بهترین وکیل سرقفلی در تهران با مشاوره تخصصی ملکی

حق سرقفلی یا کسب و پیشه واژه ای است که در عرف تعلق به مستاجر ملک تجاری داشته و به موجب داشتن سکونت دیرینه وی، در ملک تجاری مالک، برایش به وجود آمده است به بیان ساده تر زمانی که شخصی به عنوان مستاجر اجاره نامه ای را با مالک ملکی تنظیم می کند و برای مدت طولانی در ملک تجاری وی فعالیت می کند بعد از یک مدت دیگر شناخته شده و حسن شهرت و محبوبیتی را بین مردم پیدا می کند قانون گذار به این حق سبقت یا  آب و گل در قانون حق سرقفلی می گوید. البته میان حق سرقفلی و حق کسب و پیشه تفاوت های مهمی وجود دارد که در این مقاله به آن ها می پردازیم.

حق سرقفلی چیست و چه تفاوتی با حق کسب و پیشه دارد؟

حق سرقفلی یکی از حقوق مالی رایج در معاملات بازار است که چالش های حقوقی زیادی را ایجاد می کند. در توضیح حق سرقفلی به زبان ساده باید بگوییم سرقفلی یک حق مالی مربوط به اماکن تجاری است که در جریان اجازه این املاک برای مستاجر ایجاد می شود و امتیازات خاصی را برای او ایجاد می کند که مورد حمایت قانون گذار قرار گرفته است.

مستاجر با پرداخت مبلغی در ابتدای مدت اجاره صاحب حق سرقفلی می شود و به ازای تصاحب حق سرقفلی مبلغ اجاره بهای او بسیار کمتر می شود و همچنین موجر نمی تواند با پایان مدت اجاره تخلیه ملک را بخواهد. در واقع مستاجری که حق سرقفلی دارد نسبت به مستاجر جدید برای تصرف در ملک دارای حق تقدم است و مالک ملک جز در موارد محدودی که قانون موجر و مستاجر سال ۷۶ مقرر کرده است نمی تواند صاحب حق سرقفلی را از ملک بیرون کند.

مفهوم دیگری که تا حدی مشابه حق سرقفلی است و در قانون موجر و مستاجر سال ۵۶ بیان شده است، حق کسب و پیشه است که تفاوت های مهمی با حق سرقفلی دارد. حتی کسب و پیشه به ارزش تجاری یک ملک تجاری گفته می شود که در اثر کسب و کار مستاجر در آن ملک به وجود آمده و در نتیجه قانون این ارزش تجاری را متعلق به مستاجر دانسته و برای او این حق را در نظر گرفته که حق کسب و پیشه را مطالبه کند. در حالی که حق سرقفلی ارتباطی به کسب و کار مستاجر در ملک ندارد و صرفا بر اساس توافق طرفین در زمان انعقاد عقد اجاره یا پس از آن به مستاجر تعلق می گیرد. در نتیجه در شناسایی اینکه آیا مستاجر دارای حق سرقفلی است یا خیر و به تبع آن می تواند از امتیازات این حق برخوردار شود یا نه باید به توافق میان طرفین یعنی موجر و مستاجر رجوع کرد.

وکیل سرقفلی

یک وکیل سرقفلی مهم ترین وظیفه اش آن است که از حقوق مستاجری که صاحب حق سرقفلی بوده و با پرداخت وجهی به مالک عین مال، خواسته واجد حق و امتیاز قانونی شود که در عرف از آن به حق آب و گل و حق سبقت نسبت به ملک تجاری یاد می شود دفاع کند و نگذارد بدون موجب قانونی این حق از مستاجر مال سلب شود چرا که فقط تحت شرایطی خاص موجر این حق را داشته که حق سرقفلی را از مستاجر سلب نماید.

در واقع وکیل سرقفلی تلاش می کند کلیه اختلافات و دعاوی ای که ممکن است که در اثر این حق ایجاد شور را حل و فصل و مدیریت کند. برای مثال در مواردی اصل وجود حق سرقفلی و پرداخت آن به موجر در ابتدای اجاره محل اختلاف طرفین قرار می گیرد و سرنوشت دعوا به اثبات ادعای هر یک از طرفین بستگی دارد. در این موارد وکیل سرقفلی با استناد به ادله ای که در روابط طرفین وجود داشته است و همچنین عرف رایج در معاملات بازار از موکل خود که می تواند موجر یا مستاجر باشد دفاع می کند و تلاش می کند ادعای او را در خصوص سرقفلی به اثبات برساند.

