13 مهر 1402
بروزرسانی: ۱ مهر ۱۴۰۳
9 دقیقه
۱ دیدگاه
محتوایی که می خوانید
زمانی که فردی، بر کل شش دانگ ملک حق مالکیت داشته باشد هم مالک عرصه است و هم مالک اعیان و نیازی به آن ندارد که برای تفکیک میزان سهم خود سند جداگانه اخذ کند چرا که بر کل عرصه و اعیان حق مالکیت دارد اما در جایی که ملکی مشاعی است و چند نفر بر عرصه و اعیان حق مالکیت داشته باشند بایستی حسب مورد برای تعیین قدر السهم خود سند اعیان یا سند عرصه و اعیان اخذ کنند.
در اینجا اگر شما حق مالکیت بر عرصه داشته باشید سند عرصه (زمین) به شما تعلق خواهد داشت و اگر تنها واحد های آپارتمان به شما تعلق داشته باشد بایستی برای تعیین سهم خود، سند اعیان دریافت کنید اما اگر وضعیت عرصه و اعیان مشخص نبود برای تعیین وضعیت بایستی سند عرصه و اعیان گرفته شود.
شما با دریافت این سند تک برگی، که یکی از معتبرترین سند های ملکی است می توانید اطلاعات دقیقی را راجع به وضعیت عرصه و اعیان و میزان قدر السهمی که قرار است به شما به عنوان مالک، در یک ملک مشاعی یا موروثی تعلق بگیرد داشته باشید.
منظور از مالکیت بر شش دانگ عرصه و اعیان همانطور که توضیح داده شد یعنی اینکه شخص نسبت به تمام اعیان و عرصه یک ملک مالکیت دارد و به جز یک شخص کس دیگری مالک عرصه و اعیان ملک نیست. املاکی که شش دانگ عرصه و اعیان آن ها متعلق به یک نفر است تر ارزش مالی بسیار بیشتری برخوردارند زیرا بسیاری از مسائل که در اثر مشاعی بودن یعنی بیش از یک نفر بودن مالک و همچنین تفکیک سند عرصه و اعیان وجود می آید در نقل و انتقال این املاک دیده نمی شود و در نتیجه یکی از مسائلی که باید در زمان خرید یک ملک به آن دقت کنید این است که وضعیت ملک را از لحاظ مالکیت شش دانگ عرصه و اعیان با کمک وکیل املاک بررسی کنید.
علاوه بر این حالت که ممکن است عرصه و اعیان یک ملک فقط متعلق به یک نفر باشد و اصطلاحا ملک از نوع مفروز باشد، این امکان وجود دارد که چند نفر در مالکیت عرصه و اعیان اشتراک داشته باشند که به این حالت مشاعی بودن مالکیت گفته می شود. در واقع در حالت مشاعی بودن ملک، آن ملک دارای چند مالک است و تصرف در ملک مسنلزم اذن تمامی شرکا خواهد بود.
حالت مشاعی بودن ملک ممکن است هم درمورد اعیان باشد و هم عرصه اما گاهی اوقات نیز املاک ندار مشاعی بودن صرفا مربوط به یکی از عرصه و اعیان باشد. در این ازموارد در واقع سند عرصه و اعیان با یکدیگر متفاوت است و ممکن است مالکیت های هر کدام نیز با یکدیگر تفاوت داشته باشد.
به طور کلی با توجه به امکان تفکیک عرصه از اعیان امکان فروش اعیانی ملک و عدم فروش عرصه همراه با آن وجود دارد و در این صورت، خریدار صرفا مالک اعیان ملک می شود و مالک عرصه شناخته نمی شود. البته نکته مهم این است که باید در زمان فروش سند عرصه و اعیان از یکدیگر تفکیک شده باشد. در نتیجه اگر سند اعیان از عرصه تفکیک نشده باشد امکان فروش اعیانی ملک یعتی فروش ملک بدون عرصه آن وجود ندارد.
برای کسب مشاوره درمورد نحوه تفکیک عرصه از اعیان و فروش اعیان بدون عرصه می توانید از خدمات گروه وکلای خانواده که دقیق ترین و به روزترین نکات را در این رابطه به شما ارائه می دهند استفاده کنید.
