حق شفعه چیست و بررسی شرایط ایجاد آن

حق شفعه چیست؟

حق شفعه یکی از انواع حقوق مالی است که برای افراد مالک نسبت به یک ملک مشخص به وجود می آید و علی رغم آشنایی بسیار اندک بسیاری از افراد با آن، در برخی موارد کاربرد مهمی دارد. این حق که فقط در املاک مشاع کاربرد دارد، به معنای ایجاد تقدم برای مالکیت شخص مالک در مقایسه با کسی است که به عنوان خریدار سهم شریک دیگر را از او خریداری کرده است. در واقع اگر بخشی از ملک یا مال غیر منقولی که مالکیت آن میان دو نفر مشترک است، توسط یکی از شرکا به شخص دیگری فروخته شود، شریک دیگر این حق را دارد که با پرداخت مبلغ پرداخت شده به عنوان قیمت ملک به شخص خریدار، آن را به مالکیت خود درآورد. به این حق، حق شفعه گفته می شود که نوعی ایقاع یعنی عمل حقوقی یک طرفه محسوب می شود و اراده افراد دیگر بر خلاف عقد که نوع دیگری از عمل حقوقی است، در تحقق این عمل و آثار حقوقی ای که به دنبال دارد نقشی ندارد. در نتیجه، رضایت خریدار در اعمال این حق اهمیت ندارد و شریک می تواند بدون رضایت خریدار نیز سهم شریک دیگر را با پرداخت ثمن پرداخت شده بخرد. مبنای این حق جلوگیری از ایراد ضرر به شریک دیگر از طریق باقی ماندن شراکت در ملک است. بنابراین، شریک دیگر که سهم خود را نفروخته می تواند با پرداخت بهای سهم شریک خود که از سوی خریدار به او پرداخته شده، صاحب سهم او شود و ملک را از حالت مشاع به حالت مفروز با مالکیت واحد خود تبدیل کند.

شرایط ایجاد حق شفعه

برای ایجاد این حق مانند هر حق دیگر شرایط خاصی وجود دارد که بدون وجود آن ها این حق از اساس به وجود نیامده و قابلیت اعمال ندارد. در این قسمت مهمترین شرایط ایجاد این حق که در ایجاد این حق نقش اساسی دارند آورده می شود.

• غیر منقول بودن مال: اولین شرط برای اعمال حق شفعه آن است که مال مورد نظر مال غیر منقول یعنی از نوع املاک باشد. منظور از مال غیر منقول هر گونه مالی است که قابلیت جا به جایی بدون ایراد خرابی را ندارد. برای مثال زمین و آپارتمان از مهمترین اموال غیر منقول هستند.
• مشاع بودن ملک: حق شفعه تنها درمورد املاک مشاع به وجود می آید. منظور از مشاع بودن مال این است که بیش از یک نفر مالک آن هستند، در حالی که مال مفروز مالی است که تنها یک نفر مالک آن است.
• مشاع بودن میان دو نفر: حق شفعه در صورتی ایجاد می شود که ملک مشاع فقط میان دو نفر مشترک باشد بنابراین اگر شرکای ملک مشاع بیش از دو نفر باشند، در صورت فروش سهم یکی از شرکا برای شریک دیگر حق شفعه ایجاد نمی شود.
• انتقال از طریق بیع: سهم یکی از شرکا حتما باید از طریق عقد بیع یا همان فروش به دیگری منتقل شده باشد بنابراین در صورتی که سهم یکی از شرکا به طرق دیگری مانند هبه، صلح یا هر طریق دیگری منتقل شده باشد حق شفعه برای شریک دیگر به وجود نمی آید.
• قابل افراز بودن ملک: ملک مشاعی که می توان نسبت به آن حق شفعه اعمال کرد باید قابلیت تقسیم و افراز کردن را داشته باشد. افراز به معنای تبدیل مال مشاع به چند مال مفروز است که تنها یک نفر مالک آن محسوب می شود. در صورتی که ملک به هر دلیلی مانند از مالیت افتادن ملک یا ممنوعیت تقسیم بر اساس نقشه های شهری قابل افراز نباشد حق شفعه نمی تواند اعمال شود.

برای بررسی هر یک از این شرایط و امکان اعمال این حق لازم است با وکیل ملکی و مشاور حقوقی متخصص در حقوق املاک مشورت کنید. مشاور حقوقی به شما کمک می کند در صورت وجود شرایط، هر چه زودتر به نحو قانونی این حق را اعمال نمایید.

اعمال حق شفعه چگونه است؟

به شریکی که سهم شریک فروخته شده شریک خود را می خرد، شفیع گفته می شود و به فرایند اعمال این حق، اخذ به شفعه می گویند.. در زمان اعمال حق شفعه، این حق توسط شفیع باید به صورت فوری اعمال شود، به این معنا که شریک ملک به محض اطلاع از فروش سهم شریک دیگر باید حق خود را اعمال کند. در صورتی که در مدت زمان متعارفی که باید این حق را اعمال کند، از آن استفاده نکند به منزله اسقاط این حق و صرف نظر از آن تلقی می شود. در صورتی که شفیع از وقوع معامله میان شریک خود و خریدار اطلاع نداشته باشد، مهلت اعمال حق از زمان اطلاع او از این معامله محاسبه می شود.

