عقد مزارعه چیست؟ آشنایی با شرایط آن

تعریف عقد مزارعه در قانون مدنی

عقد مزارعه موضوع مواد ۵۱۸ تا ۵۴۲ قانون مدنی است. این عقد در ماده ۵۱۸ قانون مدنی تعریف شده است. بر اساس تعریف ماده ۵۱۸ این قانون، مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معینی به طرف دیگر می دهد که آن را زراعت کرده و حاصل را‌ تقسیم کنند.

طرفین عقد مزارعه عبارتند از مزارع یعنی صاحب زمین و عامل یعنی شخصی که بر روی زمین کار می کند تا محصول بدهد. در نتیجه‌ی عقد مزارعه، حاصل زمین میان عامل و مزارع بر اساس نسبتی که باید به نحو اشاعه باشد، تقسیم می شود. برای مثال نسبت تقسیم محصول میان عامل و مزارع می تواند از قرار یک سوم برای عامل و دو سوم برای مزارع باشد. در صورتی که نحوه تقسیم محصول میان طرفین به نحو اشاعه و به ترتیبی که توضیح داده شد نباشد، عقدی که منعقد شده است مشمول عنوان عقد مزارعه نخواهد شد. علاوه بر تقسیم محصول زمین، می توان در عقد مزارعه شرط کرد که یکی از طرفین مالی مازاد بر سهم خود از محصول را هم از طرف دیگر دریافت کند.

شرایط عقد مزارعه چیست؟

• مزارع یعنی کسی که زمین را برای کار به دیگری می دهد باید حداقل مالک منافع آن زمین باشد و یا بر اساس جهات قانونی مانند ولایت بر دیگری و … حق تصرف در آن مال را داشته باشد. بنابراین لزومی ندارد شخص مزارع، مالک عین زمین کشاورزی باشد.
• اگر نوع زراعت در عقد مزارعه مشخص نباشد، بر اساس عرف آن محل تعیین خواهد شد و اگر از جهت نوع، مطلق باشد نوع زراعت با اختیار عامل مشخص می شود.
• عقد مزارعه عقدی لازم است. لازم بودن عقد به این معناست که جز مواردی که در قانون برای طرفین حق فسخ در نظر گرفته شده و یا توافق طرفین برای فسخ قرارداد که اقاله نامیده می شود، امکان بر هم زدن عقد وجود ندارد.
• اگر عامل در مدت معین شده زراعت نکند و آن مدت منقضی شود، مزارع یعنی صاحب زمین مستحق اجرت المثل استفاده از زمین است.
• اگر در اثر عدم مراقبت عامل، محصول کم شود یا ضرر دیگری وارد شود، عامل ضامن تفاوت و مسئول میزان خسارت خواهد بود.
• در صورت بطلان عقد مزارعه، تمام محصول متعلق به مالک بذر است و طرف دیگر مستحق اجرت المثل استفاده از زمین، آب یا عمل است.
• عامل می تواند برای انجام عمل کشاورزی کسی را اجیر کند یا با دیگری شریک شود اما برای انتقال معامله و یا تسلیم زمین به دیگری نیازمند رضایت مزارع است.

موارد حق فسخ در عقد مزارعه

• اگر زمین برای قابلیت کشت در نوع خاصی که در عقد مشخص شده است، مهیا نباشد و نیازمند عملیات دیگری مانند حفر چاه، نهر و … باشد و عامل در هنگام انعقاد عقد مزارعه به این مساله جاهل باشد، حق فسخ دارد.
• هر یک از عامل و مزارع در صورت تحقق خیار غین حق فسخ دارند. منظور از غبن، ضرر قابل توجهی است که هنگام معامله به هر یک از طرفین وارد می شود و آن ها به آن آگاهی ندارند.
• اگر شخص ثالثی پیش از تسلیم زمین توسط مزارع به عامل، زمین را غصب کند عامل می تواند عقد را فسخ کند. اما اگر غصب زمین توسط شخص ثالث پس از تحویل زمین به عامل باشد حق فسخ ایجاد نمی شود.
• اگر عامل عمل کشاورزی بر روی زمین را از ابتدا یا در حین انجام آن ترک کند، مزارع می تواند او را به انجام آن کار ملزم کند و یا آن عمل را به هزینه عامل انجام دهد. در صورتی که هیچ کدام از این موارد محقق نشود مزارع حق فسخ دارد.

