همه چیز درباره معامله معارض و نحوه شکایت آن

در این مقاله از گروه وکلای ملکی به طور ویژه به یکی از مهمترین مسائل و مشکلات حقوقی در زمینه املاک یعنی معامله معارض می پردازیم که به عنوان یکی از انواع جرائم ملکی می تواند ضرر و زبان‌های مالی بسیاری برای افرادی که با مسائل حقوقی مربوط به بازار املاک آشنایی ندارند ایجاد کند. برای آشنایی با مهمترین نکاتی که می تواند از وقوع این جرم جلوگیری کند و همچنین نحوه شکایت و پیگیری این جرم در این مقاله همراه ما باشید.

معامله معارض چیست؟

در ابتدا لازم است به زبان ساده با این عبارت حقوقی آشنا شویم. معامله معارض به زبان ساده یعنی آنکه مالک یک ملک آن را دو یا چند بار به افراد متفاوتی بفروشد. برای مثال تصور کنید کسی مالک یک واحد آپارتمان در تهران است و این ملک را یک بار به آقای الف می فروشد و پس از مدتی بار دیگر با آقای ب معامله کرده و همان آپارتمان را به او می فروشد. در این صورت میان این دو معامله تعارض به وجود می آید. به همین دلیل به معامله دوم که در تعارض و تضاد با معامله اول گرفته است معامله معارض می گویند که منجر به خسارت های فراوانی به اشخاص طرف معامله می شود که البته با استفاده از یک وکیل متخصص و مجرب در حقوق املاک قابل پیگیری است.

حکم معامله معارض چیست؟

سوالی که در ارتباط با معامله معارض ایجاد می شود این است که کدام یک از این معاملات از لحاظ قانونی درست است و کدام یک از آن ها باطل می شود؟

پاسخ به این سوال، بستگی به نوع سندی دارد که در نتیجه هر یک از معاملات تنظیم شده است. منظور از نوع سند، رسمی یا عادی بودن آن است که از لحاظ اعتبار با یکدیگر متفاوت هستند. سند رسمی به سندی گفته می شود که توسط ماموران رسمی در حدود صلاحیت آن ها و بر اساس قانون نوشته شده است و تا زمانی که جعلی بودن یا اشتباه در تنظیم آن ثابت نشود نمی تواند از اعتبار بیفتد. اما سند عادی یعنی هر سندی که از نوع سند عادی نباشد، اعتبار کمتری دارد و کمتر از سند رسمی مورد حمایت قرار می گیرد.

برای مثال ممکن است معامله اول با سند عادی انجام شود و معامله دوم با سند رسمی یا بر عکس. همچنین ممکن است سند مربوط به هر دو معامله از یک نوع باشد برای مثال هر دو سند عادی یا رسمی باشند. در هر یک از این فرض ها، با توجه به نوع سند و اینکه هر معامله در چه زمانی منعقد شده است، معامله معتبر و قانونی متفاوت خواهد بود که در این قسمت هر یک از این حالت ها را بررسی می کنیم.

برای آشنایی دقیق تر با انواع سند ملکی و اعتبار آن ها مقاله گروه وکلای ملکی درمورد انواع سند ملکی و بررسی آن ها به صورت کامل را بخوانید.

• تعارض دو سند رسمی: فرض اول حالتی است که هر دو معامله با سند رسمی تنظیم شده است که البته احتمال وقوع آن بسیار کم است زیرا دفتر اسناد رسمی هنگام تنظیم رسمی موظف است درمورد سند و مالکیت ملک مورد نظر از اداره ثبت اسناد و املاک استعلام بگیرد. بنابراین تنها زمانی امکان تعارض دو سند رسمی وجود دارد که یکی از آن ها جعل شده یا در تنظیم آن اشتباهی صورت گرفته و این موضوع در دادگاه نیز به اثبات برسد.
• تعارض سند عادی و سند رسمی: در فرض دوم، معامله اول به صورت سند عادی و معامله دوم در قالب سند رسمی انجام می شود. در این صورت، جرم معامله معارض تحقق پیدا می کند. اما در ارتباط با اینکه کدام یک از معاملات به عنوان معامله صحیح تلقی می شوند، باید به شرایط و اوضاع و احوال رجوع کرد. یعنی قاضی بررسی می کند که آیا سند عادی که ابتدا تنظیم شده، معتبر است یا خیر. اگر سند عادی معتبر باشد سند دوم که سند رسمی است باطل می شود و سند عادی اعتبار پیدا می کند.
• تعارض سند رسمی با سند عادی: در فرض سوم، سند اول، سند رسمی است و سند دوم به صورت عادی تنظیم شده است. در این حالت سند رسمی که قبل از سند عادی تنظیم شده است معتبر است و سند دوم به دلیل اینکه از نوع سند عادی است نمی تواند در اعتبار سند رسمی خدشه ای ایجاد کند.
• تعارض دو سند عادی: در فرض چهارم، برای هر دو معامله سند عادی تنظیم شده است. در این صورت هر دو سند به دلیل اینکه از یک نوع هستند، از اعتبار یکسانی برخوردارند و باید بررسی کرد کدام یک زودتر تنظیم شده است، سندی که زودتر تنظیم شده باشد به عنوان سند قانونی مالکیت به رسمیت شناخته می شود.