علاوه بر این، اعمال حق شفعه فقط نسبت به تمام سهم شریک صورت می گیرد و نمی توان بخشی از سهم شریک را خریداری کرد. به این معنا که در نتیجه اعمال این حق، باید یک مالکیت مفروز به وجود بیاد و ملک از حالت مشاع خارج شود. برای اعمال این حق، شفیع باید معادل ثمن یا همان بهایی که توسط خریدار به فروشنده (شریک دیگر) پرداخت شده را به او بپردازد. در نتیجه، ارزش عرفی و معاملاتی آن ملک ملاک عمل نیست و اگر ملک به های ارزان تر یا گران تر از این ارزش معاملاتی هم فروخته شده باشد، شفیع باید همان مقدار را به خریدار بپردازد. به محض پراخت کامل ثمن ملک، این حق اعمال شده تلقی می شود و مالکیت از خریدار به شفیع منتقل خواهد شد.

حق شفعه در آپارتمان ها

یکی از نکات مهم در خصوص این حق است که در صورت فروش بنا یا درخت بدون زمین، حق شفعه به وجود نمی آید. بنابراین آنچه در ایجاد این حق اهمیت دارد، انتقال زمین است و انتقال بنا به تنهایی نمی تواند برای شریک دیگر این حق را ایجاد نماید. این نکته باعث می شود فروش آپارتمان که معمولا مالکیت افراد نسبت به آن صرفا ناظر به بنای آن است، با ابهام مواجه شود. در نتیجه، می توان گفت اگر مالکیت مال مشاع شرکا نسبت به آپارتمان صرفا درمورد بنای آن باشد و نسبت به زمین نباشد، این حق برای شریک دیگر به وجود نمی آید.

انتقال حق شفعه به ورثه

همانطور که گفتیم، حق شفعه به عنوان یکی از حقوق مالی در نظر گرفته می شود که به تبع مالی بودن قابلیت انتقال به ورثه شخص صاحب حق را هم دارد. بنابراین در صورتی که خود شخص در زمان حیات خود آن را اعمال نکرده باشد و این حق اسقاط نشده باشد، ورثه او می توانند با اعمال این حق، صاحب کل ملک شوند. البته این حق باید توسط تمامی ورثه اعمال شود و اعمال آن از سوی برخی ورثه برای ایجاد آثار حقوقی و تملیک ملک مورد نظر کافی نیست.

مشاوره حقوقی در گروه وکلای ملکی

گروه وکلای ملکی مجموعه ای از بهترین و مجرب ترین وکلای پایه یک با تخصص ویژه در حقوق املاک و امور ملکی است که انواع خدمات حقوقی درمورد انواع موضوعات ملکی را با بهترین کیفیت در اختیار مراجعان خود می گذارند. یکی از این موضوعات نیز آشنایی با حق شفعه و مراحل و شرایط اعمال آن است که کمک زیادی به افراد درگیر در این موارد می کند. اعمال درست این حق می تواند از مشکلات آینده که ممکن است در اثر شراکت با فردی غریبه ایجاد شود جلوگیری نماید. برای استفاده از مشاوره حقوقی درمورد انواع موضوعات ملکی از جمله حق شفعه می توانید با گروه وکلای ملکی تماس بگیرید تا متناسب با نیاز خود بهترین خدمات را دریافت کنید.

سوالات متداول

حق شفعه چیست؟

به حق تملک سهم یکی از شرکای ملکی که میان دو نفر مشترک است، توسط شریک دیگر و پس از فروش آن به فردی دیگر حق شفعه گفته می شود

آیا حق شفعه قابلیت خرید و فروش دارد؟

این حق یکی از حقوق مالی است اما قابلیت انتقال ارادی یعنی خرید و فروش را ندارد و صرفا می تواند به ورثه شخص صاحب حق به ارث برسد.

آیا در آپارتمان ها حق شفعه ایجاد می شود؟

در آپارتمان ها با توجه به اینکه در بسیاری از موارد مالکیت مشاع فقط نسبت به بنای ملک است، این حق ایجاد نمی شود اما اگر مالکیت نسبت به زمین هم باشد و همراه با بنا به شخص دیگری منتقل شده باشد، این حق به وجود می آید.

اعمال حق شفعه به رضایت خریدار نیاز دارد؟

خیر. این حق نوعی ایقاع یعنی عمل حقوقی یک طرفه است که نیازی به رضایت شخص خریدار ندارد و به محض پرداخت ثمن ملک به خریدار سهم شریک که به خریدار منتقل شده به مالکیت شریک دیگر در می آید.