املاک قولنامه ای چه املاکی هستند؟

قرارداد قولنامه چیست؟

قرارداد قولنامه در بسیاری از اوقات با قرارداد بیع اشتباه گرفته می شود در حالی که قولنامه یک قرارداد مستقل از عقد بیع است و باعث انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار نمی شود. در واقع قولنامه قراردادی است که یک مرحله پیش از انعقاد عقد بیع بسته می شود و حاوی تعهد فروشنده به خریدار مبنی بر فروش ملک خود به اوست. معمولا در قرارداد قولنامه طرفین متعهد می شوند در تاریخ مشخصی در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و با انجام معامله سند ملک مورد نظر را منتقل کنند. در متن قرارداد ضمانت اجرای عدم انجام هر یک از تعهدات طرفین هم ذکر شده و در صورت نقض از سوی هر یک از آن ها به واسطه دادگاه صالح قابل پیگیری است. قرارداد قولنامه بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی که کلیه قرادادها را در صورت عدم مخالفت با قانون صحیح دانسته است، نوشته می شود. بنابراین قولنامه از جمله عقود نامعین است که در قانون مدنی به طور ویژه عنوان و قواعد ناظر به آن ذکر نشده و از این جهت تابع قواعد عمومی قراردادهاست.

نکته مهم در رابطه با قرارداد قولنامه این است که اثر اصلی این قرارداد بر خلاف عقد بیع انتقال مالکیت نیست بلکه صرفا نوعی تعهد به فروش است که در صورت نقض تعهد از سوی فروشنده، می توان از او به تناسب زیان های وارد شده به خریدار خسارت دریافت کرد. بنابراین شما با امضای قرارداد قولنامه مالک موضوع قرارداد نمی شوید بلکه صرفا تعهدی مکتوب از فروشنده برای انتقال ملکش به خودتان اخذ کرده اید که در صورت نقض می توانید اقدام به دریافت خسارت کنید.

املاک قولنامه ای به چه املاکی گفته می شود؟

همانطور که در قسمت قبل گفته شد، قولنامه یک مرحله پیش از عقد بیع است و باعث انتقال مالکیت موضوع قرارداد نمی شود. بنابراین می توان گفت املاک قولنامه ای املاکی هستند که صرفا موضوع یک قرارداد قولنامه میان طرفین واقع شده اند و هنوز نقل و انتقال حقوقی نسبت به آن ملک صورت نگرفته است.

وجه التزام قرارداد املاک قولنامه ای

در قراردادی که به موجب آن خرید و فروش یک ملک مورد توافق قرار می گیرد و اصطلاحا به آن املاک، املاک قولنامه ای گفته می شود معمولا ضمانت اجرایی برای نقض تعهدات از سوی هر یک از طرفین در نظر گرفته می شود تا اجرای قرارداد تضمین شود. به ضمانت اجرایی که عموما در این نوع قراردادها پیش بینی می شود وجه التزام نقض تعهد می گویند. منظور از وجه التزام مبلغی وجه نقد است که در صورت نقض تعهد از طرف شخصی که تعهد خود را نقض کرده است به طرف دیگر قرارداد پرداخت می شود. برای مثال شخص فروشنده در ضمن قولنامه متعهد می شود در تاریخ ۲۰ مرداد در دفترخانه اسناد رسمی حاضر شده و سند ملک را به نام خریدار بزند. حال اگر فروشنده به این تعهد خود بر اساس قرارداد عمل نکند باید مبلغ ۵۰ میلیون تومان به طرف دیگر قرارداد بدهد که به آن وجه التزام قرارداد می گویند. ابن مبلغ می تواند به هر میزانی که طرفین نسبت به آن توافق می کنند باشد و از جهت میزان منع قانونی در ارتباط با آن وجود ندارد. نکته دیگر این است که دریافت وجه التزام به معنای منتفی شدن تعهد نیست و طرف قرارداد می تواند هماره با وجه التزام انجام تعهد را هم از سوی ناقض تعهد مطالبه کند.

 

نکات حقوقی لازم در قرارداد املاک قولنامه ای

برای انعقاد قرارداد قولنامه باید نکات حقوقی بسیاری را رعایت کنید تا در حد امکان ار وقوع مشکلات و اختلافات حقوقی در آینده جلوگیری نمایید. در این بخش مهمترین و ضروری ترین نکات برای انعقاد یک قولنامه مطمئن را بیان می کنیم. برای کسب اطلاعات دقیق تر و منطبق با قرارداد خود بهتر است با وکیل متخصص ملکی مشورت کنید.