موارد انفساخ در عقد مزارعه

منظور از انفساخ یک قرارداد این است که آن قرارداد به صورت خود به خود اثر حقوقی خود را نسبت به آینده از دست می دهد و این انحلال بر خلاف حق فسخ وابسته به اعمال اراده یکی از طرفین نیست. در عقد مزارعه در صورت تحقق این موارد، عقد منفسخ می شود:

• اگر زمین به علت عوامل مختلفی مانند نبودن آب یا عوامل دیگر قابلیت کشاورزی نداشته باشد و این مانع بر طرف نشود، عقد مزراعه منفسخ می شود.
• اگر در ضمن عقد مباشرت عامل شرط شده باشد، یعنی شرط شده باشد که عامل فقط خودش به انجام کشاورزی در آن زمین بپردازد، عقد پس از فوت عامل منفسخ می شود.
• اگر مالکیت کسی بر منافع یک زمین به مدت عمرش باشد، در صورت مرگ او عقد منفسخ می شود.

موارد بطلان عقد مزارعه

منظور از بطلان عقد این است که آن عقد هر اثر حقوقی ای که از زمان انعقاد داشته را از دست می دهد و انگار اصلا منعقد نشده است. شباهت بطلان با انفساخ این است که به صورت خود به خود در صورت تحقق شرایط ذکر شده در قانون رخ می دهد و تفاوتش با انفساخ این است که اثر آن علاوه بر آینده به گذشته هم سرایت می کند. عقد مزارعه در این موارد باطل می شود:

• اگر در ضمن عقد شرط شود که تمام محصول کشاورزی متعلق به مزارع یا عامل باشد آن عقد باطل است.
• اگر در ضمن عقد شرط شده باشد که عامل موظف است نوع خاصی از زراعت را انجام دهد و عامل نوع دیگری از زراعت را بر روی زمین انجام دهد عقد باطل است

 

ضرورت استفاده از وکیل دعاوی ملکی در عقد مزارعه

مسائل حقوقی زمین کشاورزی از جمله عقد مزارعه و دعاوی ای که در نتیجه آن ممکن است در مراجع قضایی مطرح شود، یکی از مصادیق دعاوی مربوط به حقوق املاک است که باید با استفاده از وکیل دعاوی ملکی آن ها را حل و فصل کنید. وکیل دعاوی ملکی به کسی گفته می شود که نسبت به تمامی امور حقوقی مربوط به املاک یعنی اموال غیر منقول آشنایی و تسلط کامل دارد. بدون استفاده از وکیل متخصص ملکی امکان دارد دعوایی را طرح و با قرار رد دعوا، عدم استماع دعوا و … مواجه شوید و در نتیجه هزینه ای که برای طرح آن دعوا کرده اید را از دست رفته ببینید. ما در گروه وکلای ملکی با ارائه خدمات حقوقی متناسب با نیاز شما و در اختیار داشتن بهترین وکیل ملکی می توانیم علاوه بر مشاوره اولیه در هنگام انعقاد قراردادها، شانس موفقیت شما را در هر دعوای ملکی افزایش دهیم. برای بهره مندی از انواع مشاوره حقوقی توسط بهترین وکیل ملکی با ما تماس بگیرید.

سوالات متداول

عقد مزارعه چیست؟

عقد مزارعه به عقدی گفته می شود که در آن یک طرف (مزارع) زمین کشاورزی اش را اختیار دیگری (عامل) می گذارند تا بر روی آن کار کند تا محصول آن را میان خود تقسیم کنند.

محصول کشاورزی در عقد مزارعه چگونه میان طرفین تقسیم می شود؟

محصول کشاورزی در این عقد باید به نحو اشاعه یعنی عددی از یک کسر تقسیم شود. مثلا یک دوم، یک سوم، دو سوم و …

آیا مزارع باید مالک زمین کشاورزی باشد؟

خیر، مزارع کافی است حق تصرف مجاز و قانونی در آن زمین کشاورزی را داشته باشد.

آیا عامل می تواند کسی را برای عمل کشاورزی اجیر کند؟

بله عامل این امکان را دارد که برای انجام عمل کشاورزی بر روی زمین فرد یا افرادی را اجیر کرده یا حتی با آن ها شریک شود. اما نمی تواند زمین را به کلی دیگری تسلیم نماید.