شکایت از جرم معامله معارض چگونه است؟

در قسمت قبل تمامی حالات تعارض دو سند را بررسی کردیم. بر اساس ماده ۱۱۷ قانون ثبت اسناد و املاک، جرم معامله معارض در صورتی رخ می دهد که مالک  ملکی مشخص عین یا منفعت آن را از طریق سند عادی یا رسمی به دیگری انتقال دهد و بعد همان ملک را از طریق سند رسمی به شخص دیگری منتقل کند.

بنابراین جرم معامله معارض در صورتی رخ می دهد که سند اول، عادی یا رسمی باشد و سند دوم از نوع رسمی باشد. در نتیجه اگر سند دوم از نوع عادی باشد جرم معامله معارض تحقق پیدا نمی کند.

برای شکایت از این جرم باید با کمک وکیل متخصص ملکی شکوائیه ای تنظیم کنید که بتواند تعارض معاملات و سوء نیت مرتکب یا همان مالک ملک در ارتکاب جرم را ثابت کند، یعنی اثبات کند مرتکب از روی آگاهی و اراده این کار را انجام داده است. پس از تنظیم این شکایت باید آن را در دادسرای محل وقوع جرم یعنی جایی که معامله دوم انجام شده است، ثبت کنید. دادسرای کیفری پس از بررسی شکوائیه در صورتی که وقوع جرم را تایید کنید قرار جلب به دادرسی صادر کرده و آن را به دادگاه صالح برای رسیدگی و صدور حکم ارجاع می دهد.

با این حال پس از صدور این قرار و ارجاع پرونده به دادگاه هم نیاز به دفاع از شکایت خود دارید زیرا ممکن است دادگاه عمل صورت گرفته را جرم تشخیص ندهد و یا ادله را برای وقوع این جرم کافی نداند. در نهایت، اگر دادگاه وقوع جرم را تایید کند حکم به مجازات آن می دهد. مجازات این جرم در صورتی که در دادگاه به اثبات برسد، سه تا ده سال حبس است.

برای انجام هر یک از این مراحل می توانید از بهترین وکلای پایه یک دادگستری در گروه وکلای ملکی استفاده کنید.

تفاوت معامله معارض با انتقال مال غیر چیست؟

یکی دیگر از جرایم مربوط به املاک که ممکن است با معامله معارض اشتباه گرفته شود، انتقال مال غیر است. اما تفاوت این دو با یکدیگر چیست؟

در معامله معارض، شخص انتقال دهنده مال یک نفر یعنی همان مالک اصلی مال است که مال خود را دو بار به اشخاص متفاوتی می فروشد. در حقیقت در اینجا فروشنده یکی است و همان مالک اصلی مال است که با تنظیم دو نوع سند و انجام دو معامله که با یکدیگر در تعارض هستند مال خود را به افراد متفاوتی می فروشد و اینکه کدام معامله معتبر است بستگی به نوع سند و زمان تنظیم هر یک از آن ها دارد.

اما در جرم انتقال مال غیر کسی که فروشنده است در حقیقت مالک اصلی مال نیست بلکه خود را به جای مالک اصلی یا وکیل او جا می زند. در نتیجه، برای اثبات جرم انتقال مال غیر باید اثبات کنید شخص فروشنده مالک مال نبوده است و مال متعلق به دیگری را فروخته است. در اینجا فقط یک معامله صورت گرفته که تعارضی که با معامله ای دیگر ندارد و با اثبات این جرم و ابطال معامله صورت گرفته نسبت به مال غیر، مالکیت دوباره به مالک اصلی آن بر می گردد. در حالی که در معامله معارض دو معامله معارض از طرف مالک اصلی انجام شده که دادگاه موظف است معامله قانونی و معتبر را از میان این دو معامله تعیین کند.