اسقاط حق سرقفلی

علی رغم مزایایی زیادی که این حق برای صاحبش به وجود آورده حقی دائمی نبوده و در شرایطی ممکن است از مستاجر سلب گردد که موارد ذیل مهم ترین آنها بوده است:

• زمانی که مستاجر بدون داشتن اذن قانونی اقدام به انتقال حق سرقفلی به مستاجر دیگری نماید.
• زمانی که مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر که در قرارداد اجاره بدان اشاره شده ممانعت به عمل آورد.
• زمانی که مستاجر با انجام اقداماتی اعتبار مغازه را سلب کند و تعدی و تفریط کند.
• زمانی که صاحب حق سرقفلی خارج از حوزه حرفه خود اقدام به فعالیت داشته و اقدام به تغییر شغل بدهد.

در این شرایط موجر می تواند با پرداخت حق سرقفلی به مستاجر، خواستار تخلیه ملک تجاری خویش باشد.

موارد تخلیه ملک تجاری با وجود سرقفلی

همانطور که توصیح داده شد حق سرقفلی این را برای صاحب سرقفلی ایجاد می کند که بتواند برای مدت طولانی در ملک تجاری تصرف کرده و تا زمانی که صاحب سرقفلی است موجر نمی تواند تخلیه ملک خود را بخواهد. اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۵۶ مواردی ذکر شده است که موجر می تواند با وجود حق سرقفلی برای مستاجر تخلیه ملک را بخواهد و حق سرقفلی مانع از درخواست تخلیه ملک توسط موجر نمی شود. البته نکته مهم این است که موجر باید بهای سرقفلی را به قیمت روز به مستاجر بپردازد و این موارد صرفا این حق را به موجر می دهد که با پرداخت بهای سرقفلی تخلیه را بخواهد. این موارد چنان که در قانون ذکر شده شامل موارد زیر است:

نیاز شخصی مالک برای سکونت: اولین مورد که به موجر اجازه می دهد با پرداخت بهای سرقفلی تخلیه ملک را بخواهد نیاز شخصی خود او یا خانواده اش برای سکونت در ملک است.

نیاز شخصی مالک برای کسب و کار: اگر مالک برای کسب و کار خودش نیاز به ملک مورد اجاره داشته باشد می تواند با اثبات این نیاز شخصی خود تخلیه ملک را بخواهد.

نوسازی ملک: اگر ملک نیاز به نوسازی داشته باشد موجر می تواند پس از اخذ پروانه ساخت از شهرداری تخلیه ملک را بخواهد.

نکته مهم این است که اگر پس از مدتی مشخص شود موجر ملک را برای موارد مذکور در فوق مورد استفاده قرار نداره مستاجر می تواند با اعتراض به این امر مبلغی معادل یک سال اجاره بهای ملک یا اجاره المثل آن را از موجر مطالبه کند مگر آنکه موجر ثابت کند تاخیر در انجام این موارد خارج از اراده و اختیار او بوده است.

برای آشنایی بیشتر با موارد تخلیه ملک تجاری با وجود سرقفلی لازم است حتما با وکیل متخصص ملکی که در گروه وکلای ملکی می توانید به او دسترسی داشته باشید مشورت کنید و به تناسب پرونده خود اطلاعات لازم را به دست آورید.

وظیفه وکیل سرقفلی در شرایطی که وکیل موجر است

در مواردی که حق سرقفلی قرار است از مستاجر سلب شود او می تواند خواستار مطالبه حق خویش از موجر باشد که در این شرایط بایستی دادخواست حقوقی تحت عنوان مطالبه حق سرقفلی به دفاتر خدمات قضائی ارائه و الزام موجر را به پرداخت حق سرقفلی بخواهد پس از بررسی های لازمه در صورتی که دادگاه ادعای صاحب حق سرقفلی را وارد تشخیص دهد به نفع وی حکم داده و با ارجاع امر به کارشناس، اقدام به تعیین نرخ سرقفلی خواهد کرد وجود یک وکیل سرقفلی در شرایطی که مستاجر خواستار مطالبه حق سرقفلی باشد از اهمیت زیادی برخوردار بوده و به مستاجر در تنظیم دادخواست حقوقی و لایحه و ارائه مستندات کمک شایانی را می کند.