یکی از مواردی که درمورد تفاوت عرصه و اعیان سوالات و ابهامات مختلفی مطرح می شود در املاکی است که به صورت آپارتمان ساخته شده و هر واحد متعلق به یک نفر است. سوال این است که در املاک آپارتمانی مالکیت عرشه و اعیان به چه صورت است؟
مالکیت عرصه و اعیان در املاک ٱپارتمانی به این صورت است که هر واحد که در واقع بخشی از اعیان ملک را تشکیل می دهد در مالکیت کسی قرار دارد که سند واحد به نام او صادر شده و همچنین مالک به نسبت مساحت این واحد در عرصه هم به صورت مشاعی با سایر مالکیت آپارتمان مالکیت دارد.
به زبان ساده در آپارتمان ها ما با یک عرصه و چند اعیان مواجه هستیم که مالکیت در عرصه تابع مالکیت در اعیان است. برای مثال اگر یک آپارتمان ۲۰ واحد داشته باشد، علاوه بر اینکه هر واحد بنا به سند تفکیکی خود دارای یک مالک است، مالک این واحد به نسبت مساحت واحد خود در عرصه هم مالک است. بنابراین هر چه مالکیت فرد بر اعیان یک آپارتمان بیشتر باشد مالکیت او بر عرصه هم بیشتر است.
به این سهم هر یک از مالکین نسبت به عرصه آپارتمان قدر السهم گفته می شود.
در زمین های موقوفی، مالک عرصه، اداره اوقاف بوده و تنها اعیان است که ممکن است مورد خرید و فروش قرار بگیرد و برای آن سند اخذ گردد؛ به بیان دیگر شما تنها می توانید در رابطه با املاک موقوفی حق مالکیت بر اعیان پیدا می کنید و نسبت به عرصه و انجام هر گونه معامله و یا نقل و انتقالی، اجازه اداره مربوطه را لازم دارید.
املاک موقوفه نوع خاصی از املاک در حقوق ایران هستند که مسائل حقوقی بسیار زیادی را پیرامون خود ایجاد می کنند. منظور از ملک موقوفه ملکی است که خرید و فروش و هر گونه نقل و انتقال آن متوقف شده و منافع حاصل از ملک در جهت اهدافی که واقف تعیین کرده است مورد استفاده قرار می گیرد.
حال سوال این است که آیا می توان اعیان ملک موقوفه را مورد خرید و فروش قرار داد یا خیر؟ پاسخ این است که معمولا در املاک اوقافی این عرصه ملک است که وقف شده و دیگر امکان خرید و فروش ندارد اما اعیان ملک می تواند با تفکیک از عرصه به دیگران منتقل شود و این امر یک عمل حقوقی رایج درمورد املاک موقوفه است. در این شرایط با توجه به اصل تفکیک عرصه از اعیان، عرصه همچنان موقوفه است و اعیان به مالکیت خریدار در می آید.
با این حال پیش از انجام هر گونه معامله در املاک موقوفه از قبیل خرید و فروش اعیان یا اجاره آن لازم است با وکیل متخصص در املاک مشورت نمایید زیرا این املاک زوایای حقوقی بسیار زیادی داشته و مبیه اسناد و مدارک مربوط به ملک از جمله سند و وقف نامه باید مورد بررسی وکیل مجرب و متخصص املاک قرار بگیرد.
اهمیت این تفکیک، زمانی است که شما می خواهید به عنوان مالک یک ملک مشاعی و یا ورثه متوفی، میزان قدرالسهم خود را بدانید. و یا قصد بازسازی و تخریب بنای خود را دارید و نیازمند آن هستید که اطلاعات دقیقی راجع به عرصه داشته باشید. در رابطه با وضعیت اعیان و مقدار قدر السهم، شمای خریدار ممکن است اطلاعاتی را در ضمن معامله به دست آورید اما راجع به عرصه زمین و سهمی که ممکن است از آن به شما تعلق بگیرد اطلاعات کافی وجود نداشته است لذا در اینجا الزامی است که برای تعیین میزان قدر السهم خود از عرصه، از طریق اداره ثبت اسناد و املاک و شهرداری اقدام کنید.
