5 آذر 1403
8 دقیقه
بدون دیدگاه
محتوایی که می خوانید
بیع شرط همانطور که از نامش مشخص است یکی از انواع بیع یا عقد خرید و فروش است که موجب انتقال مالکیت از فروشنده به خریدار می گردد. اما این بیع ویژگی مشخصی دارد که باعث تمایز آن دیگر انواع بیع می شود. در بیع شرط، طرفین با یکدیگر توافق می کنند که اگر فروشنده ثمن معامله یعنی مبلغ یا مالی را که خریدار در ازای خریداری مال موضوع بیع به فروشنده پرداخته است را به خریدار برگرداند، مال موضوع بیع دوباره به مالکیت فروشنده دربیاید.
در واقع بیع شرط، بیعی است که در آن برای فروشنده نوعی حق فسخ در نظر گرفته شده که به استناد آن و بر اساس توافق میان طرفین می تواند با برگرداندن ثمن معامله دوباره مال فروخته شده را از آن خود کند. به عبارت دیگر مالکیت هرچند به خریدار منتقل می شود اما متزلزل است و پس از سپری شدن مدت مورد توافق طرفین حالت قطعی پیدا می کند.
در خصوص اینکه طی چه شرایطی فروشنده حق فسخ دارد و تا چه مدتی می تواند با استرداد ثمن معامله مال موضوع بیع یا مبیع را پس بگیرد باید به توافق میان طرفین رجوع کرد. همچنین درباره اینکه فروشنده باید چه مقدار از ثمن را برگرداند تا بتواند مبیع را پس بگیرد توافق طرفین ملاک است اما اگر در توافق طرفین و قرارداد بیع شرط اشاره ای به این موضوع نشده باشد، اصل بر این است که فروشنده باید تمام ثمن را برای فسخ بیع شرط به خریدار بپردازد.
معامله با حق استرداد در واقع همان بیع شرط است که در قانون ثبت به آن اشاره شده است. به بیان دقیق تر بیع شرط نوعی معامله با حق استرداد است که حق استرداد مبیع را به فروشنده می دهد. بر اساس قانون ثبت اگر بیع شرط یا همان معامله با حق استرداد درمورد املاک یعنی اموال غیر منقول رخ دهد، سند رسمی تا زمانی که بیع به صورت قطعی محقق نشده به نام خریدار تنظیم نمی شود. این امر برای جلوگیری از وقوع کلاهبرداری و سوء استفاده از حقوق دیگران به واسطه بیع شرط است.
بنابراین در صورتی که بیع شرط نسبت به املاک انجام شود تنظیم سند رسمی به نام خریدار منوط به این است که مدت زمان مورد توافق برای حق فسخ فروشنده سپری شود و در نهایت مالکیت ملک به صورت قطعی به خریدار منتقل شود. پیش از این مدت امکان انتقال رسمی ملک به خریدار از طریق صدور سند رسمی وجود ندارد.
بیع شرط و رهن با وجود آنکه ممکن است شبیه یکدیگر به نظر برسند اما دو عقد کاملا متفاوت با آثار حقوقی مختلف هستند. در بیع شرط همانطور که گفته شد به محض انعقاد عقد، مالکیت مال موضوع بیع به خریدار منقل می شود هرچند در املاک صدور سند رسمی منوط به فسخ نشدن معامله است. اما در عقد رهن ماهیت و هدف عقد کاملا با عقد بیع که انتقال مالکیت است متفاوت است.
در عقد رهن هدف ارائه وثیقه برای دین است. در واقع از طریق رهن بدهکار این اطمینان را به طلبکار می دهد که طلب خود را در صورت عدم پرداخت توسط بدهکار از محل مال مورد رهن با وثیقه دریافت خواهد کرد. در نتیجه در عقد رهن با انتقال مالکیت مواجه نیستیم در صورتی که در عقد بیع مالکیت مال به خریدار منتقل می شود.
