دعاوی رایج پس از خرید و فروش ملک : وقتی ملک با مشکل مواجه می‌شود

خرید و فروش ملک در ایران یکی از معاملات پرریسک است، به‌ویژه اگر طرفین بدون آگاهی حقوقی اقدام کنند. حتی بعد از امضای قرارداد و پرداخت ثمن معامله، ممکن است مشکلاتی پیش بیاید که خریدار یا فروشنده را وارد دعاوی ملکی کند. این مشکلات می‌توانند ناشی از مسائل سندی، اختلاف با اشخاص ثالث، ملک مشاع یا حتی کشف عیوب ملک باشند. در این مقاله، به بررسی دعاوی رایج پس از خرید و فروش ملک، دلایل وقوع آن‌ها و راهکارهای حقوقی مقابله با آن‌ها می‌پردازیم.

۱. عدم تنظیم سند رسمی و مشکلات حقوقی آن

یکی از رایج‌ترین مشکلات پس از خرید ملک، عدم انتقال سند رسمی است. بسیاری از افراد تصور می‌کنند با امضای قولنامه یا مبایعه‌نامه، مالکیت قطعی به دست می‌آید، در حالی که از نظر قانونی، تنها سند رسمی انتقال مالکیت را کامل می‌کند.

پیامدهای عدم تنظیم سند رسمی

امکان بروز اختلاف با خریدار یا فروشنده قبلی

ریسک فروش مجدد ملک به شخص ثالث

دشواری در دعاوی بعدی برای اثبات مالکیت

برای پیشگیری از این مشکلات، توصیه می‌شود پیش از پرداخت کامل وجه، از صحت مالکیت فروشنده و وضعیت سند مطمئن شوید.

۲. فروش ملک مشاع بدون رضایت همه شرکا

ملک‌های مشاع که بین چند نفر شریک تقسیم شده‌اند، یکی از منابع رایج دعاوی ملکی پس از معامله هستند. در صورتی که یکی از شرکا بدون رضایت سایرین اقدام به فروش سهم خود کند، خریدار با مشکلات حقوقی مواجه می‌شود.

نکات مهم در معاملات ملک مشاع

بررسی سند و تعداد شرکا قبل از خرید

دریافت رضایت کتبی تمام شرکا

امکان طرح دعوی ابطال معامله یا الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فروش غیرقانونی

این نوع دعاوی معمولاً به دادگاه‌های حقوقی ارجاع داده می‌شوند و نیازمند ارائه مستندات کامل است.

۳. کشف عیب ملک پس از معامله

گاهی خریدار بعد از انتقال ملک متوجه می‌شود که ملک دارای عیب مخفی یا معارضه قانونی است، مانند مشکلات ساخت و ساز، خلاف‌سازی، مشکلات حقوقی در شهرداری یا دیوارکشی بدون مجوز.

راهکارهای قانونی

طرح دعوی استرداد ثمن معامله یا کاهش قیمت

ارائه مدارک و مستندات کارشناسی برای اثبات عیب

استفاده از وکیل متخصص ملکی برای تنظیم دادخواست و دفاع در دادگاه

در چنین مواردی، مشاوره با وکیل ملکی می‌تواند از اتلاف وقت و هزینه جلوگیری کند.

۴.دعاوی رایج پس از خرید و فروش ملک مرتبط با فروش ملک به چند نفر (فروش مجدد)

در برخی موارد، فروشنده اقدام به فروش همان ملک به چند نفر می‌کند، مخصوصاً اگر خریدار بدون بررسی سند و وضعیت ملک، مبلغ معامله را پرداخت کرده باشد.

پیامدها و راهکارها

طرح دعوی ابطال معامله

الزام فروشنده به استرداد ثمن و خسارات تأخیر تادیه

مراجعه به وکلا و کارشناسان ملکی برای بررسی قانونی و تنظیم دادخواست

با بررسی دقیق سوابق ثبتی و استعلام از اداره ثبت، می‌توان این نوع ریسک را کاهش داد.

۵.  دعاوی رایج پس از خرید و فروش ملک مرتبط با قراردادهای غیرشفاف

گاهی قراردادهای ملکی به صورت ناقص یا مبهم تنظیم می‌شوند و بعداً اختلافاتی ایجاد می‌کنند، مانند:

عدم تعیین دقیق مبلغ ثمن و نحوه پرداخت

عدم ذکر تاریخ تحویل ملک

نبود شرط فسخ یا ضمانت اجرا

راهکار

استفاده از نمونه قرارداد استاندارد و قانونی

مراجعه به بهترین وکیل ملکی در سال ۱۴۰۴ برای اصلاح یا تنظیم قرارداد قبل از وقوع اختلاف

در صورت بروز مشکل، تنظیم دادخواست حقوقی یا کیفری با مستندات قرارداد

۶. نقش وکیل ملکی در رفع دعاوی رایج پس از خرید و فروش ملک

وجود یک وکیل متخصص در دعاوی ملکی پس از معامله می‌تواند بسیاری از مشکلات را پیشگیری یا حل کند:

بررسی سند و قرارداد پیش از خرید

مشاوره در مورد خطرات معامله ملک مشاع

کمک به تنظیم دادخواست، لایحه و دفاع حقوقی در دادگاه

کاهش ریسک از دست دادن ثمن معامله یا ملک

استفاده از وکیل ملکی با تجربه، هزینه اولیه را افزایش نمی‌دهد بلکه از خسارت‌های بزرگ جلوگیری می‌کند.

جمع‌بندی

خرید و فروش ملک، بدون دانش حقوقی کافی، می‌تواند افراد را وارد دعاوی ملکی پس از معامله کند. مشکلات رایج شامل عدم تنظیم سند رسمی، فروش ملک مشاع بدون رضایت شرکا، کشف عیوب ملک، فروش مجدد ملک و قراردادهای غیرشفاف است. با آگاهی از این ریسک‌ها و استفاده از وکیل متخصص ملکی، می‌توان از بسیاری از دعاوی پیشگیری کرد یا در صورت بروز، بهترین دفاع قانونی را داشت.

سوالات متداول

اگر فروشنده سند رسمی را تحویل ندهد، چه کاری باید انجام داد؟
با مراجعه به وکیل ملکی، امکان طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی و مطالبه خسارت وجود دارد.

چطور می‌توان ملک مشاع را بدون مشکل خرید؟
پیش از خرید، بررسی سند، تعداد شرکا و دریافت رضایت کتبی تمام شرکا الزامی است.

در صورت کشف عیب مخفی، چه حقوقی داریم؟
خریدار می‌تواند اقدام به طرح دعوی کاهش قیمت، فسخ معامله یا استرداد ثمن کند.

آیا بدون وکیل هم می‌توان دعاوی ملکی را پیگیری کرد؟
بله، اما حضور وکیل ملکی تجربه و تخصص لازم برای اثبات حقوق شما را فراهم می‌کند و از خطاهای قانونی جلوگیری می‌کند.