بهترین وکیل سرقفلی کیست؟

وکیل سرقفلی کسی است که به قوانین پیچیده ملکی آگاهی کافی دارد و قرار است با علم حقوقی که به قوانین دارد در مقام دفاع از موکل خویش برآید.

وکیل سرقفلی ممکن است در مقام دفاع از موجر باشد یا مستاجر

در فرضی که وکیل سرقفلی، وکیل موجر است قرار است به درخواست او در دادگاه حضور پیدا کند و از حقوق مالک عین دفاع کند و به طرفیت مستاجر دادخواست تخلیه سرقفلی ارائه بدهد.

مطابق قانون موجر و مستاجر مالک در شرایط ذیل می تواند خواستار تخلیه ملک تجاری خویش باشد:

• نیاز شخص موجر و داشتن احتیاج شخصی به ملک جهت سکونت یا اشتغال
• احداث ساختمان جدید و یا تجدید بنا
• و سایر موارد از جمله انقضای موعد اجاره، تعدی و تفریط مستاجر، عدم پرداخت اجاره بهاو غیره

در فرضی که وکیل سرقفلی، وکیل مستاجر است قرار است با ارائه مستندات، دادخواست حقوقی را به طرفیت موجر تقدیم و خواستار دریافت حق سرقفلی مستاجر از مالک عین باشد.

ضرورت داشتن وکیل سرقفلی

اگر شما به عنوان موجر و مستاجر درگیر مشکل ملکی بوده اما به قوانین پیچیده ملکی آگاهی ندارید وجود یک وکیل سرقفلی در روند پرونده کمک شایانی را به شما خواهد کرد علت این امر بدین خاطر است که اثبات حق سرقفلی و مطالبه آن کاری دشوار است علی الخصوص در شرایطی که موجر می خواهد خواستار اسقاط حق، مستاجر باشد در اینجا وکیل متخصص سرقفلی می تواند چاره ساز حل مشکل شما برای مطالبه حق تان از مالک عین باشد و با مطرح کردن دادخواست به طرفیت موجر و اثبات اینکه مستاجر سابقه حق سرقفلی بوده و  تخلفی را نسبت به سلب امتیاز خویش نداشته الزام موجر را به مطالبه حق سرقفلی بخواهد.

بهترین وکیل سرقفلی در تهران

بهترین وکیل سرقفلی وکیلی است که به قوانین پیچیده ملکی آگاهی کافی دارد و قرار است با دانش حقوقی و تجربه کافی که در حوزه دعاوی ملکی کسب کرده در مقام دفاع از موکل خویش که حسب مورد موجر یا مستاجر بوده باشد و با ورود به پرونده و تنظیم دعوی حقوقی در دادگاه صالح که محل وقوع ملک است بهترین دفاعیات را ارائه و مستندات محکمی که موجب پذیرش و قبولی خواسته ذی النفع پرونده و موفقیت او در روند پرونده بوده به دادگاه اعلام دارد.

نتیجه گیری

ما در این مقاله به معرفی وکیل سرقفلی و حوزه صلاحیت و اختیارات او در یک پرونده پیچیده ملکی پرداختیم و بیان داشتیم وکیل سرقفلی وکیلی است که قرار است با ورود به پرونده حسب مورد از حقوق موکل خویش که موجر و مستاجر بوده دفاع کند و مدارک و مستندات مستند و مستدلی را که موجب موفقیت موکل بوده به دادگاه حقوقی ارائه بدهد.

برخی از سوالات متداول

وکیل سرقفلی کیست؟

وکیلی است که تخصص کافی به قوانین ملکی از جمله قوانین موجر و مستاجر داشته و با تجربه ای که کسب کرده قرار است در مقام دفاع از موکل خویش  باشد.

چگونه بهترین وکیل سرقفلی را در تهران پیدا کنیم؟

شما می توانید با مراجعه به سایت های حقوقی و جستجوی وکیل ملکی اقدام به یافتن بهترین وکیل ملکی کنید پیشنهاد ما به شما برخوردار شدن از خدمات تیم حقوقی وکلای ملکی است شما می توانید از طریق راه های ارتباطی با وکلای ما در تماس باشید.