برای اقدام به تفکیک عرصه، مالک یا سازنده، بایستی:
برای تعیین شدن قدر السهم از اعیان بایستی تفکیک بدین شرح صورت بگیرد:
این دعوی زمانی مطرح می شود که مالک یک ملک مشاعی یا ملک موروثی، یا مالکین یک آپارتمان تصمیم دارند مقدار سهم خود را از عرصه و اعیان بدانند و یا سند عرصه و یا اعیان دریافت کنند که برای این اقدام لازم است در بدو امر، تقاضای تفکیک عرصه و اعیان را از شهرداری و اداره ثبت اسناد و املاک خواستار شوند تا بعد از انجام مراحل تفکیک، بتوانند سند عرصه که سند مربوط به زمین بوده و یا سند اعیان که سند مربوط به ساختمان است را دریافت دارند در این راستا اگر اختلافی بین مالکین اعیان و عرصه پیش آید و یا صاحب اعیان که حق استفاده از عرصه ای که متعلق به اداره اوقاف را داشته است دچار اختلافاتی با صاحب عرصه شود و اختلافات مربوطه در شهرداری و اداره ثبت قابل حل نباشد دادگاه محل وقوع ملک، صلاحیت رسیدگی به حل اختلافات را خواهد داشت.
ما در این مقاله به بررسی مفهوم عرصه و اعیان که موضوع پیچیده ای در حوزه املاک بوده پرداختیم و تفاوت های فی مابین عرصه و اعیان، وضعیت مالکیت و قدر السهم مالک عرصه ( زمین) و اعیان ( ساختمان) در املاک مشاعی، موروثی و زمین های وقفی را به صورت جداگانه، مورد بررسی قرار دادیم و گفتیم که در زمین های موقوفی مالک عرصه اداره اوقاف بوده و تنها اعیان است که می تواند تحت مالکیت خریدار تحت شرایطی خاص قرار بگیرد اینکه املاک وقفی چیست و چه تفاوت های با املاک شخصی دارد موضوعی است که ما در مقاله جداگانه به تحلیل و بررسی آن پرداخته ایم جهت کسب اطلاعات راجع به این املاک شما می توانید به مقاله اشاره شده مراجعه کنید.
تیم حقوقی وکیل ملکی، به همکاری وکلای متخصص و زبده، در تلاش است که بهترین خدمات مشاوره را، به افرادی که درگیر پرونده های پیچیده ملکی شده اند و آگاهی به قوانین راجع به آن ندارند ارائه دهد شما می توانید جهت برخوردار شدن از خدمات مشاوره، تیم حقوقی وکیل ملکی، با ما در ارتباط باشید.
برخی از سوالات متداول
منظور از عرصه و اعیان چیست؟
عرصه زمینی است که قرار است بنا بر روی آن احداث شود و اعیان اشاره به بنا و ساختمانی دارد که بر روی زمین عرصه ساخته شده است.
چه زمانی تفکیک عرصه و اعیان صورت می گیرد؟
این تفکیک زمانی صورت می گیرد که قدر السهم مالکین از عرصه و اعیان مشخص نبوده و کل زمین و بنا به یک مالک تعلق نداشته است.
لازم به ذکر است که در تنظیم قراردادهای گوناگون استیجاری، هریک از طرفین قرارداد یعنی موجر یا همان مالک و مستأجر دارای تعهدات و تکالیفی میباشند که در ادامه به شرح تکالیف مستأجر مطابق با قانون خواهیم پرداخت. عقد اجاره…
زندگی شهری با افزایش جمعیت و تراکم ساختمانها، باعث شده مسائل مربوط به حقوق همسایگی اهمیت بیشتری پیدا کند. هر مالک یا ساکن در یک ملک، علاوه بر حقوق خود، مسئولیت رعایت حقوق همسایه را نیز دارد. مزاحمتهای ملکی و…
وکیل ملکی آنلاین کیست؟ به طور کلی وکیل ملکی به کسی گفته می شود که به صورت تخصصی در زمینه کلیه امور حقوقی مربوط به املاک فعالیت می کند. وکیل متخصص ملکی باید دارای پروانه وکالت رسمی و معتبر از…
اگر فروشنده از انجام معامله پشیمان شود تکلیف خریدارچیست؟ اگر بایع به مفاد قرارداد پایبند نباشد. و کارهای نقل و انتقال سند را انجام ندهد، این امر موجب می گردد که به خریدار خسارت مالی زیادی وارد شود. و علی…
تمامی حقوق مادی و معنوی این وب سایت متعلق به گروه وکلای ملکی می باشد.
طراحی سایت و سئو تحت نظر
مجید سیدمیری
صفحه اصلی
بسیار ساده و قابل فهم توضیح دادید
ممنون.