ابطال سند معارض توسط اداره ثبت اسناد و املاک

اگر وقوع معامله معارض و در نتیجه بی اعتبار بودن یکی از معاملات و سند مربوط به آن توسط دادگاه ثابت شود، اداره ثبت اسناد و املاک سند معارض یعنی سندی که دیگر اعتباری ندارد را باطل می کند. به طور کلی ادارات ثبت اسناد ملکف هستند در صورت اطلاع از وجود اسناد معارض، موضوع را به دارندگان این اسناد اطلاع دهند.

صاحب سند معارض یعنی سندی تر که دیرتر تنظیم شده است، باید ظرف ۲ ماه از تاریخ ابلاغ اداره ثبت در دادگاه حقوقی محل وقوع ملک طرح دعوا کند و رسید آن را به اداره ثبت ارائه دهد، در غیر این صورت دارنده سند اول به استناد عدم طرح دعوا از سوی دارنده سند دوم می تواند درخواست ابطال آن سند را بدهد.

تفاوت معامله معارض با کلاهبرداری چیست؟

همانطور که گفته شد، معامله معارض به معنای فروش یک ملک به دو یا چند خریدار است که باعث تعارض میان مالکیت این خریداران شده و آثار مخربی بر بازار املاک به جا می گذارد. بسیاری از افرادی که با چنین شرایطی مواجه می شوند یعنی متوجه می شوند ملکی را خریداری کرده اند که مالک آن را به فرد دیگری هم فروخته است، ممکن است در پیدا کردن عنوان مناسب برای شکایت از این عمل و پیگیری و اقدام حقوقی در ارتباط با آن دچار سردرگمی های بسیاری شوند.

برای مثال بسیاری از افراد ممکن است تصور کنند این عمل همان کلاهبرداری بوده و باید تحت عنوان کلاهبرداری از مالک ملک شکایت نمایند. بنابراین سوال مهم در اینجا این است که تفاوت میان معامله معارض و کلاهبرداری در چیست و آیا می توان از فروش ملک به دو یا چند نفر تحت عنوان کلاهبرداری شکایت کرد؟

درباره کلاهبرداری لازم است بگوییم کلاهبرداری مانند معامله معارض یکی از جرایم علیه اموال و مالکیت است که تعریف خاصی داشته و تحت شرایطی که قانون مجازات بیان کرده است محقق می گردد. کلاهبرداری طبق تعریف قانون گذار به مانور متقلبانه به قصد فریب دیگران و در نتیجه بردن اموال آنان گفته می شود. در واقع رفتاری که باید محقق شود تا قاضی عمل خاصی را به عنوان کلاهبرداری مجازات کند، مانور متقلبانه و فریب خوردن دیگران است.

در ارتباط با اینکه چه عملی مانور متقلبانه تلقی می شود رویه واحدی در دادسرا و دادگاه های کیفری وجود ندارد. برای مثال بسیاری از مراجع کیفری صرف دروغ گفتن به مخاطب را به عنوان مانور متقلبانه که منجر به فریب او می شود تلقی نمی کنند. در معامله معارض هم بازپرس دادسرا و قاضی دادگاه در هر مورد به واقعیت های پرونده رسیدگی کرده و در صورتی که وقوع مانور و عملیات متقلبانه و همچنین فریب خوردن شخص در نتیجه این عملیات را احراز کنند، علاوه بر معامله معارض مرتکب را به مجازات جرم کلاهبرداری نیز محکوم می کنند.

در این صورت اصطلاحاً تعدد معنوی شکل می گیرد که به معنای وجود دو یا چند عنوان مجرمانه برای یک عمل واحد است. برای مثال همانطور که گفته شد، شخص ممکن است با فروش ملک خود به چند نفر هم محکوم به مجازات جرم معامله معارض شود و هم محکوم به کلاهبرداری گردد که یک عنوان مجرمانه دیگر است.

ذکر این نکته ضروری است که هر چند شکایت بر اساس عنوان مجرمانه درست اهمیت دارد اما در نهایت این دادسرا و دادگاه کیفری است که رفتار صورت گرفته را با جرمی که در قانون بیان شده تطبیق داده و حکم به مجازات منطبق با آن می دهد.