خیار شرط یکی دیگر از عبارات آشنا در حقوق قراردادها و املاک است. منظور از خیار شرط این است که یکی از طرفین یا هر دوی آن ها این حق را داشته باشد که طی مدت مورد توافق معامله را بر هم بزند. این حق فسخ می تواند مربوط به هر موضوعی باشد و این اختیار را به یکی از طرفین یا هر دوی آن ها بدهد که به هر دلیلی معامله را فسخ کنند. همچنین این حق می تواند هم برای خریدار و هم برای فروشنده باشد.
اما بیع شرط همانطور که توضیح داده شد، حق فسخ را صرفاً برای فروشنده و آن هم مشروط به آنکه در مدت مورد توافق ثمن را به خریدار برگرداند در نظر گرفته است. در نتیجه بیع شرط با خیار شرط متفاوت است و شرایط محدودتری دارد.
بیع شرط برای آنکه صحیح تلقی شود و آثار کامل بیع را داشته باشد علاوه بر شرایط صحت عقد به طور عمومی که در ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر شده است باید دارای دو شرط اختصاصی باشد که در زیر توضیح داده شده است:
همانطور که بیع شرط با بیع ساده تفاوت دارد و شرایط متفاوتی هم دارد طبیعتاً آثار حقوقی متفاوتی را هم به وجود می آورد.
برای آشنایی دقیق تر با شرایط و آثار بیع شرط لازم است حتما با وکیل متخصص ملکی مشورت نماید و از دانش و تجربیات وکیل ملکی بهره مند شوید زیرا هر قرارداد شرایط خاص خود را دارد که ممکن است آثار و نتایج مختلفی برای طرفین به جا بگذارد.
گروه وکلای ملکی با توجه به تمرکز و تخصص در حوزه حقوق املاک پاسخگوی طیف متنوع سوالات و نیازهای مراجعان در زمنیه های مختلف ملکی از جمله بیع شرط است. بیع شرط یکی از پیچیده ترین و چالش برانگیزترین عقود ملکی است که به خصوص به دلیل برخی تعارضات در قانون مدنی و قانون ثبت املاک درمورد ثبت این املاک و انتقال مالکیت در آن ها چالش های بسیار مهمی ایجاد می کند. در این شرایط حضور یک وکیل ملکی مجرب که بتواند تفسیری از آن قانون به دادگاه ارائه دهد که مطابق با منافع شما باشد از اهمیت بسیار زیادی برخوردار است.
همچنین با کمک گروه وکلای ملکی می توانید اطلاعات حقوقی اولیه که متناسب با پرونده و قرارداد خاص شما باشد به دست بیاورید و بر اساس آن اقدامات بعدی خود را اتخاذ کنید. وکلای متخصص در گروه وکلای ملکی در ساعات مختلف شبانه روز پاسخگوی سوالات حقوقی شما درباره موضوعات متنوع ملکی به خصوص بیع شرط و آثار حقوقی آن هستند.
در این مقاله به یکی از پر چالش ترین جرائم ملکی یعنی فروش مال غیر می پردازیم و تلاش می کنیم علاوه بر تعریف دقیق این جرم و نحوه شکایت و پیگیری آن، راه های حقوقی پیش گیری از وقوع…
سند المثنی ملکی چیست و چه زمانی صادر می شود؟ سند المثنی ملکی همانطور که از نامش مشخص است سند ملکی است که مجدد صادر می شود. طبق ماده ۱۲۰ آیین نامه اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در صورتی…
معاملات ملکی در ایران به دلیل پیچیدگیهای قانونی، نیازمند رعایت نکات حقوقی دقیق هستند. بسیاری از خریداران و فروشندگان بدون دانش کافی وارد بازار ملک میشوند و در نهایت با مشکلات حقوقی و مالی مواجه میشوند. خرید و فروش ملک…
وکالت بلاعزل در فروش چیست؟ و در چه شرایطی از بین می رود؟ وکالت بلاعزل وکالتی است که به موجب آن موکل، شخصی را وکیل در انجام کاری می کند. مثلا به او وکالت می دهد که کارهای نقل و…
تمامی حقوق مادی و معنوی این وب سایت متعلق به گروه وکلای ملکی می باشد.
طراحی سایت و سئو تحت نظر
مجید سیدمیری
صفحه اصلی