ مالی و میزان سهم موکل خود تعیین می شود.

تنظیم رسمی پس از اتمام مشارکت در ساخت به عهده کیست؟

نحوه تنظیم سند رسمی پس از خاتمه مدت زمان قرارداد مشارکت بر اساس توافق طرفین تعیین می شود.