29 مرداد 1402
بروزرسانی: ۱۱ آبان ۱۴۰۴
9 دقیقه
بدون دیدگاه
محتوایی که می خوانید
چنانچه قصد دارید در خصوص تغییر کاربری اراضی و شرایط و مقررات مربوط به آن و همچنین اهمیت استفاده از وکیل تغییر کاربری اراضی اطلاعات بیشتری کسب کنید در ادامه با گروه وکلای ملکی همراه باشید.
منظور از تغییر کاربری زمین در حقیقت، یعنی استفاده و بهرهبرداری از یک ملک برخلاف آنچه که به آن اختصاص داده شده است. به طور مثال؛ چنانچه در ملکی با کاربری زراعی و کشاورزی، ساخت و ساز مسکن اتفاق بیفتد به نوعی تغییر کاربری بوقوع پیوسته است.
لازم به ذکر است، عموماً تغییر کاربری اراضی جهت اراضی زراعی و کشاورزی وجهت تغییر آن به کاربری مسکونی اتفاق میافتد و علت عمده آن نیز به افزایش هرچه بیشتر شهرنشینی و درآمد چشمگیر حاصل از ساخت و ساز مسکن که به هیچ وجه نیز قابل قیاس با امور مربوط به کشاورزی نیست، بازمیگردد.
به عبارت دیگر میتوان گفت، منظور از کاربری زمین درحقیقت آن است که هر زمینی بسته به شرایط خود از نظر جغرافیایی، محیطی و…امکان بهرهبرداری و انتفاع مخصوص به خود را خواهد داشت.
حال از آنجایی که تغییر کاربری اراضی امکان ورود خطرات و آسیبهای بسیاری به ملک و محیط زیست را دارد، قانونگذار جهت تغییر کاربری اراضی قوانین و ضوابط خاصی را در نظر گرفته که عدم رعایت آن نیز در قانون جرم انگاری شده و عواقب خود را برای شخص خاطی در بر دارد.
املاک دارای کاربریهای گوناگونی میباشند که عبارتند از؛
در خصوص مفهوم تغییر کاربری اراضی صحبت کردیم. اما حال بهتر است به این نکته نیز بپردازیم که کدام مرجع تعیین کننده نوع کاربری یک ملک خواهد بود؟
علیالاصول مرجع تعیین کننده جهت نوع کاربری ملک، شهرداری میباشد که البته ناگفته نماند، چنانچه تعیین نوع کاربری در محدوده وسیعتری مدنظر باشد، دیگر شهرداری تعیین کننده نوع کاربری نبوده و اقدام فوق برعهده شورای عالی معماری و شهرسازی محول خواهد شد.
البته توجه داشته باشید که در این صورت نیز، اجرا توسط شهرداری انجام میگردد.
وکیل تغییر کاربری اراضی در خصوص تعیین نوع کاربری ملک به شما کمک خواهد کرد.
همانطور که اشاره گردید، جهت حفظ محیط زیست و منابع طبیعی، تغییر کاربری اراضی شرایط و ضوابط خاص مربوط به خود را داشته و به این راحتیها امکانپذیر نمیباشد.
اما شرایط قانونی و مجاز جهت تغییر کاربری اراضی کدام است؟
مستندا به تبصره ۱ ماده ۳ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، مالکین اراضی زراعی و باغهای فوق صرفا تا ۵۰۰ متر مربع آن هم به جهت سکونت شخصی خویش در ملک اجازه تغییر کاربری و ساخت مسکن را دارا هستند.
البته ذکر این نکته نیز ضروری است که حتی به جهت ساخت مسکن برای استفاده شخصی مالکین اراضی و باغها، دریافت مجوز از جهاد کشاورزی ضروری است.
قانونگذار مواردی را از تغییر کاربری اراضی مستثنی نموده است، بدین معنا که در صورت وجود چنین موارد و شرایطی و صرفا از طریق دریافت مجوز از جهاد کشاورزی امکان تغییر کاربری اراضی وجود داشته و منعی در این خصوص وجود نخواهد داشت.
اما این موارد کدامند؟
مستندا به تبصره ۴ ماده ۲ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها، مواردی چون؛
از تغییر کاربری اراضی مستثنی خواهند بود.