• اولین نکته ای که در ارتباط با بستن قولنامه باید به آن توجه کنید این است که اگر قرارداد را در دفتر املاک منعقد می کنید حتما در یک دفتر املاکی معتبر و دارای مجوز قانونی این کار را انجام دهید تا از بروز مشکلات آتی به دلیل عدم اعتبار دفتر املاکی جلوگیری کنید.
• کسی که به عنوان طرف معامله حاضر می شود باید یا اصیل باشد یعنی نسبت به کلیت مال موضوع قرارداد مالکیت داشته باشد و یا اگر به نمایندگی از اصیل حضور پیدا کرده است (یعنی برای مثال وکیل، وصی، ولی یا قیم مالک مال است) مدارک و اسناد معتبر دال بر سمت نمایندگی خود داشته باشد.
• مشخصات ملک با مشخصات ثبت شده در سند مطابقت داشته باشد. برای مثال در رهن بودن یا نبودن ملک یا مساحت آن و … از جمله امور بسیار مهم است که باید در هنگام قرارداد به آن ها توجه نمود.
• استعلام ملک از سوی خریدار یک نکته بسیار اساسی است. برای آنکه خریدار از هر گونه تقلب، کلاهبرداری و انتقال مال غیر از سوی طرف دیگر خودداری کند باید مشخصات ملک را از اداره ثبات استعلام بگیرد تا نسبت به أن اطمینان لازم را به دست آورد.
• بهتر است قرارداد در دو نسخه یعنی یک نسخه برای هر یک از طرفین باشد و در صورتی که قرارداد در دفتر املاک منعقد می شود یک نسخه دیگر هم برای نگهداری نزد مشاور املاک تنظیم شود.

 

مزیت تنظیم قولنامه با استفاده از وکیل متخصص ملکی

سوالی که ممکن است برایتان ایجاد شود این است که اصولا چه نیازی به تنظیم قرارداد قولنامه و ایجاد املاک قولنامه ای وجود دارد و چرا بهتر است این قرارداد با کمک وکیل متخصص ملکی تنظیم شود. در پاسخ به این سوال می توان گفت قرارداد قولنامه در بسیاری از موارد که ممکن است شرایط برای انعقاد خود عقد بیع فراهم نباشد می تواند تا زمان مهیا شدن این شرایط، حدی از تعهد نسبت به آن ملک را در میان طرفین ایجاد کند. زیرا قولنامه یک عقد لازم است که هیچ یک از طرفین نمی توانند به صورت یک طرفه آن را بر هم بزنند و در صورت نقض تعهد مانند عدم انتقال ملک از سوی فروشنده به خریدار ملزم به پرداخت وجه التزام مقرر شده در قرارداد هستند. بنابراین در املاک قولنامه ای هر چند مالکیت ملک به دیگری منتقل نشده اما آن شخص در حدود قرارداد قولنامه می تواند الزام فروشنده به انتقال ملک یا پرداخت خسارت های وارد شده را از او بخواهد. برای تامین هرچه بیشتر حقوق خود در قرارداد قولنامه بهتر است از یک وکیل دعاوی ملکی که در تمامی امور مربوط به حقوق املاک از جمله املاک قولنامه ای تخصص دارد استفاده کنید. گروه وکلای ملکی بهترین وکیل ملکی را با بهترین قیمت در اختیار شما قرار خواهند داد.

سوالات متداول

قرارداد قولنامه چیست؟

قولنامه یک عقد عهدی است که طرفین در آن تعهداتی را نسبت به یک مال مشخص بر عهده می گیرند. قولنامه با عقد بیع که منجر به انتقال مالکیت می شود متفاوت است.

املاک قولنامه ای چه هستند؟

به املاک موضوع عقد قولنامه که هنوز نقل و انتقال نهایی درمورد آن ها انجام نشده املاک قولنامه ای می گویند.

وجه التزام قولنامه چقدر است؟

وجه التزام قولنامه بر اساس توافق طرفین برای تضمین اجرای قرارداد در آن درج می شود.

آیا قولنامه منجر به انتقال مالکیت نهایی ملک می شود؟

خیر. قولنامه صرفا یک قرارداد مقدماتی برای انعقاد عقد بیع است و مالکیت را به خریدار منتقل نمی کند.