برای آشنایی دقیق تر با فرایند شکایت از جرایم علیه اموال از جمله معامله معارض و کلاهبرداری می توانید از خدمات حقوقی گروه وکلای ملکی که شما را در طرح شکایت درست راهنمایی می کنند استفاده کنید.

 

جرم معامله معارض قابل گذشت است؟

یکی از سوالاتی که درباره جرم معامله معارض وجود دارد این است که آیا این جرم از جرایم قابل گذشت است یا خیر. در ابتدا لازم است درمورد جرائم قابل گذشت و جرائم غیر قابل گذشت توضیح دهیم. جرائم قائل گذشت به آن دسته از جرایم می گویند که برای آغاز تعقیب، تحقیق، صدور حکم و در نهایت اجرای حکم نیاز به شکایت یک شاکی خصوصی دارند، به این معنا که اگر هیچ فردی از این جرایم شکایت نکند دادستان نمی تواند این جرایم را تعقیب و برای آن تقاضای مجازات نماید.

علاوه بر این، در جرائم قابل گذشت در هر لحظه از فرایند رسیدگی اگر شاکی از شکایت خود گذشت کند رسبدگی در مرحله ای که باشد متوقف می شود و پرونده مختومه می گردد. اما در جرائم غیر قابل گذشت شکایت شاکی تنها یکی از عوامل آغاز تعقیب و پیگیری فرایند رسیدگی است و گذشت شاکی نمی تواند ادامه فرایند رسیدگی را متوقف کند.

حال درمورد جرم معامله معارض و اینکه آیا معامله معارض قابل گذشت است یا نه باید بگوییم جرم معامله معارض جرم غیر قابل گذشت است. در نتیجه حتی اگر شاکی خصوصی از وقوع این جرم شکایت نکند و دادستان به هر نحو قانونی دیگر مانند گزارش مطلعان از وقوع جرم آگاه شود می تواند علیه مرتکب اعلام جرم کرده و آن را پیگیری کند. علاوه بر این، همانطور که گفتیم در جرائم غیر قابل گذشت، گذشت شاکی خصوصی تاثیری در اصل تعقیب کیفری ندارد و تنها می تواند منجر به تخفیف در مجازات مرتکب گردد.

دادخواست ابطال سند مالکیت معارض

دادخواست ابطال سند مالکیت معارض در واقع خواسته ای حقوقی به دادگاه عمومی حقوقی برای ابطال سند معارض یعنی سندی است که پس از معامله قانونی اول انجام شده است. در این دادخواست باید به کمک وکیل متخصص ملکی وقوع معامله معارض را اثبات کنید و بر اساس قوانین ثبتی ابطال سند معارض را تقاضا نمایید. برای تنظیم این دادخواست و ثبت آن بر اساس تشریفات دادگاه های حقوقی نیاز به کسب مشاوره از وکیل متخصص در امور ملکی خواهید داشت که گروه وکلای ملکی به شما معرفی خواهند کرد.

مشاوره حقوقی معامله معارض در گروه وکلای ملکی

معاملات و هر گونه امور حقوقی مربوط به املاک در همه نظام های حقوقی یکی از مهمترین و تخصصی ترین بخش های حرفه وکالت و مشاوره حقوقی است که با توجه به حساسیت افراد نسبت به دارایی های ملکی خود توجه و دقت بسیار زیادی را می طلبد. به همین دلیل افرادی که در این زمینه فعالیت می کنند باید از دانش، تجربه و مهارت بالایی در موضوعات حقوقی مربوط به املاک برخوردار باشند. در گروه وکلای ملکی مجموعه ای بهترین و مجرب ترین وکلای پایه یک با تخصص و تجربه موفق در امور ملکی گرد آمده اند تا با بهترین کیفیت و بهترین هزینه ممکن به نیاز مراجعان خود پاسخ دهند.

در گروه وکلای ملکی می توانید انواع مشاوره حقوقی به صورت حضوری، تلفنی و آنلاین را تجربه کنید. همچنین امکان مشاوره حقوقی رایگان ملکی در زمینه معاملات معارض و همچنین تمامی موضوعات ملکی دیگر فراهم است که برای آشنایی با شرایط استفاده از آن کافی است با ما تماس بگیرید.