در صورت وجود موارد فوق و همچنین موافقت سازمان جهاد کشاورزی استانها و همچنین رعایت اصول و ضوابط زیست محیطی، امکان تغییر کاربری اراضی میسر خواهد بود یا به عبارت دیگر، چنانچه شخصی پس از دریافت مجوز جهاد کشاورزی اقدام به هریک از موارد اخیرالذکر چون؛ احداث گلخانه، دامداری یا… نماید، جرم محسوب نشده و حتی تغییر کاربری نیز به حساب نخواهد آمد.
مطابق با قانون، یکی دیگر از مواردی که از تغییر کاربری اراضی مستثنی گردیده است، اراضی داخل در محدوده قانونی طرح هادی روستاها میباشد.
همانطور که گفته شد، تغییر کاربری اراضی بدون رعایت ضوابط قانونی جرم محسوب خواهد شد و قانون برای مرتکب آن مجازات سنگینی در نظر گرفته است که مرجع صالح
جهت پیگیری روند آن نیز با توجه به شرایط و محدوده ملک متفاوت خواهد بود.
مستندا به ماده ۴ قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، جهت تغییر کاربری اراضی فاقد مجوز قانونی علاوهبر قلع و قمع بنا، جزای نقدی از یک تا سه برابر ارزش اراضی به ارزش نرخ روز زمین با کاربری جدید در نظر گرفته است.
ذکر این نکته نیز ضروری است که استفاده از وکیل متخصص تغییر کاربری اراضی در خصوص تخفیف و کاهش مجازات تغییر کاربری یا حتی تبرئه شدن در این دعاوی ضروری به نظر میرسد.
در صورت تکرار جرم تغییر کاربری اراضی، حداکثر مبلغ جزای نقدی و همچنین جزای حبس از یک ماه تا شش ماه در نظر گرفته شده است.
لازم به توضیح است که مرجع صالح به رسیدگی در تخلف فوق با توجه به شرایط و محدوده ملک متفاوت میباشد؛ به طوریکه چنانچه ملک در محدوده جهاد کشاورزی باشد، مرجع پیگیری آن سازمان جهاد کشاورزی و چنانچه ملک در محدوده شهری واقع شده باشد، شهرداری با بهرهگیری از کمیسیون ماده ۵ موظف به پیگیری امور آن خواهد بود.
عمدهترین مسئلهای که عموما در حیطه بحث تغییر کاربری اراضی وجود دارد، مصادیق جرم فوق میباشد.
لازم به ذکر است که موارد ذیل جز مصادیق جرم تغییر کاربری اراضی میباشند؟
و….
مرجع قضایی صالح به رسیدگی در جرم تغییر کاربری اراضی به صورت غیرقانونی وبا توجه به کیفری بودن پرونده، دادگاه کیفری۲ میباشد.
بروز اختلافات فی مابین مالک یا متقاضی تغییر کاربری اراضی با شهرداری به وفور مشاهده میشود. اما در صورت وجود چنین شرایطی، مرجع قضایی صالح به رسیدگی ان کدام است؟
مرجع قضایی صالح به رسیدگی در دعاوی فوق، دیوان عدالت اداری خواهد بود که البته با توجه به حساسیت این نوع از دعاوی و پیچیدگیهای خاص آن، استفاده از وکیل دادگستری به شدت توصیه میشود.
چنانچه متقاضی درخواست تغییر کاربری اراضی داشته باشد، کدام مرجع صالح به رسیدگی و پیگیری آن میباشد؟
شایان ذکر است که مرجع صلاحیتدار جهت رسیدگی به درخواست فوق توسط متقاضی، کمیسیون ماده ۵ شهرداری است که البته ذکر این نکته نیز ضروری است که با توجه به پیچیدگیها و مشکلاتی که در این راستا وجود دارد، استفاده از وکیل متخصص تغییر کاربری اراضی جهت رسیدن به نتیجه هرچه سریعتر به شدت توصیه میگردد. در مطلبی جداگانه به مورد تشخیص اراضی ملی از اراضی عادی پرداخته ایم شاید برای شما مفید باشد
پیش از این در خصوص مبحث تغییر کاربری اراضی و ضوابط و شرایط آن مفصلا صحبت کردیم؛ اما علی رغم آنکه در این خصوص توضیحات تقریباً کاملی بیان شد، طرح سوالات و ابهامات گوناگون در این خصوص کاملا طبیعی بوده که البته تنها شخصی که میتواند در این حوزه راهنما و یاری دهنده شما باشد، قاعدتاً وکیل متخصص در این زمینه است.
وکیل متخصص تغییر کاربری اراضی با آگاهی و دانش کامل در خصوص قوانین و ضوابط تغییر کاربری در حیطه تعیین نوع کاربری اراضی، درخواست تغییر کاربری و پیگیری امور آن راهنمای خوبی برای متقاضیان تغییر کاربری خواهد بود.
اراضی زراعی تنها یک سرمایه شخصی محسوب نمی شود اگر چه مالک اختیار زمین خود را دارد اما در حد فروش یا اجاره و توسعه کشاورزی می باشد اما نمی تواند بدون اجازه تغییر کاربری دهد ، اساساٌ مالکان زمینهای کشاورزی باید در توسعه و تولید محصولات زراعی فعالیت کنند ، امورکشاورزی قطبی تاثیر گذار در تامین و خود کفایی مواد غذایی کشور می باشد و نشانه قدرت است ، لذا برای حفظ این اقتدار غذایی لازم است از تخریب و تغییر کاربری زمینهای زراعی جلوگیری شود
برای تغییر کاربری اراضی زراعی باید از طریق قانونی اقدام شود در صورت امکان دریافت مجوز باید مدارک مورد نیاز را بابت بررسی های لازم به مدیریت امور اراضی استان ارائه نمود مانند:
چنانچه در مواردی به اراضی کشاورزی و باغها مجوز تغییر کاربری داده شود ، طبق قانون تا ۸۰% قیمت اراضی و باغها به اضافه ارزش زمین بعد از انجام تغییر کاربری بابت عوارض دریافت و به خزانه کشور واریز می شود
کلام پایانی…
گروه وکلای ملکی با بهرهگیری از بهترین و باتجربهترین وکلای پایه یک دادگستری متخصص در خصوص پروندههای گوناگون تغییر کاربری اراضی آن هم در کوتاهترین زمان ممکن و استفاده از بهترین روش موجود در خدمت شما بهترینها میباشند. با ما توسط شماره تلفن وکیل ملکی می توانید در ارتباط باشید.
تغییر کاربری اراضی در صورت ممنوعیت و عدم رعایت شرایط و ضوابط قانونی آن جرم محسوب میشود.
قانونگذار در صورت وقوع جرم تغییر کاربری اراضی، قلع و قمع بنا و جزای نقدی تا سه برابر ارزش ملک به نرخ روز طبق کاربری جدید را در نظر گرفته است.
سند المثنی ملکی چیست و چه زمانی صادر می شود؟ سند المثنی ملکی همانطور که از نامش مشخص است سند ملکی است که مجدد صادر می شود. طبق ماده ۱۲۰ آیین نامه اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در صورتی…
همچنین با مراجعه به قانون اصناف کشور هم، ملاحظه می شود که پلمپ اماکن تجاری به دلیل عدم رعایت شئونات اسلام صریحا مورد بررسی قرار نگرفته و ضمانت اجرای قانونی برای آن تعیین نشده است. شرایط پلمپ اماکن تجاری به…
پروانه کسب و پلمپ اماکن تجاری به دلیل عدم جواز کسب ماده 5 قانون نظام صنفی، پروانه کسب را مجوزی می داند که، طبق مقررات قانون نظام صنفی به منظور شروع و ادامه کسب و کار یا حرفه به فرد…
نسق زراعی چیست؟ نسق زراعی یکی از رایج ترین عبارات در حوزه املاک کشاورزی است که ممکن است با معنای دقیق آن به لحاظ حقوقی و کارکردهای آن آشنایی کافی نداشته باشید. منظور از این عبارت، حق کشاورزی است که…
تمامی حقوق مادی و معنوی این وب سایت متعلق به گروه وکلای ملکی می باشد.
طراحی سایت و سئو تحت نظر
مجید سیدمیری
صفحه اصلی